Comprar imóvel interessante, porém, enrolado.
comentada em 14/08/2014 01:12

Posso perguntar uma coisa: Esse valor está abaixo do mercado e é uma boa oportunidade de compra? Porque se não, acho que não vale tanto assim a dor de cabeça não é?

Dificil opinar em rolo. Acho que o teu advogado é a melhor pessoa pra te ajudar. Eu não entro em rolo como estes. Oportunidades de investimentso em imoveis sempre tem. Só entraria se tivesse um interesse além de investimento.

Fuja disso aí

bom... eu teria oferecido 150 e olha lá (seguindo o exemplo do colega). imóveis convencionais já têm baixíssima liquidez, imagina um enrolado... faria uma consulta junto ao CRI pra ver se o buraco não é mais embaixo. se for, zé fini! pegaria cópia da papelada com o liquidante judicial e/ou quem quer que esteja lidando com a questão falimentar e pediria um palpite de um bom advogado da área cível. amarraria o negócio num contrato com a entrada igual á pendência financeira do imóvel, uma multa de recisão de X% do valor negociado que além da transação obrigaria A e B a quitar os débitos do imóvel, pra poder tirar as certidões negativas junto ao CRI. se A e B roessem o trato, processaria por quebra de contrato exigindo a multa e ressarcimento financeiro por danos morais e materiais. como podem ver... complicado, mas nada impossível de se proteger neste negócio.

Para mim se o imóvel é enrolado, o imóvel é desinteressante, ponto final.

concordo com o Bastter, mas, pra quem gosta de correr riscos.. um amigo vive se metendo nestes rolos e diz que se dá bem...

kkkkkkkkkk verdade.. contradicao viu... precisa refinar sua percepcao de risco...

@ Mestre hehehehehehehehehe... pois é, volta e meia eu tenho umas idéias meio insanas. só que tem o seguinte: - o risco financeiro do caso citado aqui no tópico é o do sinal do negócio. - o risco financeiro num financiamento pra vida inteira num país com moeda frágil é teoricamente inifinito. no primeiro, há a lei a favor. no segundo, há a lei a favor... do banco. no mais, prefiro pagar 150 num troço enrolado e fazer toda a maracutaia que expliquei do que pagar 800 pela vida inteira por uma gaiola feita de farinha de trigo e areia da praia.

@IFabiol Você compraria uma gaiola feita de farinha de trigo e areia da praia, mas só se fosse à vista?

Crasmod, Primeiramente, é necessário saber se já há um concurso de credores abertos em relação à empresa. Quando uma empresa vai à falência, ou uma pessoa tem decretada a sua insolvência, necessariamente tem que haver um concurso entre credores para liquidar os eventuais ativos. Há ordem de preferências como credores trabalhistas, o fisco, etc. Portanto, teoricamente, se já há um processo aberto, e um administrador da massa, pode-se pedir ao juízo que se venda o imóvel e o dinheiro fica depositado em juízo. Caso a venda seja abaixo do valor de mercado, como no seu caso, o administrador tem que ponderar, e o juiz tem que aceitar, de vender por um valor menor; Por fim, não há nada melhor do que um imóvel enrolado, são as melhores oportunidades de se comprar imóvel. Abraço a todos!

Perdão, agora que vi que o imóvel não é da empresa, mas sim de C que possuía a empresa. Bom, o princípio basilar sobre personalidade jurídica é que a mesma não se confunde com a personalidade dos donos, a não ser em casos de fraude. Sendo assim, teoricamente, o fato da empresa falida dever ICMS em nada repercute na esfera jurídica do dono "C". Porém, em alguns casos o Judiciário determina que os bens dos sócios sejam responsáveis pelo pagamento das despesas da empresa (basicamente em caso de fraude). Sendo assim, o correto seria saber se há um processo de falência e se nele foi declarada a desconfiguração da personalidade jurídica. Importante também pesquisar se há ações trabalhistas, pois é geralmente para garantir débitos trabalhistas que o Judiciário desconsidera a personalidade jurídica, o Judiciário Trabalhista costuma passar como um trator nesse tópico, e isso pode ser uma dor de cabeça para ex-proprietários (no seu caso o espólio). Por fim, você pode se acautelar simplesmente oferecendo menos no negócio, já que a parte de "C" é pequena no imóvel, e pagando mesmo já fornece margem de segurança. Abraço!

@quebrado nem á vista, nem á prazo, nem no cartão nem de nenhum outro jeito. no entanto, imóvel de construção sólida, sem vícios estruturais, de localização razoável ou: - compro á vista, mas exigo um bom desconto pra isso; - compro parcelando com capital próprio; - compro da mão do leiloeiro por 60% do valor; - compro com financiamento de NO MÁXIMO cinco anos e olha lá... e sem tomar mais de 50% do valor do negócio emprestado; sendo que esta última opção só vejo viabilidade em uma oportunidade muito, mas muito interessante e se eu estiver descapitalizado.

@IFabioI, sou novo (26 anos, pouca experiência em comprar imóveis) e tenho tentado negociar imóveis à vista mas com pouco sucesso. O máximo que consegui foi 20% e mesmo assim tá um rolo danado pra sair a escritura (imóvel de herança pra vários filhos). E pior é que me pediram um sinal de 10%, claro que não dei... sou inexperiente mas não sou bobo. Bom, voltando ao que interessa, geralmente tento 10% de desconto à vista e acham "absurdo", mas eu não to nem aí. (E sempre imóveis já com preço abaixo da média) Você costuma tentar quantos % à vista?

@stever depende bastante do imóvel. antes de ir visitar o imóvel e falar com o dono eu faço umas contas: - m² do terreno multiplicado pelo preço justo ajustado ao IPCA do m² da região; - m² construído multiplicado pelo custo aproximado de material e mão-de-obra; e como chego nesses valores de "preço justo"? é fácil, mas dá um pouco de serviço: basta ir no archive.org e baixar todos os dados que puder relacionado aos preços de venda, metragem construída e do terreno a partir de 2000 até hoje e compilar os dados. salvo regiões muito nobres e/ou especiais, os preços de m² tendem a acompanhar a curva de evolução do IPCA. com esse valor na mente eu sei se é "caro" ou "barato" e vou bater um papo com o dono. minha oferta é sempre próximo desse valor justo. um pouco acima se o imóvel estiver MUITO bem conservado ou com várias benfeitorias tipo piscina e etc... mas geralmente a proposta fica em 30~40% abaixo do anunciado. digo pro dono que pode pensar na proposta o tempo que ele quiser... e que é compra á vista. a maioria das pessoas querem comprar mas não podem, pois não conseguem financiar. se o dono não topar, não tem problema. o meu $ fica lá no quentinho, hehehehehe... enfim, eu nem estou indo atrás de imóvel agora e recomendo os colegas a fazer o mesmo. nos últimos 2 anos construíram um monte de Porcarias a toque de caixa e estão botando a venda á preço de ouro. os donos dos imóveis decentes viram isso e pensaram: "bah, se tão pedindo tudo isso naquela gaiola lá do caixa prego, então imagine quanto vale o meu!" o mercado, hoje, está cheio de imóvel novinho em folha com infiltrações, entupimentos, porcelanato soltando, problemas estruturais gravíssimos, etc, etc, etc... enfim, imóvel é um dos melhores investimentos do mundo. mas... IMÓVEL! não uma oca torta feita com papel machê. e por um preço digno. próximo á curva do IPCA, bem abaixo dos 355% que resolveu disparar só nesses últimos 3 anos.

Surgiu um imóvel no prédio onde eu moro (cidade média, pra mim o melhor local da cidade e certamente um dos mais caros). Conversando com o síndico que comprou na planta, me disse que pagou 45k no QS dele a 14 anos atrás. Estava olhando um 2Q, mas tem um QS aqui vendendo por 300 e poucos mil... e qualquer lugar pior é 200 e tantos mil... e o pior é que acaba vendendo, mas não vai ser pra mim. O 2Q que estão pedindo 420 mil, o que considero caro... e qualquer apto na planta dessa linha e com localização um pouco pior (embora ainda boa) sai por uns 450k, fora os reajustes durante a obra. Fazendo a conta do IPCA o imóvel de QS aqui deveria valer uns 110k, o que não acho que faz muito sentido, se for usar isso não consigo chegar nem perto de comprar nada. Um outro ponto: Em outra cidade (cidade pequena mas com uma universidade federal grande e importante), imóveis do lado da universidade de 2Q e novos (menos de 10 anos e bem conservados) estavam sempre na faixa de 300k, raro conseguir por menos. Tinha surgido um por 250k... tentei 230k, não aceitou, 240k, não aceitou... como era à vista larguei pra lá e acho que já vendeu pra alguém que financou. Já estava alugado e tudo. O bom dessa cidade é que os imóveis seguem um padrão (pra estudante) então fica mais fácil de comparar. Enfim, to achando tudo caro tb mas preciso comprar mais um imóvel pra diversificar, estou pouco diversificado nisso... sigo procurando uma oportunidade.