Custos extras de financiamentos imobiliários
comentada em 04/09/2022 19:43

Acho q seria interessante o insight cobrir quitações em 5 10 15 ou 20 anos.... Pq imagino que a grande maioria que financia não carrega o fardo por 30 anos. Isso seria sabidamente o fim do patrimônio, da. paz e de tudo que a pessoa tem. 

Um detalhe interessante sobre a TR: os contratos antigos da CEF faziam a atualização do saldo devedor anualmente pela TR. Os contratos novos fazem isso mensalmente.

Iniciativa muito legal esta. A cada nova postagem vai dando mais medo

Obs: se rolar uma live pós insight vai ser interessantíssimo.

O banco central tem uma estatística bem legal, inclusive o indice mais financiado para PF que é de fato a TR,
Tem essa modalidade de crédito "Home Equity"que nao conhecia cuja taxa é maior, a resposta é no LTV (Loan to Value) - aagarantia sobre o emprestimo mais baixa que as demais formas de financiamento.

Para PF, a modalidade mais usada é mesmo o SFH, mas esse home equity tem crescido
segue link

Banco Central do Brasil

@anon não tenho essa convicção de que a maioria antecipa quitação.

Comprei imóvel na planta (burro), não entregaram e entrei na justiça (burro ao quadrado). Fiquei sem a grana (tinha pago uns % relevante do valor, nem lembro mais) e sem o apartamento. Mas vendo essa discussão, a impressão que eu tenho é que se eu tivesse recebido o apartamento e financiado, a cacetada ia ser maior que o dinheiro que eu perdi ao não receber o apê. Claro, continuo burro, mas parece que eu tive "sorte", apesar de tudo. Falo "sorte", pq sorte de verdade mesmo é o aprendizado.

Quando cometi o meu erro tive os seguintes custos (2019) Valor financiado R$ 92.000,00 (360 meses).

Despesas devidas até a contratação:

- Tarifa para avaliação de bens recebidos em aagarantia: R$ 3100,00
- Seguro à vista: R$ 41,46
- Taxa de abertura de cadastro: R$ 750,00

Taxas após a contratação:

- Taxa de administração R$ 25,00/mês
- Seguro: R$ 45,00/mês
- Tarifa de manutenção de conta corrente: R$ 30,00/mês
- Anuidade do cartão de crédito: R$ 49,00/mês

OBS: Era obrigatório manter a conta corrente e o cartão de crédito, senão não liberavam.
OBS2: Dependendo da meta de quem estiver te atendendo, vão empurrar várias porcarias "senão não da relacionamento suficiente".
OBS3: NÃO FAÇAM FINANCIAMENTO.

Postei essa planilha em outro tópico. Era do meu financiamento com a CAIXA.
Para ter essas taxas, tinha de receber salário lá, tinha de ter cartão de lá e tinha de ter cheque especial, ainda que não usasse. Já ouvi falar de gente que teve de consumir outras tranqueiras pra conseguir taxas mais vantajosas.
vejam que só de seguro seria mais de 30 mil se tivesse levado o financiamento de 30 anos até o fim.

@pato_amarelo então, quem financia um imóvel hoje, já não consegue "bater" a renda fixa o @bastter tem razão...

Uma duvida:
CET:  custo efetivo total, é apenas o valor de juros, seguro, taxas,ou, entra também a amortização do principal?

postado por @Destroyer em 29/08/2022 23:07

Uma duvida:
CET:  custo efetivo total, é apenas o valor de juros, seguro, taxas,ou, entra também a amortização do principal?

 
CUSTO EFETIVO TOTAL

interessante o tópico

outra coisa interessante é o aumento dos prazos que já é falado

lógico que é muito dificil a expectativa de vida aumentar muito ainda
porem como ja cresceu quase 10 anos nos últimos 30 anos já existem bancos falando em aumentar o prazo de financiamento de 35 para 40 anos.... alguns já falam até em 45 ou 50 anos

não vai demorar muito vai acontecer...

imagina a desgraça que vai ser pagar 40 anos ou mais  um financiamento.... 

deixar de receber os juros compostos esse tempo a mais....

como a curva de juros é exponencial  a perda dos juros a favor em um aumento de 30 para 35 ou 40 anos é algo muito assustador.

exemplo bobo: sujeito financiou imovel de 1 milhao....

em 30 anos deixou de receber 5 milhoes em juros...
em 40 deixaria de receber 10 (sendo bem generoso, sabemos que é mais)

Com esses custos extras então.... 

realmente é uma bomba....

e para o banco tanto faz.... financiar uma casa com muitas décadas tanto faz pois o banco já tira o capital investido nos primeiros anos.... depois é só lucro.

postado por @Bastter em 29/08/2022 13:03:03

Chapulin mas estes tem sendo ou nao financiamento certo?

@Bastter Acredite ou não, tem muito combo banco/construtora que financia o valor do ITBI e custas cartoriais de forma embutida (Ah, mas vc pode pagar em 36x esses custos de documentos)!

Eu nunca fiz um financiamento, mas pelo que já pesquisei a questão inicial é verificar o CET (custo efetivo total) que, em média, acresce 1% ao empréstimo, por exemplo o banco vai dizer 8% mas o CET será 9%. Em relação as taxas tem diversas variáveis: relação do cliente com o banco, relação do cliente com a seguradora. Histórico de crédito etc. Mas o que o pessoal que fez apontou parece ser o "normal"
Podem ocorrer as famosas vendas casadas também: título de capitalização, cartão com anuidade alta etc. 

Fiz essa simulação no BB 

Qualquer pessoa que pense em entrar nessa empreitada deve colocar na ponta do lápis todos os custos, especialmente esses indiretos que eles não costumam colocar no CET, a tarifa de conta, anuidade do cartão.
Alémmm de tudo isso tem "maledeta" Taxa Referencial - TR que fica um tempão zerada e o cara esquece que existe, depois ela volta do além podendo até passar de 2% ao ano.  Em 1996 já era plano real e a TR foi 9%. Reparem que na simulação o banco colocou 0% mas este ano está em 0,93% e o ano não acabou. 
Um dos grandes problemas do financiamento, além dos juros, orçamento engessado, riscos em caso de inadimplência, é o fato de vc não conseguir saber perfeitamente o quanto vai pagar podendo ter alguma surpresa amarga, vide o pessoal que indexou ao IPCA.

Eu tenho o contrato de quando fiz o financiamento pela minha casa minha vida, em 2010, sim já quitado por culpa de voces aqui do site, isso ajudaria? Se sim posso enviar.

@fernando, o que é o CESH?

@Thiago, mas 4% ao ano?? É pra uma pessoa de 140 anos?
Se for isso mesmo, a simulação do @Fernando vai acabar em 15%a.a. + TR, o que significa hoje em torno de 18% a.a.

sao dois seguros: MIP - morte e invalidez permanente e DFI - danos físicos ao imóvel (cesh)
+ a taxa de administração
+ taxa de avaliação do imóvel
+ taxa de avaliação jurídica/analise de crédito

infelizmente eu não me lembro muito bem dos valores... 

postado por @Thiago em 01/09/2022 21:12

Pessoal acha que o Bastter exagera...
Se pegar a tabela Price então, é absurda. Em financiamento de 30 anos, o cara fica 15 anos pagando e não amortiza nem 15% da dívida
Essa modalidade é aquela que a parcela é sempre o mesmo valor, aí o vendem por aí "parcela sempre igual, sem sustos"
Triste...

quase todos os financiamentos imobiliarios usam esta tabela, pois na tabela sac eles são reprovados, já que o risco é muito maior ao banco

O cara do canal primo pobre, o mesmo que postaram aqui um vídeo explicando como amortizar financiamento para pagar menos fez algumas ponderações sobre financiamento para quem é pobre (salário de sei lá 3k) e que vai na linha do que acho:

- É preciso considerar que o aluguel é reajustado pelo IGPM, que é um índice que tem tido uma alta muito grande.

 - Mesmo considerando quem faz o financiamento a perder de vista, as parcelas acabam sendo decrescentes, mas o aluguel é crescente, exceto se for mudar de imóvel.

  - É preciso ter um imóvel na velhice porque os custos com plano de saúde e remédios são muito altos (acho que o bastter falou algo assim em alguma live)

 - A maioria dos brasileiros pobres não tem a educação de economizar a longo prazo. Além disso, o valor que conseguem juntar é muito baixo.

 - A maioria das simulações são feitas com financiamento de 1M, mas quem é pobre vai financiar algo de 200k ou menos.

  - O valor da parcela é limitado a uns 30% da renda. Então a simulação tem que ser entre um imóvel equivalente a essa parcela, pois você tem que simular o quanto vai gastar para alugar esse tipo de imóvel vs pagar a parcela dele. A diferença é o que a pessoa irá conseguir economizar. (Neste caso não dá pra misturar com a situação de morar com os pais, etc, que é uma situação bem diferente).

Acredito que vale a reflexão. É uma situação específica que não é a realidade da imensa maioria aqui do fórum, mas que é a realidade da maioria da população brasileira.

Quando quitei o meu em 2019, entre pedir a quitação e ter o $ disponível para de fato quitar, passaram 7 dias.

O meu saldo devedor reajustou em quase 1000 reais nesse período.

No Amarelão a aplicação de correções e juros ocorre diariamente. Essa era uma das diferenças entre a CEF e o Amarelão.

De fato, o que disse o @Thiago é muito verdade: você jamais saberá quanto pagará pelo financiamento.

Sinceramente, acho que nem o gerente do banco sabe.


Dívida financiamento foda-sePai_NaldoOrigem do Selo2 posts

@Cangaceiro
" - Mesmo considerando quem faz o financiamento a perder de vista, as parcelas acabam sendo decrescentes, mas o aluguel é crescente, exceto se for mudar de imóvel."

Tem certeza que as parcelas são sempre decrescentes? 

Pergunta sincera mesmo. Se tem a TR, e se essa taxa subir, o valor da parcela deve subir também. 

Seria legal se alguém tivesse um exemplo real. Hoje a TR não é mais 0, em 2016 e 2017 também não era.

Exemplo Prático Ver mais

Sobre Evolução do Contrato:

SAC - Sistema de Amortização Constante. A parcela de amortização é fixa, e os juros diminuem conforme diminui seu saldo devedor. Nesse sistema, a parcela de Amort + Juros é decrescente. Mas sobre ela ainda é necessário somar Taxa de Administração + Seguros. SAC é o sistema menos pior, e o saldo devedor cai numa constante.

Price - Sistema de Amortização Francês. Nesse sistema o objetivo é ter prestações mais ou menos "iguais". Assim você começa pagando quase que 95% de juros, e amortizando 5%. E com o decorrer do financiamento essa situação se inverte. Nesse sistema a parcela de Amort + Juros, acompanha muito mais de perto o índice de correção do contrato, ou seja subirá conforme eles. Nesse sistema, quanto mais no início do financiamento, menos o saldo devedor cai, pois você estará pagando quase que só juros.
Índice de Correção dos contratos:

Em ambos os sistemas acima, geralmente existe a forma de escolher uma forma de correção do contrato:

TR - índice de correção mais baixo e menos volátil. Ficou zerado por alguns anos.

IPCA / Poupança - mais voláteis, como o risco da variação do cenário econômico é repassado ao cliente, os bancos oferecem juros mais baixos que na TR.

Combinaçôes de Evolução / Indice:

SAC + TR: o menos volátil, saldo devedor cairá numa constante com pequeno impacto da TR, e no longo prazo sua prestação será decrescente.

Price + TR: você verá o saldo devedor cair muito lentamente por pelo menos uma década, e sua prestação subirá com o tempo (sem grandes oscilações - mas subirá)

SAC + IPCA: seu saldo devedor e principalmente prestação sofrerão oscilações conforme a mudança da taxa selic.

Price + IPCA: o pior de todos. Saldo devedor que não cai por muito tempo, e vendido na inflação.

Dívidas assim como investimentos, tem o mais seguro e menos volátil (SAC + TR) e tem o equivalente ao trade (Price + IPCA).

Se a maioria das pessoas parar e pensar não faz nenhum, até porque o custo de aluguel da classe média na maioria das vezes é mais baixo que o financiamento, e o valor que a maioria dá de entrada, é uma bela reserva de emergência, inclusive considerando o custo pagar aluguel.