Depreciação de imóvel novo x usado
comentada em 02/03/2017 11:56

Na minha experiencia com imóveis, pelo menos no interior, em se tratando de casa nova, após 5 anos começa ser necessário das uma pintura para renovar o imóvel, após 10 anos os pisos e revestimentos começam a mostrar a idade da casa, em se tratando de decoração, acabamento, pois começam a ficar fora de "moda", a partir dai ha desvalorização, não muito expressiva, do imóvel seja lá qual for sua localização. Após 30 anos a casa mostra sua idade por fora, ou estrutural, tipo de telhado, divisão dos cômodos, tamanho dos cômodos. Você reconhece um casa estilo anos 70, 90, 2000 ... por esses detalhes, ai a desvalorização é bem maior e você tem que gastar bem mais dinheiro para dar um "up" no imóvel e recuperar parte dessa desvalorização. Apartamento é um pouco diferente, mas por exemplo, num mesmo prédio você vê facilmente diferenças de preço por esses motivos, aqui num mesmo prédio vi aptos por 4 milh. ( todo reformado e decorado ) e por 2,5 milh. mantido sem reforma desde a construção, 25 anos. Uma casa bem velha, tipo 60, 70 ... anos mais, sem reforma ou reforma expressiva nesse tempo não vale mais que o valor do terreno, são compradas para derrubar.

É claro que se você manteve o imóvel alugado e somar esse aluguel durante todo esse tempo ao valor do imóvel a conta é outra.

O valor do imóvel é composto por duas parcelas, o terreno e a construção. O terreno não se desgasta e só se desvaloriza caso o entorno se deteriore. No caso da construção existe uma depreciação pelo uso, o piso se desgasta, as portas e tudo que se move estragam. Existe ainda a depreciação funcional. Um prédio AAA de 30 anos hoje é no máximo A. Morei em um apartamento de 90m² com dois quartos e um banheiro, não tinha suíte a cozinha era grande e tinha dependência de empregada. Esse apartamento hoje vale menos que outro de mesma metragem com uma suíte e dois quarto. Em um imóvel novo a construção (nova) representa um percentual maior do valor total do imóvel, então deprecia mais que outro com maior idade. Normalmente o imóvel que mais se valoriza é um terreno de periferia de uma cidade em crescimento. Sem construção não tem depreciação e o crescimento do entorno garante uma valorização acima da inflação. Mas nada é de graça, um terreno na periferia, sem ocupação é o que tem maior risco de invasão e posterior obtenção de usucapião, exige atenção permanente. Uma solução é a construção de pequeno imóvel sempre alugado, mesmo que barato. A localização é o fator mais importante na valorização do terreno.

Não faz muito sentido essa preocupação, pois "ao longo dos anos" o imóvel novo se torna imóvel usado também (no mínimo um imóvel velho - caso ninguém nunca tenha morado nele - o que, geralmente o deixa em pior estado do que um que já foi habitado). Se eu comprasse um apartamento novo em 2010 e, 05 anos depois, comprasse outro apartamento no mesmo prédio, com as mesmas características, no mesmo prédio, só que usado (lógico). Se eu resolvesse vende-los hoje, qual dos dois depreciou mais ao longo dos anos (ou valorizou mais)?

Sou do ramo imobiliário e confirmo o que o Bastter disse. 1ª razão que faz o cliente comprar é a localização, a segunda, terceira, quarta também. Quando a localização é boa o cliente paga o preço que for para morar lá.

Maravilha. O problema é que a localização boa ou ruim são 30-50 anos à frente que vão dizer, e por aqui bola de cristal ta em falta, então embora isso seja verdade, tem utilidade reduzida. Há exceções. Comprar um imóvel em locais nobres de RJ e SP tem alta probabilidade de que, em 30 anos, permaneçam a ser localidades prestigiadas. Mesmo assim não tem garantia nenhuma, por mais que isso tenha sido verdade ao longo dos últimos anos. Eu não compro imóvel pra vender em 5 anos. De preferência espero não vender nunca, e aí não há santo que me afirme qual localidade vai ser boa num horizonte "pra sempre". Também tem um preço. Naturalmente um imóvel nessas regiões custa uma estupidez. E se por acaso o lugar se desvalorizar, o prejuízo é proporcional ao valor estratosférico que você pagou na compra. Se tem uma desgraça da qual você não foge na vida (além de imposto), é a relação risco-retorno. Considerar imóvel em região nobre bom negócio e os demais mau negócio é supor que o mercado não sabe precificar as coisas. E em média sabe. Imóvel em região nobre - risco probabilístico menor, risco financeiro maior (impacto da hipótese de concretização do fator de risco). Imóvel em região mediana - risco probabilístico maior, risco financeiro menor. Imóvel em região ruim (famoso "vai ficar bom um dia") - coisa de maluco ou profissional.