Dúvida sobre reponsabilidade no aluguel
comentada em 19/07/2021 07:14

de ordem estrutural é responsabilidade do proprietário.
Sua responsabilidade são manutenções eventuais e de conservação.

Quando o problema é gerado por causa de um desgaste de uso, eu entendo que é responsabilidade do inquilino (por exemplo torneira vazando, tomada com mal contato, etc)

Quando o problema é gerado apenas pelo tempo......eu entendo que é responsabilidade do proprietário. (por exemplo vazamento por causa da cerâmica que está com rachaduras)

Trata-se de benfeitoria necessária, de responsabilidade do proprietário. No entanto, o contrato de aluguel, em tese, poderia estipular que essas benfeitorias não seriam indenizadas. Mesmo que alugue por imobiliária, o STJ aplica a lei do inquilinato por ser especial em relação ao CDC neste caso, permitindo essa cláusula.

S. 335, STJ - Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

Contrate o advogado que dê a resposta que você queira ouvir.

Responsabilidade do condomínio: infiltração proveniente de área comum (área de lazer, paredes externas, poço do elevador, caixa d’água etc.);
Responsabilidade do locatário: infiltração é fruto de um vazamento causado pelo próprio inquilino, como nos casos em que se perfura um cano;
Responsabilidade do proprietário: infiltração proveniente do desgaste de materiais;
Responsabilidade do vizinho: infiltração proveniente do apartamento vizinho, o que ocorre com frequência nos casos em que há um terraço particular

Um acordo ruim, é melhor que uma boa demanda. Sugiro acordo entre inquilino e proprietário, para que haja #PAS, e se resolva a questão o mais breve possível.

Calma, não há nenhuma briga, é uma dúvida técnica. Citei advogados porque tenho amigos e os consultei, e como as respostas foram contraditórias, o fórum da Bastter.com costuma ser definitivo.

Procure no contrato, se não encontrar nada sobre as benfeitorias, siga a regra do art. 35 da Lei nº 8.245 (lei de locação):
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Às vezes uma coisa é o certo, outra coisa é o sábio. Minha opinião técnica é a mesma do wmmm, mas minha opinião enquanto pessoa é a do DentistaInvestidor. 

@Farioxx Sobre o assunto, encontrei essas duas cláusulas no contrato:

DA CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL



a) - Todas as obras necessárias a conservação do imóvel ora locado, bem como todos os reparos por qualquer dano causado, deverão ser feitos imediatamente a expensas da locatária, de maneira que, reparados, permaneça o imóvel objeto deste contrato, nas condições em que foi recebido pela locatária. Esses reparos deverão ser feitos empregando-se material da mesma qualidade do que foi usado anteriormente na parte danificada;



IX - DAS BENFEITORIAS




a) - Todas e quaisquer benfeitorias, somente poderão ser feitas no imóvel com prévio consentimento, por escrito, do locador, ou de seu representante legal, que uma vez executadas, se incorporarão desde logo, ao imóvel, sem que assista a locatária o direito de pleitear indenização ou retenção.

Vc ja tentou falar com o proprietario pra saber qual é a visão dele sobre isso ? Pq dependendo, vc nem precisa saber o que a lei diz, ja resolve na hora, ou então constata que a dor de cabeça é tão grande que vale a pena vc mesmo resolver isso

Advogado PhodasticoOrigem do Selo

@O.Escolhido tá aí a resposta da pergunta

postado por @O.Escolhido em 15/07/2021 10:21:43

Farioxx Sobre o assunto, encontrei essas duas cláusulas no contrato:

DA CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL
a) - Todas as obras necessárias a conservação do imóvel ora locado, bem como todos os reparos por qualquer dano causado, deverão ser feitos imediatamente a expensas da locatária, de maneira que, reparados, permaneça o imóvel objeto deste contrato, nas condições em que foi recebido pela locatária. Esses reparos deverão ser feitos empregando-se material da mesma qualidade do que foi usado anteriormente na parte danificada;
IX - DAS BENFEITORIAS

a) - Todas e quaisquer benfeitorias, somente poderão ser feitas no imóvel com prévio consentimento, por escrito, do locador, ou de seu representante legal, que uma vez executadas, se incorporarão desde logo, ao imóvel, sem que assista a locatária o direito de pleitear indenização ou retenção.

@O.Escolhido

A cláusula IX, a), diz que o locador tem que ter consentimento das benfeitorias e que o locatário não terá o direito de pleitear indenização ou retenção.

Resumindo, é responsabilidade do locatário.

Digo isso baseado nas informações contratuais que você trouxe.

@Farioxx Sim, mas esse tipo de reparo por desgaste de ordem estrutural é considerado benfeitoria?

As vezes a solução é simples e nem precisa entrar nessa discussão.

Tive uma situação em que o inquilino me acionou, via imobiliária, dizendo que tinha um vazamento no apto e que o encanador que ele chamou falou que era estrutural e queria cobrar inclusive o encanador. A imobiliária já tinha me sugerido anos antes a fazer um seguro que eu de certa forma confiava. Não paguei o encanador citado, pois ele devia ter mencionado e combinado antes, e acionei a seguradora para avaliar, que foi até o local e arrumou "sem custo".
Logo, depois dessa situação, vi que seguro de apto (menos de 300 reais por ano) é #superpas.

Eu considero que seja do proprietário.

O rejunte e cerâmica não tem função principal de impermeabilização, mas sim de revestimento. Apesar disso obviamente protegem bastante.

Mas qualquer área molhada deve ser executada com correta impermebilização, que nesses casos é mais comum ser uma argamassa com aditivo.

O correto é realizar a impermeabilização na fase de construção, e só depois o revestimento (cerâmica e rejunte).

Então eu considero que seja um caso de desgaste natural da impermeabilização (realizada na construção do imóvel), de responsabilidade então, do dono.

O locador pode ter danificado a cerâmica, então arcaria com essa despesa apenas.

@O.Escolhido

Existem três tipos de benfeitorias segundo o Código Civil:


Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§ 1 o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

§ 2 o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

§ 3 o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

Neste caso, se enquadra como benfeitoria necessária.

É importante entender que um problema estrutural do imóvel não significa ser de responsabilidade do locador necessariamente.

Caceta
Tem um cara arrumando meu banheiro exatamente agora pq está com um vazamento interno de algum cano.

Avisei a imobiliária e até agora não foi falado quem vai pagar hahahaha
Espero que sejam eles/proprietário, pq aqui são bem chatos com esse tipo de coisa.

No pior dos casos vou oferecer um fifty fifty kkkk

Vou continuar acompanhando o tópico.

Eu entendo que se o problema foi causado pelo inquilino, o inquilino deve pagar (exemplo: foi furar uma parede e acertou um cano). Porem problemas de desgaste natural a responsabilidade é do dono. No seu caso, me parece um problema de manutenção normal do apartamento e por isso o custo deverá ser pago pelo dono.

@O.Escolhido

Os advogados estão se contradizendo pq não tem resposta a sua pergunta, uma vez que não se sabe a causa exata da infiltração.

Veja quando você fala "provavelmente”, significa que não tem certeza.

Nesses casos é necessário um laudo técnico esclarecendo a real causa da infiltração, daí sim será possível dizer de quem é a responsabilidade.


Outra coisa, benfeitoria não tem nada a ver com o caso concreto que você trouxe.
Benfeitoria é um acréscimo no bem - uma obra que pode ter variada finalidade, por exemplo, vou construir um banheiro e transformar o quarto em suíte, isso agrega valor ao bem.

No caso que você trouxe o prejuízo já está em andamento e será necessário um conserto, tanto no seu imóvel quanto no do vizinho. Isso é caso de reparação do bem (o bem já está danificado). 


E sempre é dever do locatário minorar os prejuízos, agindo de maneira rápida seja no conserto, seja na notificação do Locador, isso é dever de boa-fé 

@Bastter

Exatamente, e nesses caso a Lei de Locação é a pior que tem, no sentido de ser humanamente impossível que a lei preveja todas as situações que podem ocorrer durante esse tipo de contrato.

Dai como o SEROMANO não tem bom senso, vai tudo parar no judiciário.

Locação é lógica e bom senso, quebrou conserta logo, depois discute quem é responsável. Agora o que se vê no dia a dia é o fulano morando na casa alagada e brigando pq não vai consertar o telhado, pq a responsabilidade não é dele….

@grazicaldas

Na realidade o conceito que você utilizou de que "Benfeitoria é um acréscimo no bem", é uma meia verdade, esse conceito pode ser usado para as benfeitorias úteis e voluptuárias.

Mas o caso que ele trouxe, se trata de uma benfeitoria necessária, que são aquelas realizadas para garantir a conservação do imóvel e evitar sua deterioração.

No caso dele, ou ele aceita e segue o que tem no contrato, ou tenta conversar com o locador e resolver isso diretamente.

Geralmente esse tipo de coisa não custa caro para resolver. Eu falaria com o proprietário para abater do aluguel, caso ele não concordasse eu pagaria o conserto e pronto. Na minha opinião não vale a pena se incomodar por conta de uma coisa dessas, indo atrás de advogado etc. A questão mais importante é: Quanto vale a sua PAS?

As pessoas se importam muito com quem está certo, quem pode cobrar de quem. Mas na maioria das situações do dia a dia, em relações voluntárias entre pessoas adultas, é mais sensato tentar não entrar em conflito, ceder um pouco, conversar e chegar a um acordo.

Nesses casos aí de locação, por exemplo, muitas vezes o valor e frequência desses gastos é pequena. Isso é subjetivo, claro, mas muita gente nem para pra pensar na relevância do gasto e fica discutindo miudeza que custa mais caro levar ao Judiciário que pagar.

Mesmo se o gasto for significativo o suficiente pra valer a pena conversar sobre o assunto, é preciso colocar em perspectiva a significância em função dos interesses e capacidades de pagamento de ambos os lados. Tirando situações bem excepcionais de gastos realmente muito altos, normalmente vale mais a pena dividir o gasto e manter um bom inquilino que brigar por não pagar nada e deixar o imóvel vazio, gerando custo. Afinal, ninguém é obrigado a alugar o seu imóvel, é de interesse de ambos chegarem a um acordo. 

Sobrariam apenas as situações bem excepcionais que eu citei, de gastos tão altos que financeiramente é melhor brigar na Justiça que pagar uma parte. Mas geralmente esses casos são bem dramáticos e envolvem custos inerentes ao inquilino, independente do que você cobrar. Situações como incêndio, veículo invadir a casa, coisas assim. Dificilmente uma infiltração, por exemplo, chega a esse extremo de custo.

E aí a verdade é que, mesmo indo para o Judiciário, muitas vezes é provável que você não receba pela simples razão de que dificilmente o inquilino vai ter condições de pagar. Vai virar mais um dos inúmeros casos de execuções que se prolongam eternamente no Judiciário. Esses casos dificilmente se resolvem sem seguro.

Claro que cada caso é um caso, mas o que eu vejo é que muitos desses conflitos desnecessários envolvem questões irracionais, como orgulho. Aquela coisa de "ninguém me faz de otário". 

Se o vazamento é proveniente do encanamento de uso comum do prédio, a responsabilidade pelo conserto é do condomínio. Se o vazamento é proveniente do encanamento interno do apartamento ou de problemas na impermeabilização do piso do apartamento (banheiros), a responsabilidade pelo conserto é do proprietário do apartamento.

Compra um pacote de rejunte e uma espátula e em cinco minutos tá resolvido.

Tudo o que for estrutural no meu imóvel eu mesmo pago. Afinal é o meu patrimônio e o interesse que ele se conserve é meu. Claro que não estou falando de exemplos absurdos tipo se o locatário resolver marretar o chão do banheiro. Mas de forma geral eu mesmo arco com a despesa independente do que a lei manda.