Evitar apartamento muito grandes para investimento
comentada em 18/11/2018 10:40

Acho que um fator tão importante quanto rentabilidade (argh...) é a facilidade com que um Q/S e um 2Q são alugados, progressivamente.

As despesas de vacância podem ser mortais em unidades maiores aliada à dificuldade de achar bons inquilinos para esse tipo de imóvel.

Um 2 quartos eh mto versatil alem de tudo.  Vacancia eh proporcionalmente menor. Abriga solteiro, casal, familia com 1 ou 2 filhos, estudantes dividindo, gente de qualquer classe social se for simples e bem acabado e se for bem localizado eh só sossego.
E se por acaso der vacancia vc nao deve arcar com um condominio mto alto, que pode ser uma despesa inesperada ainda mais num momento em que uma fonte de grana parou.
Os 2 quartos simples e bem localizados sao perfeitos na minha opiniao.

@stunts A facilidade de alugar já está inclusa no preço abaixo de mercado por metro quadrado no custo do alugue. Eu vi alguns que estavam com preço absurdamente alto, mas muito pouco provável serão alugados.

O grande problema desses imóveis muito grande acaba sendo o condomínio, que em geral é mais caro que o aluguel.
Isso é péssimo tanto para o proprietário quanto para o inquilino. Eu tenho um apartamento que comprei na planta, no momento que ficou pronto eu já aluguei, o anuncio na olx não ficou 24 hs e o apartamento foi alugado, sendo que é de 60 m2 e o condomínio é 200 reais.

@adonaicanez O pior que esses condomínios estão na média (para a localidade).

Imagina um prédio de 10 andares com 1 apartamento por andar e um prédio com 5 por andar, com também 10 andares.
Ambos os prêdios tem um custo mensal de condomínio (segurança, água, manutenção e seguro obrigatório) de 30 mil reais, ou seja, então no primeiro caso o inquilino vai pagar 3 mil e no segundo caso 600 reais. É aceitável que quanto maior a área, maior o preço do condomínio, mas o futuro inquilino vai acabar fazendo as contas e decidir que está caro.

Fora que apartamentos muito grandes tem pouco procura, quem procura esse tipo de imóvel já é estabilizado e então tem um imóvel próprio, diferente de um Quarto e Sala ou 2 Quartos que o público alvo são pessoas que ainda não se estruturaram, estão trabalhando em outro Estado ou são "nômades" habitacionais.

Não se trata do quanto você vai ganhar, e sim quanto você vai perder. É mole uma casa no Joá (bairro no Rio) né, condomínio é barato e é exclusivo, ou uma casa na Barra (bairro no Rio), mas comprar um imóvel grande pra arriscar ficar vazio pagando 3k de condomínio acho complicado.

Imóvel grande = aluguel alto = menor publico alvo = maior vacância = condomínio + IPTU = tiro pela culatra

O aluguel pode até ser um bonus, mas é a única forma de lucro (a não ser venda), então é mais confiável um imóvel que você sabe que hoje a vacância é menor e paga um aluguel de 2-3% a.a do que algo se te der 0,5-1% ao ano já é muito, por causa da alta vacância.

Digamos que uma pessoa daqui é bem rica e tem um patrimônio de uns 10 milhões.
30% em imóveis.

3 apartamentos de 500 mil em bairros diferentes é mais seguro que um imóvel de 1,5 milhão.

Se a pessoa é milionário compra um apartamento andar única na Delfim Moreira, mas não é o caso de mais de 99% da Bastter...

Imóvel grande compra pra morar, se for comprar outro grande pra alugar o % de imóveis muitas vezes já passa o 50% do patrimônio do investidor que não é ricaço

Mas se Quarto e sala já é viável e mais acessível pra pessoa física, pra que arriscar em imóveis maiores

O que não gosto em ap 
é que parte dele é comum às demais unidades
e as pessoas na maioria das vezes tomam decisões erradas
e vc não tem muito controle
que podem refletir no valor da taxa do condominio
e em caso extremo mica o apto 

Pessoa, é tudo SEMPRE uma questão de valor. E valor inclui escassez. Localização boa nada mais é que uma característica de escassez, por exemplo (tudo em imóveis pode ser copiado até o mais ínfimo milímetro do cantinho do azuleijo do lavabo, menos localização, essa é impossível copiar).

Não quer dizer que um apto grande sempre é ruim e um pequeno sempre é melhor. é apenas a realidade da maioria dos bairros normais de cidades grandes brasileiras.

Mas imóveis grandes podem ter grande valor em contextos específicos. A patroa estava vendo aqui um documentário de reforma de casas, parei pra ver uns pedaços. Uma casa em Malibu se aluga por $1500/dia com boa ocupação. é um local de extremo valor, grande demanda, imagino que não tem mais espaço pra construir lá.

Já um 3 dormitórios em um local onde se levanta um novo espigão a cada quadra, será que vai ter a escassez desejada?

E já falaram aqui do fenômeno demográfico: 1D e 2D é mais perfil de aluguel (tirando 2D MCMV talvez) e 3D é mais perfil para compra, dadas diferentes fases na vida de uma família urbana brasileira em uma grande cidade.

Outra coisa é a questão do ticket médio. Itens de baixo ticket sempre vão girar mais fácil pois seu público é muito mais amplo. Igual um carro usado de R$30k ou um de R$80k: independente de valor ou qualidade intrínseca, o de R$30k pode girar em dias, o mais caro demora mais. Então do ponto de vista de imóveis com ticket maior de aluguel residencial, entendo que funcionaria apenas em contextos de desejo para quem tem cacife para pagar. Um exemplo foi a casa de malibu citada, outros exemplos eu não sei (localizações específicas de grandes cidades, talvez, como apto de frente na beira mar norte em floripa, no rio deve ter coisa parecida, etc). Já o apto de 3 dormitórios padrão que se for 10 quadras pro norte, sul, leste ou oeste tem outros iguais no bairro do lado (fora os iguais no próprio bairro), aí acho que tende a perder mesmo para os menores pelos fatores que os colegas já citaram.

Outra questão dos maiores é custo de aquisição. Muita coisa nos 7 dígitos nas grandes cidades, principalmente se for tentar comprar nesse contexto de "localização de alto desejo" que citei. Se for colocar na ponta do lápis, talvez seja melhor olhar um apto menor no exterior dentre todas possibilidades, para quem tem como fazer um aporte desse tamanho.

@celtiberian Perfeito, penso exatamente igual. Se eu fosse comprar um imóvel grande partiria pra uma casa, se fosse apartamento preferiria um menor/médio, mas não que grande seja ruim, mas é a questão da preferencia de cada um.

Realidades bem diferente. Sempre que acompanho uma discussão sobre imóveis aqui no site vejo que alguns conflitos de idéias acontecem por fatores regionais. Sobre valor e investimento okay, mas no interior a realidade quanto a locação é um pouco diferente das metrópoles, ai é que pega ...
A principal diferença que vejo é que aqui no interior aptos de Q/S tem menor procura, os de 2Q tem a grande procura mas a oferta é muito grande e tem muitos desocupados. Já uma casa em cond. de alto padrão tem boa procura justamente pela menor oferta e não fica desocupada.
O que deferência isso é o perfil das pessoas no interior, o preço mais baixo dos terrenos, as distancias menores para locomoção, mão de obra mais barata, etc.
Mas como disse, quanto a qualidade do investimento, valor, objetivo, etc. Okay