Excesso de lajes no Rio de Janeiro
comentada em 28/12/2015 01:17

Sempre trabalhe com fatos, então sugiro voce pesquisar: - Qual o % de vacancia desse lançamento que voce disse? - E qual o % vacancia no RJ, aumento quanto vs anos anteriores? Com base nisso basta fazer a analise. abs Bruno.

Há relatórios periódicos e gratuitos de consultorias do mercado imobiliário que fazem o mapeamento do mercado de lajes corporativas no Rio de Janeiro e em São Paulo. Recomendo a consulta aos sites da JLL (jll.com.br) e da Cooliers do Brasil, ambas empresas do ramo. O relatório mais recente da JLL é relativo ao 3Trim de 2015, ou seja, é recente.

De maneira geral, os FIIs estão sofrendo um pouco mais com vacância do que antigamente. Mas e daí?

@Nod.RJ De fato a vacância incomoda mas é transitória. Mas além da vacância há uma forte tendência à queda real dos aluguéis corporativos novos, que é em boa medida consequência do aumento na vacância. De acordo com os relatórios mais recentes da JLL a vacância está em 24% no mercado de locações de alto padrão tanto no Rio quanto em SP. Ainda de acordo com relatório da JLL, os preços pedidos para aluguéis corporativos no Rio caiu 6,5% em termos nominais no 3º trimestre de 2015 em relação ao mesmo período de 2014. Isso dá uma queda real de mais de 15%. Em SP a queda nos preços pedidos no mesmo período foi de 18,2%, ou seja, mais de 25% em termos reais. Essa queda no valor por m2 dos aluguéis novos tende a se disseminar no médio prazo pelos contratos antigos, seja via renegociação, seja via revisionais. Somando a vacância maior a aluguéis que caem em termos reais, há uma tendência forte à queda nos proventos de fundos imobiliários de lajes corporativas em termos reais. E essa tendência à queda no valor real dos proventos não é de reversão rápida. Primeiro a economia tem que se recuperar para a vacância começar a cair. Mas isso em si não vai fazer os aluguéis se recuperarem em termos reais. Vai ser preciso um forte aumento da demanda por aluguéis para que a vacância baixe a ponto de tornar o mercado de locações apertado e fazer com que os aluguéis reais voltem a subir. Mas estamos a vários anos disso. A tendência por ora é de queda real forte nos aluguéis corporativos.

Obrigado pelas informações. Questionei sem saber, fui apenas por percepção de quem conhece o Rio e vê um aparente excesso de prédio sem um crescimento de empresas para tal. Perdemos a EBX, a Petro reduziu seus investimentos e a Vale vai pro mesmo caminho. As empresas de telefonia estão em um viés de redução, após anos de crescimento. Que empresas poderiam buscar essas lajes?

Roberto66, Sim os ciclos de imóveis são longos e esse ciclo de baixa não deve passar rápido. O yield de fundos como BRCR e HGRE entre muitos outros está em 1% ou perto disso. Então mesmo que reduza rendimento ou cota para mim ok sem problema tem gordura pra isso. Se rendimentos cair ok aceito isso e isso SE cair. E a queda já está precificada, veja quanto caíram os fundos vs 2012. Mas não todos, alguns caíram muito mais. Claro que pode cair mais, como tudo. Mas o risco de queda numa alta é inclusive maior. Mesmo se reduzir resdimento vejo eles muito bons para longo prazo, os bons FIIs são ativos de valor. Sigo comprando mais do que antes. E a velha questão, quando seria a hora da virada? Ao invés de tentar acertar optei por seguir comprando ações e FII. Abs Bruno.

@rocarica Também gosto muito de FIIs e estou confortável em estar exposto no longo prazo a esse risco. Concordo que a queda na cotação dos FIIs pode de fato refletir a expectativa de queda nos proventos reais no médio prazo. Mas o assunto desse tópico é a vacância...

Isso, geralmente, não torna o investimento em FIIs nem bom nem ruim. Os ruins continuam ruins. Os bons continuam bons, mesmo com um pouco mais de vacância ou de dificuldade de renegociar alugueis. E nem todo fundo está com dificuldade de vacância: tem gente que ainda está com 100% de ocupação.

Também gosto dos FIIs mas acho que ainda devem cair mais as cotas conforme cada FII reajustar seus aluguéis pra baixo pois muita gente analisava eles levando em conta o prazo médio das revisionais e dos vencimentos de contratos, acreditando que alguns fundos conseguiriam "atravessar" o período de baixa enquanto o mercado absorvia o estoque de novos prédios e que a economia iria iniciar a recuperação em 2016. Mas como 2015 foi um ano perdido a chance de isso acontecer diminuiu bastante

Um bom prédio é um bom prédio. Bem localizado e com infraestrutura por perto.

Sniper, uma das coisas que mais quebra o investidor é operar com base nesses achismos de "vai cair", "vai subir", "vai chegar a x", etc... Se focar em valor, vai evitar muitas dessas questões.

porque claramente eu disse que estou "operando baseado nisso"...

O outro tópico era sobre compra de vacância, pelo jeito você até agora não entendeu isso. Mas como a cada post você ficava colocando palavras na minha boca, da mesma forma que está fazendo agora, desisti de comentar lá. Acredito que era essa sua intenção então ficam todos felizes.

@sniper, desculpa, mas vou colocar exatamente o que você disse: "acho que ainda devem cair mais as cotas". Como esse tipo de achismo não ajuda em nada o pequeno investidor, preciso deixar isso muito claro aqui. Fico realmente triste de saber que você desistiu de comentar. Vejo aqui no site que quem mais posta é quem mais se desenvolve. Aconteceu comigo. Durante muito tempo, acompanhei o site sem postar nada e aprendi muito. Quando comecei a postar, aprendi cem vezes mais. Para mim, a decisão de não comentar é um limitador à aprendizagem, sua, minha e todos os outros, pois só se cresce com o debate. Se você se incomoda com ideias antagônicas, realmente um fórum não é um lugar confortável. Mas saiba que, sempre que quiser discordar de mim, estarei disponível e ansioso para conversar.

Eu também acredito que deve haver uma queda nas cotas. Mas é difícil de prever exatamente quanto de queda e quando ela deve parar. Na dúvida, eu reavaliei meus objetivos, privilegiando FIIs que julguei mais estáveis. Eu pensei em reduzir meu percentual em FIIs um pouco, mas o fato é que nesse período qualquer investimento no Brasil vai sofrer do mesmo mal. A tendência é cair mais até o ponto alto da crise. E aumentar percentual no exterior carrega o custo do dólar que aumenta na crise. Conclui por manter os percentuais relativos entre ativos mais ou menos estáveis e fazer apenas um reforço nos ativos que, dentro de cada classe, parecem-me mais estáveis. Vamos ver se essa é uma boa estratégia. Por outro lado, é um bom momento para comprar vacância em FII e existem ações de bastante valor com preços interessantes também.

@Nod.RJ Continuo no fórum, só deixei aquele tópico pra lá. E daqui pra frente quando eu comentar alguma coisa e a resposta ao invés de ser sobre o assunto em si vier nessa linha vou ficar na minha mesmo, parece ser o melhor.

@acruzcosta Nas lajes de SP além dos relatórios da JLL que o colega aí citou tem também esse aqui que a HG soltou em abril. Na parte do HGRE (páginas 35 a 40) ele mostra uma década de histórico da vacância, estoque, e preço de aluguel. Dá pra se situar melhor e ver como o aluguel foi caindo desde o fim de 2011 https://www.cshg.com.br/site/publico/download/arquivos/imob/Resultados_Perspectivas_2015.pdf No RJ talvez fosse bom dar uma olhada no tamanho do "porto maravilha" http://www.portomaravilha.com.br/mapa_empreendimentos

@Roberto66 Muito bem explicado seu post. Eu vejo exatamente da mesma forma

@oxenteian2 Quedas hoje em dia não chegam a me incomodar já que compro pra longo prazo. Mas eu faço ajustes na carteira quando aprendo melhor sobre cada ativo. Realmente tá tudo com perspectiva ruim no Brasil e até o caminho óbvio de ampliar a diversificação no exterior fica mesmo meio nebuloso com real tão desvalorizado. No meu caso o plano era até 2025 ter no máximo 30% da carteira no Brasil mas agora não sei se consigo

@sniper. Novamente peço desculpas se coloquei alguma resposta que te incomodou. Esse site é voltado para o pequeno investidor amador. Esse perfil é o visita esse site, que o movimenta e que o sustenta. Por isso, minhas resposta são voltadas a esse perfil em 99% das vezes. Assim que comecei como moderador da área de FIIs, recebi exatamente a mesma crítica - acho que do stever : que só fico no básico e não discuto técnicas mais avançadas. E me orgulho muito disso, pois significa que estou alinhado ao público do site. Naquela oportunidade, prometi uma coisa: minha primeira resposta sempre será visando ao pequeno investidor amador, que é o que mantém o site vivo. Depois de dados todos os alertas, aí sim, fico à vontade para devaneios maiores com a minoria que realmente se interessa. Em outro tópico bem recente, fui duramente criticado - e com razão - por ter fugido disso: a pessoa fez a pergunta e eu já coloquei uma resposta "não tão básica". É muito difícil agradar a todos. Vou tentando, mas, se você puder me dizer onde posso melhorar, agradeço muito.

@Nod.RJ não esquenta a cabeça não.

Então, Nod, me lembro dessa discussão. Acho que o mais correto é mesmo voltar à velha tática de primeiro entrar com o básico e responder bem o básico. Depois disso é só puxar a erva e viajar nos devaneios e diferentes possibilidades para aqueles que querem buscar coisas mais avançadas.

@Nod.RJ, tava viajando e só li agora que fui citado. Acho que a situação foi comigo, mas por você ter puxado uma discussão para a forma básica quando eu tinha tentado puxar pra algo mais avançado, mas depois você explicou que era pra deixar claro algumas coisas para os iniciantes que pudessem ler e que poderíamos seguir com a discussão. Entendi perfeitamente e desde então tenho tentado seguir essa linha. De forma alguma eu te critiquei no sentido de não discutir técnicas mais avançadas. Acho que vem fazendo um belo trabalho como moderador e, mesmo viajando, andei assistindo as reprises de alguns chats e estou com todos baixados pra botar em dia. Admiro muito teu trabalho como moderador, que fique claro, e sigo aprendendo com você e com todos, mesmo nesses dias off. Só pra deixar claro mesmo caso tenha entendido de forma equivocada uma discussão antiga.

@sniper, esses comentários de "eu acho" a respeito de cotação, podem influenciar muito na decisão de quem tá começando... mexem com a emoção, ainda mais quando vem com algum embasamento ou de alguém que estuda o mercado, como você. O @Nod.RJ mantem um cuidado extremo com isso e acho que dá pra entender. Não deixe de comentar, seus comentários são muito válidos. Sobre a questão dos FIIs, eu acho que temos que acompanhar a absorção. A tendência é que com menos lançamentos, o excesso vai diminuindo e uma hora as coisas se normalizam... claro que o cenário macro econômico ruim pode atrapalhar, mas aí é futurologia. Eu sigo o plano e é importante lembrar que o mercado precifica expectativa futura...

@stever, Não me incomodo em nada com as críticas. Ao contrário: prefiro as críticas aos elogios. Aqueles que me criticam são os únicos que me dão oportunidade de progredir. Os elogios, apesar de muitos prezerosos, sempre tendem a gerar uma zona de conforto, o que é contraproducente. Inclusive agradeço às suas críticas e a todos as demais que sejam respeitosos e visem a melhorar o site. Por isso pedi ao sniper que me mostrasse onde posso progredir no meu trabalho de moderador do site. Continuem me criticando. É isso que me faz andar pra frente! :-D

Nada, agora não dá nem pra reclamar mais dos chats longos já que você tem feito em menos de 1:30h, haha! :-)

@Nod.RJ @stever Tá tranquilo ok, nem lembrava mais desse assunto Não vai me incomodar mas provavelmente vão sempre haver comentários seus e de outros nessa linha aí criticando o que eu disser pois não pretendo escrever contexto em todo post para evitar isso. Se no futuro vier a virar um problema mande mensagem que eu paro. Sugestões faço um dia se o site decidir ampliar o foco pois por enquanto simplesmente o que é melhor pra mim não é o melhor para a "linha editorial" Bom trabalho aí