Imóvel Leilão sem rolo
comentada em 18/10/2019 13:41

busca um advogado especializado e liga pro leiloeiro, no mínimo isso

Ele soube do leilão através de um consultor do leiloeiro. Sentou com o cara e tirou as dúvidas. Ele tava querendo ir na raça sem advogado, pq não é judicial. Como é a primeira compra dele de leilão acho q é essencial mesmo...

Se tem dinheiro pra comprar um imóvel desses à vista, melhor comprar um comprovadamente sem rolo. 
Como o Bastter disse, se estiver tudo OK e for um imóvel de valor, os compradores profissionais de imóveis "enrolados" vão levar esse. Se "seu irmão" levar, ou vai pagar mais do que os profissionais do ramo acham que vale, ou vai descobrir, mais tarde qual era o rolo, ou as duas hipóteses (pagar caro + rolo).

Novamente, se tem dinheiro pra comprar isso a vista, dá pra comprar outro mais "seguro" negociando o valo: quem tem dinheiro, tem poder de barganhar o preço pra baixo. Nesse caso, no leilão, vai negociar o valor pra cima. 

Eu hein!

Se compra imóvel mais barato em leilão pelos riscos envolvidos. Comprar imóvel já requer cuidado, de leilão requer o triplo de cuidado.

A construtora pode não ter concordado com a retomada e a coisa estar na justiça, O itbi pago foi da construtora pro banco, agora haverá itbi do banco pra seu irmão (mais uma despesa invisível), a construtora pode ter vendido este imóvel para alguém (que ainda estaria pagando, não havia escriturado e por isto ainda não apareceu) e isto também ir parar na justiça, enfim "n" situações que podem vir a chatear.

Se ele gostou do imóvel e tem condições de fechar, peça pra um bom advogado da área (por favor, não economize com quem não domina o assunto), olhar se está tudo ok, mas o que os colegas falaram acima é a mais pura verdade, os filets não chegam para os pobres mortais.

Boa sorte aí.

Ainda há muitas oportunidades muito boas em leilões. Essas história de que imóvel bom ninguém consegue pegar pois o valor do lance será próximo ao valor comercial só acontece em alguns casos, em sites de leilão muito concorridos e quando você concorre com pessoas que irão arrematar o imóvel para uso próprio, não para negócio.
Mas existem vários sites de leilão e MUITOS imóveis, justamente porque tem muita gente contratando financiamento sem condições de pagar. 
Mas se entrar nesse ramo sem auxílio de advogado especializado é o mesmo que brincar de roleta russa. Mesmo quem é da área às vezes se mete em rolo, que dirá um amador.
Contrate um advogado para fazer tudo: desde analisar a documentação do imóvel até ingressar com ação de imissão de posse, até porquê na maioria dos casos esses imóveis estão ocupados. 
  

Essa da construtora ter vendido pra outro é preocupante mesmo e algo que não tinha pensado. Como está desocupado, pensei que com a carta de arrematação em mãos ele poderia chamar um chaveiro, entrar e pronto...
Em relação ao custo do itbi e comissão de 5% do leiloeiro é praxe. O lance atual(online) representa um desconto é de 200k em relação a um imóvel similar no prédio que ele mora. A tendência é que o valor vá subindo e engolindo essa margem conforme outros interessados vão dando o lance... Vou acompanhar a novela e sugerir a contratação de um advogado.

Cara, não tenho essa absoluta convicção de que não exista nenhuma oportunidade nesse ramo. Sou leigo, mas tenho a impressão que desemprego em alta= inadimplência em alta= excesso de leilões.
Se ele tivesse falando de um leilão judicial, com imóvel ocupado, em prédio que ele nunca nem viu, ok, diria que é Loucura, rolo, etc...
Em relação ao advogado, concordo que é essencial! Esse é o perfeito exemplo da roleta russa. Não vale a pena pagar pra ver!!!

@Russao

Leilão judicial é a culminação de um processo, então tende a ser mais simples a obtenção da posse do imóvel a menos que hajas outros processos envolvendo o credor ou o imóvel, então é importante ter um advogado

Leilão extra-judicial *ainda* não tem processo, mas a chance de necessitar de algum é grande, mesmo que seja, por exemplo, para discutir dividas de condomínio e IPTU.

Eu sugeria considerar ao menos 15% a mais do valor do imóvel para despesas (5% do leiloeiro e 10% para outras despesas, sobretudo advogado).

Como dito acima por um colega, leiloeiros mais renomados (Zukerman, Mega, Super Bid e afiliados) geram mais disputa pelos lotes. Se o imóvel é desocupado, a disputa é ainda maior, então é bom ficar atento.

Como de praxe, não existe almoço grátis. Leilões são interessantes, mas o preço mais baixo não é a toa. Dá muito mais trabalho e requer muito mais cautela que uma compra tradicional. O prazo médio para estar com o imóvel liberado é de cerca de 12 meses, ou seja, se der tudo certo, são cerca de 6 meses. Se der problema, o prazo já passa para alguns anos.

Rerumo: contrate um advogado especialista no assunto (isso faz todo diferença na celeridade do processo), tenha em mente o prazo médio de 12 meses e o custo adicional de 15 a 20% além do preço da arrematação.

O mercado de leilões de imóveis é enorme, seguem alguns números, considerando junho de 2017 a junho de 2018:
- Mais de 27 mil imóveis foram a leilão (~65% extrajudiciais), com valor de mercado de R$38 bilhões
- Destes, mais de 5 mil foram arrematados (19,4% do total), movimentando um valor de mais de R# 3 bilhões (meio a meio entre judiciais e extrajudiciais)

Ou seja, algo que movimenta estas cifras não é pra amadores. Tem que saber muito bem o que está fazendo, ser bem assessorado e não alocar dinheiro que não possa ficar parado muito tempo neste tipo de negócio.

Já até mandei o zap sugerindo urgente que ele contrate um advogado pra acompanhar o caso. Nessa primeira vez realmente não tem porque querer dar uma de esperto... O perigo é que o cara tá empolgado e espero que não menospreze o perigo. Vou tentar ajudar, pq ver o brother levar um fumo de milhares de Temers não vai me deixar nada feliz...
Se surgir algo interessante posto aqui como lições aprendidas.[huhu]

Sem conhecimento é bem arriscado...

Leilao judicial é rolo, e por isso o valor normalmente é mais baixo que o mercado (risco x retorno). Leilao extrajudicial como esse seu, normalmente é bem tranquilo. O imovel ja esta no nome do banco e se ele afirma estar vazio, as chaves estao com o gerente da agência (isso tudo certamente esta no edital. La tb especifica quem pagara tributos e despesas ate a entrega). 
Pagou o lance, eles entregarao o imovel. Como em quslquer compra/venda.

O problema do leilao extra, é que o apto vai sair no preço do mercado ou ate acima....
nao tem vantagem $$$.
Serve se ele ja tinha intencao de comprar um apto ali. Nao pela "oportunidade". 

Alguém acima já comentou.

Esse tipod e leilão geralmente sai a preço de mercado, isto é, o preço do imóvel com pequeno desconto por ser à vista.

No meu prédio um apartamento foi leiloado assim. Proprietária original comprou direto da construtora, financiou no banco, se meteu em rolo grave com dinheiro e parou de pagar o financiamento (parou também condomínio, IPTU, etc).

Banco tomou dela em 6 meses. Tomou digo, passou todos os documentos para o nome do banco. Teve o primeiro leilão com ela morando ainda mas não teve lances, segundo idem. Levou mais de um ano até ser despejada. Banco pagou todas as dívidas existentes.

Depois que o banco conseguiu tirar ela de lá ficou fácil. No leilão seguinte foi arrematado. Informação que tive é que foi pouco abaixo do valor que seria negociado normalmente. Não sei dizer a ordem de grandeza do desconto.

Se for para o leilão, ponha uma meta de valor a ser gasto. Passou dele esquece pois vai entrar na briga de gente grande.

Sugestão simples: Contrate um advogado especializado em imóveis/leilões.
é um gasto mínimo perante o tanto de stress que pode evitar.

Ele fez contato com um advogado especialista amigo dele, mostrou o edital e documentos. A documentação está ok realmente, imóvel não tem impedimento, no nome do banco, leilão extrajudicial e desocupado. O adv disse uqe qualquer problema pode contacta-lo quando tiver a carta de arrematação, mas é extremamente improvável de ter problema. Vamos ver...
Agora falta ver se a realidade vai ser essa que o @bastter falou, que o preço sairá igual ou maior do que o de mercado.
O lance dele vai ser Y, podendo chegar no máximo a X. Se rolar rolou...

@Russao qual foi o final da história?

Foi um leilão online. Acompanhei com meu irmão todo o esquema. Ele até fez uma oferta, mas o imóvel acabou sendo vendido por um valor acima do que ele estava disposto a pagar. O vizinho conhecido dele venceu. Pagou um preço relativamente baixo e o imóvel estava desembaraçado mesmo. Tudo ok