imóvel também tem que esperar "tempo de IPO"?
comentada em 02/07/2022 14:40

Imóvel recém construído tem risco sim. Mas em teoria tem a "aaaagarantia" da construtora. Que pode ou não honrar.

Não é tão comum, mas existem sim prédios novos que são entregues com problemas graves, problemas crônicos difíceis ou muito caro de resolver, etc. As vezes a construtora já até faliu.  Se existem problemas graves no imóvel e no condomínio, é só fazer as corretas diligências que você consegue saber. Pessoal das imobiliárias, portarias, prestadores de serviço, vão informar para você, normalmente. Entre as imobiliárias da cidade ficam mais ou menos marcados os prédios novos entregues com sérios problemas. A leitura das atas de condomínio e busca em processos judiciais cíveis contra a construtora, referentes a aquele edifício, também pode ajudar a esclarecer ou dirimir dúvidas.

O ideal mesmo era algum tipo de diligência de qualidade que pudéssemos contratar. Paga honorários pra alguém que verifica tudo e dá o OK ou NÃO OK, igual advogado vendo a papelada do ponto de vista jurídico. Para assim poder ter paz máxima.

Mais uma coisa: o jeito mais fácil de se enrascar com imóvel novo é encher os olhos com algum que está com preço abaixo do mercado. Se você nota que em um prédio entregue a poucos anos tem muitas unidades à venda anunciados abaixo do mercado, a chance daquele prédio ter problemas é grande (e se comprar sem verificar = ferro, economiza na compra em troca de nunca mais ter paz de verdade na vida enquanto morar ali).

Eu não sei se tem que esperar... Mas pra comprar o meu eu demorei muito tempo pra achar um que me atendesse em quase perfeitamente em todos os quesitos. E apesar de já ter conhecidos morando a anos sem nenhuma reclamação contratei um engenheiro pra avaliar e um advogado pra fazer o trâmite. Me disseram que eu estava jogando dinheiro no lixo, mas pelo menos eu fiquei tranquilo. 
Imagino que se essa for algo que te preocupa muito contrata um engenheiro especialista nisso, já aviso que se ele for bom não vai ser barato. Boa sorte! 

Vejo mtos prédios em SP com pouco tempo de uso (até 3 anos, p ex) e cheio de reparos pra fazer. Isso visto de fora. Em alguns casos já vi refazerem pintura, reforço do guarda-corpo, troca de portões etc. 
A lição é muito simples: o fato de ser novo não é aagarantia de não ter dor de cabeça com manutenção. 

Não sei de onde eu tirei isso… Mas na minha cabeça veio um número aqui que seria USADOS COM IDADE DE 2 A 10 ANOS. Velho demais também já pode ter problemas de obsolescência. Foi bom lembrar…

nem sei como responder isso. mas é maluquisse.

pra mim já começa com essa de "que não se deve comprar na planta é óbvio". não é óbvio. você só tá repetindo algo que ouviu sem entender de nada.

se você não entende nada de imóvel e sua preocupação é evitar dor de cabeça, então pague alguem que entenda pra fazer o serviço pra você. e pague o preço que uma construtora com sistema de qualidade implantado cobra.

o imóvel pode dar problema do dia 1 após a entrega até o resto da vida útil dele. e vc ir lá em uma vistoria de 20 minutos e achar que conversar com o porteiro vai te dar segurança, você vai errar esperando ou não 2 anos.

 

postado por @Asimovz em 01/07/2022 21:49

nem sei como responder isso. mas é maluquisse.

pra mim já começa com essa de "que não se deve comprar na planta é óbvio". não é óbvio. você só tá repetindo algo que ouviu sem entender de nada.

se você não entende nada de imóvel e sua preocupação é evitar dor de cabeça, então pague alguem que entenda pra fazer o serviço pra você. e pague o preço que uma construtora com sistema de qualidade implantado cobra.

o imóvel pode dar problema do dia 1 após a entrega até o resto da vida útil dele. e vc ir lá em uma vistoria de 20 minutos e achar que conversar com o porteiro vai te dar segurança, você vai errar esperando ou não 2 anos.

 

"pra mim já começa com essa de "que não se deve comprar na planta é óbvio". não é óbvio. você só tá repetindo algo que ouviu sem entender de nada."

Oh grande leitor de mentes

Esse tópico me lembra um caso em SP. Daí eu concluí na época que só 05 anos não quer dizer muita coisa não para ter segurança. 
Em São Paulo-SP, Bairro Morumbi, houve um condomínio que a defesa civil tirou todos os moradores de lá por problemas na estrutura do prédio.
Construção entregue em 2006. 2019 defesa civil interdita. 2020 parte dos moradores retornam após algumas obras de reforço da infraestrutura. 2021 justiça determina que a construtora realiza as obras de reforço de todos apartamentos.
Prédios na região do Morumbi são esvaziados por risco de desabamento em SP - 20/02/2019 - Cotidiano - Folha
Justiça condena construtora a fazer obras e reparar edifício no Morumbi, na Zona Sul de SP, por risco de desabamento
Justiça determina obras emergenciais em condomínio do Morumbi por risco de desabamento | São Paulo | G1

postado por @laotzu em 01/07/2022 21:03:03

Não sei de onde eu tirei isso… Mas na minha cabeça veio um número aqui que seria USADOS COM IDADE DE 2 A 10 ANOS. Velho demais também já pode ter problemas de obsolescência. Foi bom lembrar…

Tá aí algo que eu gostaria de saber... se algum prédio já foi demolido no Brasil por ter atingido a vida útil

@Rat_race,  

eu também gostaria de saber isso. Já li que a vida útil do concreto armado gira em torno de 50 anos, mas aqui em BH já tem prédio de 90 anos que segue sendo usado normalmente. 

Chegou o caso desse empreendimento no escritório. Imóvel entregue em 2018. A construtora sumiu. Imóvel interditado. Todo mundo desesperado.

Prédio de alto padrão é interditado e 70 são obrigados a deixarem apartamentos em Guaratinguetá | Vale do Paraíba e Região | G1

postado por @Rat_race em 01/07/2022 22:44:09
Tá aí algo que eu gostaria de saber... se algum prédio já foi demolido no Brasil por ter atingido a vida útil

Edifício A Noite, de 1929, firme e forte..

Um bom imóvel e uma boa localização. O resto vc não pode controlar. 

Se querem fazer essa analogia descabida entre imóveis e o mercado de ações, então porque ficam indo atrás de notícias de problemas com imóveis?

Vocês tem noção do número de empreendimentos que são entregues por ano?
Eu que moro em uma cidade de 1,5M de habitantes esse número já é absurdo, imagina em cidades com SP e RJ.

Eu sinceramente nunca vi nem notícia de prédio novo que desabou.

Mas pra não ficar só irritado com os comentários vou trazer coisas que podem contribuir:

Hoje existe uma norma ABNT - que é até recente - a NBR 15575/13 que estabelece o desempenho das edificações. Lá são definidos parâmetros para toda a construção: conforto térmico, acústico, instalações elétricas, hidráulicas, estrutura, revestimentos, guarda-corpo e por aí vai. É um negócio OBJETIVO.

As normas técnicas apesar de não serem leis - TEM FORÇA DE LEI. Isso por conta, principalmente, do Código de Defesa do Consumir que veda colocar no mercado produtos em desacordo com normas técnicas.

Sobre a vida útil de um imóvel
A vida útil de cada componente (por escopo) é definida nessa norma.
Como exemplo a vida útil mínima de ESTRUTURA é 50 anos, enquanto que a vida útil mínima de INSTALAÇÕES HIDROSSANITÁRIAS é de 20 anos e a dos revestimentos de piso é 13 anos.

O que significa vida útil? É o prazo em anos ESTIMADO para que aquele componente atenda você como usuário sem te causar nenhum problema ou desconforto - não confundam com "deu a vida útil, vamos demolir e fazer de novo"

Que tipo de desconforto uma estrutura de 50 anos pode te dar?
Desconforto visual por exemplo - com fissuras excessivas e que não significam que seu prédio vai cair.
As fissuras são absolutamente naturais, elas sempre vão existir - cabe ao proprietário cuidar e tratar. Geralmente surgem pela movimentações da estrutura (veículos pesados trafegando na rua, dilatações de dias quentes e noites frias, movimentações causadas por vento e etc) - tem também as fissuras causadas por fatores internos e falhas de execução - tema um pouco mais complexo mas que também são facilmente identificadas por profissional capacitado.

Pra quem mora em casa velha é fácil perceber essa questão da vida útil... em 15 anos você provavelmente começa a ter pisos desgastados/arranhados por abrasão, eventualmente uma torneira estraga e você tem que trocar o castelo, as válvulas de descarga precisam de reparo, aparece um vazamento no banheiro e você precisa reparar a tubulação... e apartir daqui isso se torna constante na sua vida... todo ano aparece algo pra consertar.

Outra coisa que vale a pensa mencionar é que a engenharia é exagerada nos quesitos fator de segurança.
No cálculo de um projeto de uma laje para receber 100 kg/m² por exemplo, são utilizados dois fatores de segurança por redundância.
Calcula-se fator de segurança que AUMENTA a carga a ser recebida, isto é, não se calcula para receber 100 kg/m², mas calcula-se para receber, por exemplo, 120 kg/m².
Calcula-se fator de segurança que DIMINUI a resistência dos materiais, isto é, se o concreto armado aguenta 300 kg/m², com o fator de segurança de redução ele é calculado como se aguentasse 250 kg/m².

Sobre as construtoras
Existem várias construtoras com Sistema de Qualidade implantado, algumas até com certificado ISO9001. Isso faz uma diferença BRUTAL. Nada passa desapercebido. Todos os processos são padronizados, com instruções de trabalho, com formulários, checklists de verificação durante a construção e por aí vai. Não sobre espaço pra nenhum empregado "inventar" algo ou fazer algo do seu jeito. Todos seguem a risca a cartilha de execução.

Aí se você quiser ir para uma construtora dessas de cooperativa por exemplo, eles não tem NADA, sequer sabem seguir o planejamento de execução e dificilmente vão acertar a data de entrega da obra. É nisso aqui que o problema acontece. Qual a única vantagem? é absurdamente mais barato do que o imóvel de uma construtora de renome com o SGQ implantado.

Eu acompanhado bastante os empreendimentos da minha cidade. Aqui não tem erro. As principais construtoras entregam os empreendimentos geralmente ANTES da data planejada. 

Recomendo também visitar a obra durante a execução desses dois tipos de construtora - ali você já vai ver a diferença. Uma de recebe em uma obra limpa, sinalizada, com segurança e a outra nem porteiro tem e é provavel que você já pise em algum buraco aberto e/ou fure o sapato com prego no chão.

Há braços.

Eu evitaria não só pelos problemas de construção, como também por processos de decorrentes da obra. Em 3 - 5 anos a maior parte dos problemas de obra apareceram, e os processos tbm apareceram.

Aí você não cai numa coisa bizarra por acaso.

@Asimovz o problema se mede pelo risco, não pela possibilidade de sucesso.

Fazer um aporte numa ação qualquer, mesmo que seja a pior do mundo, é um risco insignificante em relação ao patrimônio diversificado.

Imóvel para moradia é um capital gigante e não diversificavel que se der errado tem a sua família em jogo.

Mesmo quando tá construindo casa para si eu já falo para não acompanhar a obra, arrumar um engenheiro bom que vá fazer aquilo que você não sabe fazer...
imagina acompanhar a obra de um prédio.

É ilusão de controle. Aí você recebe a chave no dia da obra linda, mas um pedreiro puto com o mestre de obras concretou o seu encanamento.

Não tem como evitar isso.

Coisas que tem risco grande é para fazer com calma, com segurança, não é arrumando mais estresse.

Toda entrega de apartamento é feita com vistoria técnica de entrega. Cabe a você fazer por si só ou contratar especializado em recebimento.
Você entra dentro do apartamento e tem direito de fazer o que quiser durante a vistoria.
Testar todos as torneiras (inclusive em conjunto pra verificar se há redução de vazão), testar tomadas, verificar piso por piso procurando barulho oco, jogar água em todas áreas molhadas pra verificar o caimento, jogar água em todas os ralos pra buscar entupimento, verificar portas e maçanetas e por aí vai.

No meu imóvel eu solicitei a substituição de 3 portas POR PURA FRESCURA, só porque tinha 1mm de empenamento no fechamento e em uma dela um pequeno jogo na dobradiça e perdi pra pra trocarem os vidros de umas janela porque encontrei arranhados que achei com lupa. Tudo foi realizado no ATO. Eu desci e aguardei no salão de festas e em 1 hora me chamaram de novo pra verificar os reparos.

Se eu tivesse pago um profissional - que não achei necessário - ele testaria até nível de ruído com portas e janelas abertas e fechadas, luminosidade com portas e janela fechadas, corrente elétrica nas fiações e por aí vai.

Construtora séria sabe que pós obra é muito mais caro do que fazer correto antes da entrega.

Em imóvel novo, quem resolve os problema é a construtora que tem 20 obras em andamento e equipe especializada em pós obra.

Em imóvel velho, quem resolve os problema é o síndico que pode contratar quem ele quiser, no tempo que ele quiser e com o custo que ele quiser.

"e perdi pra pra trocarem os vidros de umas janela porque encontrei arranhados que achei com lupa."

Eu não tenho mais nada a dizer...

Antes de fazer um belo “aporte” em um imóvel, não custa perder uma tarde conversando com síndico, corretores, moradores, vendo o histórico da construtora.
Imóveis na planta tem custo menor porém há risco maior. Na medida que o imóvel amadurece, as últimas unidades são vendidas, seu preço tende a subir.

Olhar preço do condomínio, o “caixa extra”, inadimplência de outros condôminos (a conta fica pra vc pagar depois).

Uma ideia seria alugar o imóvel no prédio por alguns meses e se der certo, fazer uma proposta pra comprar o imóvel. Desta forma risco de errar na compra é menor.