LOTES DE TERRENOS
comentada em 27/10/2021 20:47

Construa algo nos dois. Ou venda um deles e construa no outro.

Caso não tenha expertise na área, procure um parceiro (construtora) e construa. Pode dar mais trabalho mas acredito que seja um bom investimento.

construindo terá um potencial maior de valorização e geração de renda passiva no futuro, mas tem o risco da execução. Avalie se compensa pra vc o stress de construir e se tem bala na agulha para tocar a obra. Sei que tem um tópico excelente aqui na área de imóveis do site sobre construção com todas as dicas, tenta procurar. O ideal acho que é contratar uma construtora de alto nível.

Terreno parado em condomínio gera um alto custo para o proprietário. Aqui em minha cidade vários donos de lotes como esses estão doidos para vender. Se não vai construir, melhor vender. Possivelmente já valorizou o que poderia. Pelo padrão que vc disse, o condomínio poderá ser bem salgado.

na minha opinião essa decisão pode ser influenciada por uma analise do seu patrimônio como um todo, por exemplo se vc já tem muitos imóveis ou não. Se eu não possuísse imóveis mas já tivessse uma carteira grande formada de ações de boas empresas, neste caso eu ficaria com os terrenos pois ajudaria na diversificação do patrimônio total. é uma decisão bem pessoal

Se for construir, tem uns tópicos bem legais que vale a pena ler:


Bastter.com - Grupos - Forum FIIs e Imóveis - Construir para alugar


Bastter.com - Grupos - Forum FIIs e Imóveis - Comprei o terreno e agora?

Vou falar por experiência própria, tenho uma pequena construtora , construo somente imóveis de padrão popular, a alguns anos atrás também comprei 2 lotes em um condomínio que foi lançado na cidade, após 6 anos houve uma valorização razoável e preferir vender.
Mesmo eu tendo equipe e experiência em construção resolvi vender o lote ao invés de tentar agregar mais valor, imóveis de alto padrão é muito mais complicado a venda , e se tratando de condomínio que ainda tem muitos terrenos vazios é pior ainda , o risco de você gastar um grana e ficar com o imóvel parado é muito grande, ainda mais se você não tiver experiência na área, vai pagar mão de obra cara e ter uma dor de cabeça sem tamanho.
No seu lugar eu faria somente uma pergunta a mim mesmo.
Vou querer construir e morar neste lugar?
Se a resposta for não, vendi e coloca em algo que vai gerar renda passiva, pois terreno vazio e sem um fim vai gerar apenas gastos.

@gustpol

Um exemplo aqui na minha cidade. 26 anos atrás terreno num condomínio destes = 16k dólares ; Atualmente : 170k dólares. As casas mais baratas em torno de 1M 800K. Tem uns 3 ou 4 aqui na mesma situação e com a mesma valorização porque muita gente ama morar em casa, mas com algum tipo de segurança, então estão migrando para os condomínios.

Não significa que aconteceu aqui e irá acontecer aí só que eu não sairia vendendo assim de jeito nenhum !!

Dependendo da valorização o que vc irá gastar de condomínio e iptu serão cobertos por ela e ainda sobra algum. No pior das hipóteses vc poderia ir morar no local pagando um condomínio mais baixo que aptos de 2 dormitórios e com segurança bem legal. Aqui estes condomínios giram em torno de 500 reais e aptos de 2 dormitórios bem localizados estão a 650 reais.

É interessante que para aptos a turma topa pagar condomínio e iptu mesmo sem alugar, considerando o aluguel um extra que pode vir ou não, mas para terrenos que normalmente valorizam muito mais depressa existe uma certa resistência. Faça de conta que é um apto que vc tem e que não aluga, mas é bem localizado.

Não sei aí como é, mas existem construtoras de primeiríssima linha que vc vai lá, desenha o projeto da casa, fecha o preço, faz um contrato para pagar em 4 a 5 anos e depois só volta pra escolher o modelo dos pisos e azulejos e a cor das portas... Entre 8 a 9 meses a casa tá pronta e vc, apenas por segurança, pode contratar um engenheiro (o mesmo que desenhou sua casa) para ver se estão seguindo o combinado. Não digo que é stress zero, mas é bem mais fácil que vc mesmo construir. 1 ano depois a casa tá pronta, entregue, vc morando e ainda deve a eles 2 a 3 anos ou seja, recebeu mais do que pagou, então teoricamente é mais risco para eles do que para você.

Seu empreendimento triplicou de valor em 3 anos, imagine quando forem mais casas que terrenos e a procura por terrenos aumentar ! Quem te garante que irá cair ou subir o preço agora ?

Se estivesse no seu lugar pagaria com gosto o condomínio e iptu por uns 3 anos e iria acompanhando a valorização, mas vender neste momento seria minha última opção.

Boa sorte aí.

"Não foi dado ao ser humano o dom de prever o futuro". Ótima frase do Predador.
Se qualquer um aqui tivesse a mínima capacidade de saber o que vai se valorizar e o que não vai, não estaria nesse site pois ganharia dezenas de milhares de reais por semana.

PRa mim terreno em condominio de alto padrão ou constrói pra ir morar ou vende. Esse tipo de imóvel é muito peculiar, normalmente as pessoas que tem condicoes de pagar por algum imovel nesses condominios prefere construir o seu da forma como deseja do que comprar um pronto. É minha opinião baseada no que eu vejo na minha região, pode ser diferente na sua. Pode ter público pra isso. Mas vejo casas nesses condominios que demoram anos para serem vendidas.

Construir pra alugar é cilada também... é dificil conseguir inquilino que queira pagar um aluguel de uma casa de 200-300m2 (tamanho que vejo nesses condominio).

Dado esses pontos que levantei, baseado na minha experiencia, eu venderia.

verdade, em alguns lugares o terreno pode valer quase tanto quanto construido, por esta razão citada a cima, quem é classe A muitas vezes prefere mesmo construir sua casa do seu jeito, com projeto próprio.

tudo depende do lugar em questão, tem que olhar bem a localização. Alguns lugares é fria e em outros você vê melhores possibilidades de depois vender ou alugar com mais facilidade

Como eu pensaria, se tivesse esse problema (??):
1º: coloquei dinheiro AB num negócio que não entendo picas;
2º: pela graça divina vale mais do que paguei;
3º: continuo não entendendo patavinas do negócio;
4º: nem me interessa saber, porque tenho coisa melhor pra fazer com meu tempo.

Então venderia, colocaria na poupança e voltaria no "que é que eu faço com esse montão de dinheiro?"

P.S.: AB = antes da bastter.

@gustpol

pondera com calma, mas se der, depois diz aqui pra gente qual decisão vc tomou e os motivos, fiquei curioso

Pessoal, muito obrigado pelos inúmeros comentários.
Eu estou mesmo mais inclinado a somente vender os lotes.
Até cheguei a ponderar construir, depois de muitas opiniões aqui no site.
Mas, há cerca de 4 anos atrás, construí minha casa aonde moro hoje, também num condomínio fechado semelhante. O potencial de valorização é maior.
Na época que construí, gastei X no total.
No dia seguinte a minha mudança, com tudo pronto, me ofereceram 2X pela casa.
Cheguei a pensar a vender e construir outra do lado kkk, mas minha esposa tava grávida e toda uma questão emocional de envolvimento com a casa não me deixaram (na verdade, ela não me deixou kkk).
Mas como alguns falaram aqui: a incomodação ao se construir uma casa, ainda mais de alto padrão, é bizarro. Ninguém cumpre prazo, marcam contigo e não aparecem, enfim, tem que ter uma paciência de monge. Ou contratar uma empresa que se responsabilize por tudo. Na época, eu mesmo tomei as rédeas e comprei material, lidei com equipe de mão-de-obras, etc. Minha arquiteta era um zero à esquerda. Saiu mais barato financeiramente, certamente. Mas incomodava demais.

@gustpol

Um amigo q eh construtor fez uma casa excelente para a mãe dele em um condomínio fechado de alto padrão. Agora com a casa pronta e a mãe dele já morando, ele fica a seduzindo para vender a casa e construir outra no mesmo condomínio, pois assim como vc ele construiu por X (lote + construção) e o preço de venda está em 2x.
Ele tb já me convidou para uma parceria com ele neste mesmo condomínio, porém eu n tenho o capital disponível hoje para uma obra desta magnitude.
E mesmo q eu tivesse eu n entraria nesta empreitada, pois a paz n tem preço e eu prezo mto pela amizade dele.
Abs e boa sorte na sua decisão.

@Bastter acho complicado falar que construir é pior que a morte. É um negócio extremamente lucrativo, se souber o que está fazendo.

@Sperandioo tem um público-alvo, ele não fala para as exceções. Acho que esse é o sentido da frase.
Já experimentei construir. Pior que a morte. Pq a morte é uma vez só. Construir a gente esquece a experiência ruim e pode fazer de novo.

Como relatei, tive a experiência de construir minha casa aonde moro há 5 anos atrás.
Pode ser um negócio bastante lucrativo, sim. Tanto é que cheguie a pensar em vender a minha e construir outra (s) Mas a incomodação que gera é bizarra.
Agora, se o cara for se dedicar somente a isso, não tiver outro trabalho, é outra coisa.

eu ja construi fiz muita mesbla, me estressei, mesmo assim deu lucro, mas hoje em dia tou com o bastter, quero distancia de obra, no entanto tenho um parente que é fera e gosta, pra ele funciona uma beleza

@gustpol

Não ia postar novamente, mas sinto que devo dizer algumas coisas para vc refletir por coisas que vi e vivi. Não quer dizer que será igual contigo, mas vale para sua análise.

Vi alguns conhecidos se livrarem de terrenos que hoje estariam milionários. Um deles recebeu uma indenização de onde trabalhava e chegou a comprar, bem no começo, 7 terrenos cada um deles por por 8k dólares. Resolveu vender pra evitar pagar condomínio de terreno. Vendeu 6 cada um por 20k dólares e ficou bem feliz. Hoje eles valem 170k dólares e ele tinha 7...

Não precisa construir pra valorizar.

No seu caso, na minha opinião, seria até pior construir já que quem tem poder aquisitivo pra morar neste tipo de empreendimento gosta de construir do seu jeito então a busca por terrenos livres existe e se iguala a busca por casas prontas.

Não sei aí na sua cidade, mas aqui na minha um condomínio destes razoavelmente estruturado o lote vale em torno de 600-700k. Os que estão sendo lançados, já com infraestrutura, mas sem nenhum morador em torno de de 400-500k.

No seu primeiro post vc colocou algumas situações muito claras :
1- Comprou sem nada lá (altíssimo risco) ;

2- Obras evoluiram bem e estão ok (Seu risco despencou, passou a pior fase) ;

3- Hoje vale quase 3x desde que comprou há 3 anos (quase triplicou de preço em 3 anos) ;

4-É um empreendimento de Valor (se tem valor, será que vale vender por que vai ter alguns gastos ?) ;

5- A minha ideia era vender quando valorizasse (comprou por 80k, quando estava a 120k não vendeu com lucro de 50%, quando estava a 160k não vendeu com lucro de 100%, ...) como irá saber qual será o melhor momento ?

6- Vc ficaria feliz em vender por 200k, pagar 10k imobiliária, 18k ganho capital e receber limpo na mão 172k ? Digamos que o condomínio daí seja 500 reais. Já pensou que com o valor que repassou a terceiros pagaria, no mínimo, 56 meses de despesas ?? Se sim, sem problemas.

7- Vc não se importaria se daqui a 3 anos ele estivesse custando 500k ? Vc se daria por satisfeito dizendo : Fiz um bom negócio e tive um bom lucro. Se sim, sem problemas.

Daqui a 3 anos pode acontecer tudo.

Pode sair uma favela do lado e ele vir a custar 70k e vc ter um baita prejuízo.

Tudo pode acontecer, mas tome a decisão bem pensada, após profunda análise, não venda só porque vai ter algumas despesas. Apartamentos fechados também dão despesas e nem por isto são uma má ideia.

Boa sorte aí.

amigo @turco1, você tem razão nas suas ponderações.
Coloquei o assunto aqui para discutir as possibilidades. Os comentários foram muito bons, várias perspectivas;
Concordo com você em muitos aspectos.
Não tenho urgência nenhuma em me desfazer dos lotes.
No condomínio onde construi minha casa, aconteceu exatamente o que vc descreveu: à época que comprei para construir, paguei X. Hoje, o condomínio está com cerca de 85% dos lotes construídos. Para comprar um terreno aqui dentro, o cara paga pelo menos 4X.
Não posso prever o futuro e dizer que vai acontecer o mesmo nestes lotes.
Mas como não tenho a menor necessidade de me desfazer deles, vou levando. Ainda não tenho custo nenhum em mantê-los. Quando vier a ter, vai ser algo em torno de 100 reais apenas, já definido em assembléia, para manutenção, limpeza, etc.

Mercado imobiliário é muito dependente da realidade local. O primeiro condomínio fechado horizontal de Natal teve uma valorização explosiva em pouco tempo (de 100 para 700k). Bem localizado, próximo do centro. Isso gerou uma espécie de corrida do ouro na cidade. Os corretores ofereciam terrenos em condomínios fechados não porque eram bons lugares para morar, mas porque "valoriza muito". O fato é que, fora os bem localizados, a maioria valorizou menos do que a inflação, inclusive o Alphaville. Aliás, o Alphaville em Natal foi algo próximo a um "IPO" dos tempos da bolha de internet. "Todo mundo" comprou terreno lá, acho que esgotou 48h depois de iniciadas as vendas (na verdade não esgotou, os promotores do empreendimento, de olho grande com a corrida às compras seguraram muitos terrenos). O resultado é que, dois anos depois, quando foi entregue, havia poucas casas, os preços nunca decolaram, os compradores no "IPO" queriam vender todos ao mesmo tempo, o mercado deu uma esfriada com tantos condomínios horizontais à venda ao mesmo tempo e o condomínio até hoje tem problemas. Pra piorar, o dono original do terreno ainda não conseguiu vender todos seus lotes (quando ele viu a corrida às compras do "IPO" segurou seus lotes, lembram?), se elege síndico com seus próprios terrenos e - é o que posso escrever num fórum público - as pessoas não gostam de sua gestão.

isso de se arrepender depois é complicado, sempre lembro do meu avô que vendeu um terreno em copacabana pq na epoca era só areia

@Turco1

Eu achei fantástica suas análises, tanto a 1ª como a 2ª. Já vi casos semelhantes acontecerem e as pessoas se arrependerem amargamente pela venda de bons terrenos.
Apenas a título de exemplos, tenho uma conhecida que possuía um apto em cidade de veraneio, que lhe dava mta dor de cabeça, ela tentava vender e n conseguia. Até q viu em um anunciado de jornal a venda de um terreno em uma área boa da cidade, porém ainda sem mtos atrativos. O apto na época foi avaliado em 120k, e o preço do terreno era 70k. Como ela acreditava na valorização do lugar, ofereceu ao vendedor do terreno uma troca simples, o que o fez pensar que estaria tendo uma excepcional "vantagem". Poucos anos após a concretização do negócio, foi construído um belo parque nas proximidades do terreno, as construtoras começaram a construir prédios de alto padrão. O tal terreno foi vendido por 2,5mi. Fica a reflexão. Inclusive esta conhecida me disse q o q ela ganhou com este terreno foi superior ao q ela ganhou em toda sua vida laboral. Dito isso, é impressionante o que pode passar a valer um terreno.