Modo #PAS - Ajustes
comentada em 15/04/2021 19:17

Parabéns pelo trabalho. Agrega muito valor pra quem investe em FII

Muito boas mudanças e pontos Giovanni! Show de bola

Sempre criando e aumentando valor pra comunidade. Parabéns!

Bom dia a todos!

Giovanni, espetacular. Não entendo porque o Bastter diz que você, o Huoya e o Thiago são burros

Forte abraço!

Impressionante a capacidade de todos os moderadores de ouvirem os usuários.
Parabéns!

@RafaelTM2019 , e quem não é?

Sugestoes
- dar um jeito de incluir vacancia na analise
- seria bom achar um equivalente funcional ao 'lucro consistente' das acoes, mas eu nao sei oq 

A classificação em verde, amarelo e vermelho ajuda triagem na escolha para estudo dos FII, contudo existem muitos poucos FIIs ainda de qualidade que vale a pena ser cotista. Algo que traria muito valor que ainda não foi incluído é uma aba (ou incluir no próprio FAQ) sobre assuntos relativos a direito imobiliário como por exemplo:



- Penhoras trabalhistas;
- Imóvel alienado - existem FIIs grandes com esse problema; 

- Imóvel sem escritura ou registro;

- Processos trabalhistas ou ações grandes; 

 

Muitos vão criticar, achar que é picuinha minha, mas imagine a situação de um monoimóvel com uma penhora ou alienado por exemplo. Diversificação e controle de risco ajudam, mas você saber o que está comprando também ajuda. 

 

Pro longo prazo imóvel com rolo em documentação não serve e pro FII na minha leitura o raciocínio é o mesmo. Não sei se os FIIs informam isso em fatos relevantes. 

Parabéns @Giovanni pelo trabalho que vem fazendo na área dos FIIs, show ??????

 @Giovanni @Barao_Fidalgo Imagino que pode ser uma boa uma escala de cachorrinhos de acordo com a vacância (física ou financeira) a partir de um determinado intervalo de tempo (talvez uns 6 meses). Por exemplo: até 10% - verde; entre 10 e 20% - amarelo; acima de 20% - vermelho.

Fii com concentração num inquilino ou mono imóvel acho que deveria ter um alerta tbm

@Giovanni com relação ao seu alerta de que o cachorrinho verde é apenas para avisar que o ativo é novo. Não faz juízo de valor ou qualidade, apenas determina que pela ausência de histórico, recebe um alerta devido à incerteza.

Eu estava buscando no fórum e li em algum tópico que um dos perigos considerados em ações de entrar em IPO recente seriam possíveis distorções nos resultados pela abertura de capital.

Queria saber se acredita que isso também seria uma questão nos IPOs de Fiis dado as estruturas mais simples e tal.

Pergunto isso porque vendo por cima tem alguns Fiis relativamente novos que julgo interessantes pelo portfólio de ativos.

XPHT11 por exemplo acho que tem bons ativos
GGCR11 por exemplo é novo e há pouco tempo atrás estava nos top 10 do rating pelos usuários 

E dado que existem diferenças significativas nas estruturas de empresas e FIIs a ponto até de considerarmos diferente o risco nos IPO queria a opinião se realmente não vale a pena nunca cogitar entrar em um IPO de FII. Eu particularmente acabo tendo medo muito mais da liquidez das cotas porque não sabemos para onde vai. Mas já vi ofertas publicas por exemplo de fundos de tijolo que se propõem a comprar edifícios comerciais em áreas nobres em São Paulo e no RJ por exemplo já com inquilinos e contrato atípico por mais de 5 anos. Quais os riscos haveriam em um IPO desse por exemplo?

PS: deixando claro que não quero estimular em nada entrar em IPOs queria só entender as considerações e diferenças entre os tipos de ativo.

Valeu aguardo as voadoras 

Bom dia..

Eu assinei o Bastter há poucos dias, estou ainda aconhecendo o ambiente. É o primeiro texto que escrevo.

Pelo que entendi, o ranking é formado pelas votações de assinantes como eu, e são poucos votos ainda, o que me faz entender que não devo levar esse ranking muito em consideração para escolher minha carteira... Esperava, como pagante, encontrar um ranking baseado em dados e análises profissionais.

O meu plano de carteira, montei todo com FoFs... dos 11 fundos que escolhi, só 4 estão presentes ali mais ou menos no top30.

Minha ideia é começar com as FoFs e ir ampliando para outros tipos de fundo depois...

Escolhi com base em histórico de yelds e proporção preço/patrimônio... não tenho ainda condições / conhecimento / acesso a informações que me permitam avaliar a gestão de um fundo de forma séria.

Decidi começar com FoFs porque são diversificados por si só, uma vez que tenho pouco dinheiro para investir, considerei que um grau de diversificação só seria possível nesse momento se comprasse ativos que representam um grupo de ativos, mesmo que isso represente nesse momento pagar taxas de administração embutidas.

Que venham as voadoras!!!

Previsão do #SuperPAS pra os FIIs?

Show de bola!
Vai ser minha porta de entrada nos FII.

@Giovanni tentando contribuir com o modo #PAS nos FIIs acredito que de fato os critérios talvez precisem de ajustes. Hoje estava filtrando para buscar FIIs de logística dado que tenho esse seguimento menor na carteira e estou buscando diversificar.

Ao filtrar por logística encontramos quatro FIIs com cachorrinho verde. HGLS, BTLG SDIL e EURO. Tirando o HGLS, os outros três em suas rapidinhas recomendam prudência, sinais de má gestão, vacância alta e relação despesa receita acima de 20%.

Dado então seu post recente que comenta não ter "o equivalente a lucros consistentes, dívida equilibrada"; gostaria de propor talvez fosse interessante incluir como critério histórico da relação despesa x receita como equivalente a lucros consistentes.

Talvez algo como tantos anos sem passar do limite dos 20%, algo assim. Sei que essa relação pode mudar quando da compra de novos ativos dos FIIs mas em uma busca grosseria aqui verifiquei que mesmo os fundos de papel que fazer a compra constante de CRIs os mais sólidos mantém essa relação equilibrada (veja VRTA, KNRI e MXRF por exemplo). BTLG SDIL e EURO por exemplo, que tem alerta apresentam altas recentes acima de 20% dessa relação. Se fosse incluído esse critério seriam pior avaliados por exemplo e teria mais consistência com suas rapidinhas.

A evolução da vacância como equivalência a dívida equilibrada seria interessante mas como foi dito não conseguiria utilizar para os FIIs de papel.

Enfim apenas um sugestão.

Vacância qdo prologanda que começa a mostrar alguns sinais, ou gestor passivo, ou imóveis ruins, ou localização..., qdo se resolve rápido a vacância, ok, vacância prolongada e crescente... Os FIIs BTG são exemplos de vacância prolongadas