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Olá Pessoal!
Bom dia,
Estava fazendo um estudo afim de verificar a participação do HGRE11 no Edifício Jatobá (CBOP11) que faz parte do Condomínio Castelo Branco Office Park. Irei colocar informações coletadas nos informes e relatórios para que possamos visualizar melhor esta questão e que a minha dúvida e talvez de outros seja sanada. Vamos lá:
1) Partindo a análise pelo CBOP11, a Torre Jatobá apresenta uma área locável igual a 32,1 mil m² e o FII tem 50% do imóvel. Com isso, podemos concluir que o CBOP11 tem em sua carteira 16,05 mil m² do Edifício Jatobá.
2) Agora indo para o HGRE11 temos, segundo o seu relatório, que o Fundo tem no portfólio 21.633 m² do Edifício Jatobá o que corresponderia a 75,1% de participação. Como podemos perceber a conta não fecha mas sabemos que o HGRE11 participa do imóvel via cotas do CBOP11 então vamos seguir o raciocínio.
3) Fiz um levantamento para entender qual a participação que o HGRE11 tem no CBOP11 via cotas de FII. Como nos últimos informes do HGRE11 não constam discriminadamente cada FII que investem voltei para o informe de outubro, onde esta separação é feita. No mesmo, temos que o HGRE11 tinha um valor em cotas de FII igual a R$ 45.745.252,00. Diante disso, procurei avaliar o valor de mercado médio do CBOP no mês de outubro pegando as cotações de cada dia deste mesmo mês, fazendo uma média e multiplicando pelo n° de cotas. O valor que encontrei para o valor de mercado médio do CBOP11 no mês de outubro foi de R$ 90.044.940,00 (R$ 636,36 x 141.500).
4) Seguindo, teríamos que o HGRE11, com participação via cotas do FII CBOP11, contava com R$ 45.745.252,00 e "sobrariam" para o CBOP11 R$ 44.299.688,00 (R$ 90.044.940,00 - R$ 45.745.252,00). Com isso, se arrendondarmos ficariam que 50% das cotas do CBOP11 estão nas mãos do HGRE11 o que se formos traduzir em área bruta locável pegaríamos a parte do CBOP11 (50% do Edifício) e dividiríamos por dois resultando em 8.025 m².
Acredito que possa haver algum erro de interpretação minha, por isso recorri aos senhores...se tiver indiquem aí
Coisas que para mim não bateram direito:
1) O HGRE11, segundo o relatório, tem 75% do empreendimento ou 21.663 m² e se pegarmos 75% do total de área locável do Edifício Jatobá (32,1 mil m²) teríamos um resultado igual a 24.075 m² e não os 21.663 m² informados.
2) Outra pergunta que me fiz e não encontrei a resposta é: o HGRE11 tem participação no Edifício Jatobá sem ser via cotas de FII, ou seja, diretamente?
Isso me parece claro que sim, mas não consigo entender o quanto.
3) Na mão de quem está os outros 50% do Edifício Jatobá?
Enfim, este raciocínio as vezes me deixa meio perdido e maluco. Acredito que esteja cometendo algum erro nos meus cálculos ou de interpretação mas simplesmente não consigo fechar a conta. Se alguém tiver um entendimento mais simples eu agradeceria muito.
Sei que mestre @Nod está de férias e provavelmente ele saberia responder esta dúvida mas sei que aqui temos vários outros conhecedores profundos sobre FII que poderiam me ajudar. Talvez a minha dúvida seja a dúvida de outros aqui.
Agradeço pela atenção e deixo o espaço ressaltando que não existe no Brasil um site tão pica das galáxias como este!!
Valeu pessoal! Grande abraço
