Resolver imóvel com bastante rolo.
comentada em 20/07/2024 16:19

Advogado!

Isso não é um imovel. É um amontoado de tijolo. Primeiro vira imóvel, depois vende.

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Só resolve o rolo quem aceita que vai gastar e ter trabalho para fazer o negócio certo desde o começo. 
Neste caso, vai ter que começar lá atrás com ajuda do advogado e ver o que dá para fazer para ir desfazendo o novelo. 
Sobre vender, está em nome de quem? Nem deu para entender. Vender com tudo errado provavelmente vai acarretar mais rolo ainda.

@OuroReal

Eu não quis detalhar para não deixar a leitura cansativa
Imóvel foi registrado no nome de A. 
que vendeu para B, mas apenas por contrato de compra e venda, na matrícula continua até hoje A.
B vendeu para C. que é a pessoa que desejo ajudar

C tem um contrato de compra e venda. e também tem o contrato de compra e venda de A para B.

Vou reportar um caso que ocorreu com imóvel dos meus pais.

Eles possuiam o imóvel por mais de 2 décadas, porem nunca se preocuparam em regulariza-lo. Mantiveram com contrato de compra e venda por todo o tempo.

O imóvel gerava uma renda de aluguel, porem o ultimo inquilino destruiu a casa toda gerando trauma nos meus pais deles quererem se desfazer da casa e não lidar mais com inquilino.

Eles reformaram a casa toda, porem na hora de vender tiveram problema pelo fato da casa estar sem registro e somente com contrato de compra e venda. Eles não tinha mais contato com o vendedor, pois ele faleceu e deixou uma duzia de filhos espalhados pelo mundo. Ou seja, ficou inviável de regularizar o imóvel, nem usucapião seria possível, pois meus pais tem outro imóvel no qual eles vivem e o usucapião  é necessário você não ter moradia e estar morando no local por mais de 5 anos. 
Para piorar tudo estava começando ter visita de milicia na região desse imóvel, o que gerou medo de deixar o imóvel vazio e a milícia tomar. Então meus pais fizeram o que o Bastter sempre falou aqui. Venderam por qualquer valor o imóvel, pois qualquer valor que recebessem seria melhor do que nada, pois aquele imóvel valia nada.

A venda foi através corretora sim, não sei se são todas que vendem imóvel irregular, mas algumas vendem sim. A casa valia na época uns 350 mil reais e meus pais conseguiram vender por 50 mil reais. Muito melhor 50 mil reais na mão do que nada.

postado por @extimido em 19/07/2024 10:57:54

OuroReal

Eu não quis detalhar para não deixar a leitura cansativa
Imóvel foi registrado no nome de A. 
que vendeu para B, mas apenas por contrato de compra e venda, na matrícula continua até hoje A.
B vendeu para C. que é a pessoa que desejo ajudar

C tem um contrato de compra e venda. e também tem o contrato de compra e venda de A para B.

Sou leigo, mas neste caso acho que teria que atualizar a matrícula do a para o b e do b para o c, não? Aí a matrícula fica certa.
Vocês conversaram no cartório? Se tem todos os contratos de compra e venda, qual seria o impeditivo para atualizar a matrícula até a última etapa?

postado por @extimido em 19/07/2024 10:57:54

OuroReal

Eu não quis detalhar para não deixar a leitura cansativa
Imóvel foi registrado no nome de A. 
que vendeu para B, mas apenas por contrato de compra e venda, na matrícula continua até hoje A.
B vendeu para C. que é a pessoa que desejo ajudar

C tem um contrato de compra e venda. e também tem o contrato de compra e venda de A para B.

É possível lavrar uma escritura transferindo direto de A para C. Para isso, procure um advogado para melhor orientação.

Uma das características que rolo pode ter é que você não consegue sair dele se entrar.

Não sei se é esse o caso.

O certo seria regularizar todas as vendas no cartório.

Se isso é possível eu não sei.

Se não for possível, talvez seja o caminho que o Souburro descreveu. 

"Só posso botar seu nome nar minhas orações." (Autor desconhecido)

@semPAS talvez exista a possibilidade. Talvez, o cartório aceite, talvez não.

Rolo sempre tem essas características, e se não aceitarem, não adianta criar ainda mais rolo com isso.

Tem que levar num advogado que se responsabilize por fazer isso, e aí pode dar certo ou dar errado...

Rolo é assim mesmo.

postado por @SouBurro em 19/07/2024 10:58

Vou reportar um caso que ocorreu com imóvel dos meus pais.

Eles possuiam o imóvel por mais de 2 décadas, porem nunca se preocuparam em regulariza-lo. Mantiveram com contrato de compra e venda por todo o tempo.

O imóvel gerava uma renda de aluguel, porem o ultimo inquilino destruiu a casa toda gerando trauma nos meus pais deles quererem se desfazer da casa e não lidar mais com inquilino.

Eles reformaram a casa toda, porem na hora de vender tiveram problema pelo fato da casa estar sem registro e somente com contrato de compra e venda. Eles não tinha mais contato com o vendedor, pois ele faleceu e deixou uma duzia de filhos espalhados pelo mundo. Ou seja, ficou inviável de regularizar o imóvel, nem usucapião seria possível, pois meus pais tem outro imóvel no qual eles vivem e o usucapião  é necessário você não ter moradia e estar morando no local por mais de 5 anos. 
Para piorar tudo estava começando ter visita de milicia na região desse imóvel, o que gerou medo de deixar o imóvel vazio e a milícia tomar. Então meus pais fizeram o que o Bastter sempre falou aqui. Venderam por qualquer valor o imóvel, pois qualquer valor que recebessem seria melhor do que nada, pois aquele imóvel valia nada.

A venda foi através corretora sim, não sei se são todas que vendem imóvel irregular, mas algumas vendem sim. A casa valia na época uns 350 mil reais e meus pais conseguiram vender por 50 mil reais. Muito melhor 50 mil reais na mão do que nada.

Pelo seu relato, esses 50 mil valeram muito mais que os 350, pode ter certeza. 

Tentou resolver como? Falou com A e B e eles se recusaram a lavrar a escritura? Ele tá livre de ônus?
Se vc tiver os contratos e a documentação toda certinha vc pode entrar com uma ação de adjudicação compulsória. Daí na ação pede antecipação de tutela pra bloquear no RGI qualquer ato de transferência do imóvel e espera o juiz citar todo mundo envolvido pra se manifestar nos autos. No final da ação, se vc estivar certo, o juiz manda registrar no seu nome.
O negócio é que ação judicial no Brasil todo mundo sabe. Pode durar anos (ou décadas).

Mas se quiser se livrar rápido, tem gente que compra assim mesmo. Nem precisa esconder que tem rolo com escritura. Claro que por isso pode dar mais trabalho pra vender e o preço vai lá em baixo.
Eu conheço gente que comprou um imóvel na planta com a obra parada e construtora falida.

Existe um velho ditado, repetido exaustivamente pelos meus pais sobre imóveis que resume tudo:
”Só é dono quem registra”.

Meus avós precisaram vender um recentemente assim, até conseguiam alugar, mas muito custo de manutenção e estavam precisando de dinheiro na velhice, meu pai que é advogado tentou ajudar, mas era muito rolo, acho que até sendo possível regularizar iria ficar uns 70% do valor do imóvel (era simples, pequeno, mal localizado, precisando de obras).

Pelo menos aceitaram que o que viesse seria lucro. Uma imobiliária pegou, esquecemos que existia, e conseguiu vender, mas quem comprou pagou mais barato e ''herdou'' o rolo.

@extimido

Vender imóvel sem documentos em dia? Vocês não poderão ser responsabilizados por isso no futuro?
Procura advogado, regulariza tudo e depois resolve o que fazer.

postado por @marroco em 19/07/2024 11:44

extimido

Vender imóvel sem documentos em dia? Vocês não poderão ser responsabilizados por isso no futuro?
Procura advogado, regulariza tudo e depois resolve o que fazer.

Responsabilizado como? É só fazer como A e B fizeram e você (C) fazer um novo contrato de compra e venda para o novo dono do rolo que passará a ser o D.
Não há aagarantia que não possa dar problema no futuro, porem acho que o problema será menor do que continuar com o imóvel.

postado por @SouBurro em 19/07/2024 11:56

Responsabilizado como? É só fazer como A e B fizeram e você (C) fazer um novo contrato de compra e venda para o novo dono do rolo que passará a ser o D.
Não há aaaagarantia que não possa dar problema no futuro, porem acho que o problema será menor do que continuar com o imóvel.

Só é dono quem registra.
Se não nesta está registrado, vc não é o dono.
Vai vender o que não é seu?

E se o comprador depois não conseguir registrar, acha que ele vai atrás de quem?

Vi um caso parecido recentemente, mas com um intermediário a menos. A vendeu para B que antes de averbar o registro em seu nome vendeu a C. O cartorio estava fazendo uma escritura de compra e venda entre A e C, constando o B como anuente (colocaram como motivo anuência: "os anuentes declaram não possuir interesse no imóvel transacionado".

A vendedora A, se assustou e contratou advogado para se resguardar melhor antes de assinar pois estava preocupado e com razão, pois não fez negócios com C. Aparentemente é assim que os cartórios resolvem, passando do proprietário que consta averbado para o novo adquirente e colocando os demais como anuentes.

Vende de C pra D, deixando claro tudo q tá enrolado, a qualquer preço, e D q lute! Fazer oq? Se tem uma favela do lado fala nos boteco e igreja aí de perto q a casa tá a venda q vende rapidinho

postado por @MrBushido em 19/07/2024 13:32:48

Vi um caso parecido recentemente, mas com um intermediário a menos. A vendeu para B que antes de averbar o registro em seu nome vendeu a C. O cartorio estava fazendo uma escritura de compra e venda entre A e C, constando o B como anuente (colocaram como motivo anuência: "os anuentes declaram não possuir interesse no imóvel transacionado".

.A contratou advogado para se resguardar melhor antes de assinar pois estava preocupado e com razão, pois não fez negócios com C. Aparentemente é assim que os cartórios resolvem, mas se é certo ou não nã faço ideia.

Aí tem que ver se isso que "os cartórios estão fazendo" é o cartório responsável pelo registro do imóvel.
Outro dia chegou um aqui no fórum dizendo que em um rolo aí ele, assessorado pelo advogado e o cartório que escriturou, disseram que era daquela forma que deveria ser feito. Pagou a escritura, imposto e todas as custas mas quando levou ao cartório de registro ele não registrou pois  disse que tava errado. E ainda achou ruim porque eu falei que o advogado dele não tinha sido diligente em consultar o cartório de registro de imóveis antes.
Ou seja, se a coisa foi 1 milímetro fora do padrão é melhor fazer a escritura logo no cartório de registro de imóveis.

postado por @marroco em 19/07/2024 12:08
Só é dono quem registra.
Se não nesta está registrado, vc não é o dono.
Vai vender o que não é seu?

E se o comprador depois não conseguir registrar, acha que ele vai atrás de quem?

 
Nesta caso só se pode vender para quem estiver totalmente ciente do rolo que o imóvel está. Por incrível que pareça, existem pessoas que aceitam comprar imóvel nestas condições. O preço do imóvel será extremamente desvalorizado, porem consegue vender sim.

Cara... eu não me meteria a resolver isso sozinho. Se vc realmente quiser ajudar a pessoa C:

1- ajude a encontrar um bom advogado pra ajuda-la

2- eventualmente ajude a pague os honorários do advogado

@fuderosodaesquina boa. Ia falar justamente disso. E hoje, a adjudicação compulsória pode ser realizada na esfera administrativa, o que tende a ser mais rápido.

Já tentaram transferir de A par C? Via lavratura de uma Esc. Publica de CV ou outro instrumento?

Um terceiro plano, e a depender se os requisitos de posse atendem; seria o atual ocupante tentar usucapir o imóvel, via adm também. Usucapião urbano é mais "simples" que o rural, e normalmente não há impugnação.

Uma boa conversa com o Oficial de Registro de Imóveis poderá clarear suas ideias.

Tem que vender através de uma cessão de direitos com procuração pública de quem está no Registro de Imóveis como proprietário. Exemplificando: Se a pessoa que vendeu para o seu familiar é a proprietária que está no Registro, é ela quem deve fazer a cessão de direitos e procuração para o futuro "proprietário". Assim, o rolo vai sendo passado de um para o outro... A outra forma é por usucapião mesmo. Como é forma de aquisição originária, você vai estar criando um novo imóvel e o rolo vai desaparecer.

postado por @fuderosodaesquina em 19/07/2024 13:41
Aí tem que ver se isso que "os cartórios estão fazendo" é o cartório responsável pelo registro do imóvel.
Outro dia chegou um aqui no fórum dizendo que em um rolo aí ele, assessorado pelo advogado e o cartório que escriturou, disseram que era daquela forma que deveria ser feito. Pagou a escritura, imposto e todas as custas mas quando levou ao cartório de registro ele não registrou pois  disse que tava errado. E ainda achou ruim porque eu falei que o advogado dele não tinha sido diligente em consultar o cartório de registro de imóveis antes.
Ou seja, se a coisa foi 1 milímetro fora do padrão é melhor fazer a escritura logo no cartório de registro de imóveis.

Eu atendi essa cliente como contador (tudo quando é rolo os clientes querem envolver) vi do que se trata e mandei ela falar com um advogado.

Pelo que entendi eles colocaram como "anuentes" o comprador B, mas sem citar nada a respeito da compra, pois isso certamente traria problemas no registro de imoveis. Eles inseriram a mesma mensagem para quem tem direito de compra num imovel, por exemplo alguem que renunciou o direito de compra de imovel da qual são locatários. 

Enfim uma criatividade do cartorio (do interior) para não precisar averbar todos os compradores.... certamente não foi o registro de imóveis ,apenas o cartorario que redigiu o contrato de compra e venda para posterior registro.

Independentemente dos rolos serem resolvidos ou não, a grande lição que fica dessa história toda é a seguinte: nunca deixe de regularizar o seu título de propriedade e nunca aceite comprar um imóvel cujos títulos anteriores não estavam TODOS regularizados. 

Como o @CardelMall já falou, eu também tentaria conversar no cartório de imóveis e ver as exigências para a regularização desse imóvel. Se o A e o B estiverem vivos e forem acessíveis basicamente eles vão ter que ir nos cartórios (imovéis e notas) e assinar papelada. Sem esquecer das taxas, emolumentos, impostos, etc, mas é o custo da transação feita do jeito certo.