Sala comercial como investimento

FIIs e Imóveis
jjc   181º
em 24/08/19 19:56
Nível no Race: Tá ficando maluco igual o Bastter
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Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só os meus Só quem eu sigo Ordenar por gostei
karmann  120º
em 24/08/2019 20:23
Nível no Race: Na Tonga da Mironga do Kabuletê
Época de crise, fica mais tempo vaga.
Sala comercial como investimento - #1 de 43
AuditorDoJazz  181º
em 24/08/2019 20:35
Como regra geral, é mais difícil de alugar do que um imóvel residencial. Dependendo da sua região, pode ser interessante. Mas tem que pesquisar o mercado onde você está e ver se tem demanda. Aqui no Rio, por exemplo, atualmente, seria um mau negócio, pois as empresas estão fechando as portas e há diversas salas e até prédios comerciais inteiros há um bom tempo vazios. Então, repetindo: não é rolo, necessariamente. Pode ser bom, a depender da demanda de mercado onde a sala esteja localizada e seguindo todos os requisitos para a compra de imóveis residenciais citados por você.
Sala comercial como investimento - #2 de 43
Lulao  181º
em 24/08/2019 20:47
Nível no Race: Intermediário
Imóveis comerciais são os primeiros a sofrer nas crises. Dependendo da atividade do inquilino e da inflexibilidade do proprietário em negociar, ele não resistirá e o imóvel desocupado gerará custos. 
Por outro lado, imóveis comerciais possuem um cap rate maior do que os residenciais.
Embora o @Bastter não acredite que devemos nos focar especiamente em aluguel, mas isso gera renda que pode ser aplicadoa em outros investimentos. 
Em caso de problemas com inquilino, a facilidade e o poder para tirá-lo do imóvel é bem maior do que o de imóvel residencial.
Ademais, você ainda tem a vantagem de o inquilino fazer reformas no imóvel para adequar para a atividade fim dele, o que valoriza bastante o imóvel, principalmente em lojas comerciais. E esse investimento na reforma ocorre por conta e risco dele.
Em alguns casos, você pode negociar uma carência durante o prazo da reforma ou até mais tempo. Na minha cidade, uma carência padrão é de até 3 meses.
Sala comercial como investimento - #3 de 43
Bastter 
em 24/08/2019 21:26
Nível no Race: Turbo Mix 
se vc tem muitos imoveis e quer diversificar ok
senao melhor ficar com o arroz e feizam q sao APs pequenos bem localizados residencias
tem sala comercial aqui no Rio ha anos sem alugar
e o proprietario pedindo so o condominio e IPTU
na crise pode ser ferro
Sala comercial como investimento - #4 de 43
Bastter 
em 24/08/2019 21:27
Nível no Race: Turbo Mix 
Sala comercial como investimento - #5 de 43
Shura  181º
em 25/08/2019 05:43
Nível no Race: Tá ficando maluco igual o Bastter
Os comerciais tendem a pagar um aluguel melhor do que os residenciais. Como o Bastter falou tem varios vazios que ficam as vezes por anos. Ao meu ver, o risco é desproporcional ao retorno, principalmente ao relação aos residenciais. Eu possuo uma loja comercial que veio por herança, e o inquilino está há 22 anos, mas nessa caso eu fui o escolhido ahahah
Com dinheiro na mão, optaria certamente pelo residencial
Sala comercial como investimento - #6 de 43
jjc  181º
em 25/08/2019 10:51
Nível no Race: Tá ficando maluco igual o Bastter
Obrigado a todos pelas respostas. Melhor ir de residencial mesmo. O intuito é paz.
Sala comercial como investimento - #7 de 43
williantt  181º
em 25/08/2019 11:13
Nível no Race: Fera neném
esse momento ta foda, e os imoveis comerciais são os que mais sofrem 
Sala comercial como investimento - #8 de 43
sargentofea 
em 25/08/2019 14:18
Na minha cidade tem uma enxurrada de oferta de salas comerciais.
Como investidor nunca gostei de condomínios.
Tinha uma grana parada, mesmo com
essa super oferta comprei uma residencia antiga (mas bem construída), esquina, bem localizada, reformei e transformei em um imóvel com uma recepção mais 6 salas. Entrou por um ótimo preco, mas fiquei garimpando.
Fiz  Toda Infra de Ar condicionado, CFTV, Cerca, Alarme tudo passado. Troquei telhado. Porcelanato. 
Recebi muitos aventureiros que queriam pagar menos. Apareceu uma empresa mineira consolidada, buscando local na minha cidade, ficaram encantados, fecharam sem pestanejar. 
So alegria. Além de recebeu um bom aluguel tenho um imóvel de valor.
o meu diferencial nesse caso foi desconmoditizar. 
Aqui na minha cidade, se eu tivesse usado esse dinheiro para comprar 3, 4 salas em lajes comerciais, ou eu teria que estar alugando por um valor muito baixo ou estariam paradas me onerando.

Sala comercial como investimento - #9 de 43
Gru  181º
em 25/08/2019 21:31
Pode ser extremamente facil alugar uma sala comercial, tudo vai depender da localizacao, tamanho, preco e etc, assim como pode ser dificil por conta dos mesmos motivos.

A avaliacao tem que ser feita em campo e de preferencia com alguem que ja atua no ramo.

Minha familia tem 4 salas comerciais e 4 apt em um unico predio, tudo alugado. A procura pelas salas comerciais eh bem maior do que pelos apt, isso pq fica na avenida mais movimentada de um bairro popular (o maior da cidade), onde o comercio eh frenetico.

As salas comerciais nunca passaram mais de 1 mes desocupada, e os apt ja chegaram a passar 3 meses.

Boa sorte!
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Bastter 
em 25/08/2019 23:34
Nível no Race: Turbo Mix 
@Arthursf duas coisas

1 - Minha familia tem 4 salas comerciais e 4 apt em um unico predio,

pessima diversificação

2 - As salas comerciais nunca passaram mais de 1 mes desocupada, e os apt ja chegaram a passar 3 meses.

exemplo de exceção do tipo meu tio fumou e viveu ate os 90 anos

este negocio de discutir assuntos dado o seu exemplo eh algo q deveriamos abandonar aqui
deve-se discutir o topico e nao dar exemplo e resultados de exceção

é totalmente obvio q sala comercial em crises em media sao mais dificeis de alugar q residencial
por isso pagam mais
pq o risco eh maior
analise sempre o risco

agora analisar 4 salas e 4 APs no mesmo predio = nada

tudo tem exceçao
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Gru  181º
em 26/08/2019 01:11
@Bastter você me entendeu errado. Pulou meus 2 primeiros parágrafos onde eu falo que poderia ser fácil ou difícil seja residencial ou comercial, e aconselho a análise em campo acompanhado por quem é do ramo.

Dei o exemplo para ilustrar que existe casos de êxito por avaliar o local e etc. Pois, o amigo veio com uma dúvida e 2 horas depois já havia tomado sua decisão, baseando-se nas opiniões de cada usuário, com realidades diferentes da dele. 

"Tem sala comercial no RIO ha anos sem alugar" - exemplo de exceção típico tbm.

Quando se fala em imóveis, boa parte da análise tem que ser  feita no campo e as condições do ambiente são o fator chave pra o sucesso ou fracasso. 
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Bastter 
em 26/08/2019 09:10
Nível no Race: Turbo Mix 
@Arthursf me desculpe a exceção eh comercial alugar mais facil q residencial
se ele nao tem a SUA experiencia
o melhor mesmo eh ele ir para o mais comum e mais facil de alugar
AP pequeno residencial bem localizado
ai no dia q ele como vc tiver mais imoveis e mais experiencia ele pensa em assumir risco maior do comercial

me desculpe mas a exceção vai ser sempre o de risco maior q eh o comercial
se comercial aluga mais facil q residencial eh sempre exceção

sala comercial no Rio com dificuldade de alugar no momento nao eh exceção
eh a regra
sempre acontece nas crises

agora tem aquela sala especial q eh exceção

e isso eh para quem tem experiencia e mais imoveis
entao me desculpe, mas vc ta errado em querer de alguem q ta começando e indo para o primeiro a sua experiencia e quantidade de imoveis

o q vc deveria ter dito eh, eu ja tenho mais imoveis e experiencia entao por isso tenho comerciais, para quem ta começando melhor ficar no residencial

para tanto uso uma frase sua

"Quando se fala em imóveis, boa parte da análise tem que ser  feita no campo e as condições do ambiente são o fator chave pra o sucesso ou fracasso. "

por isso quem ta começando e nao tem a sua experiencia deve ficar no mais simples e mais facil de menor risco
justamente por isso q vc disse
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jjc  181º
em 26/08/2019 09:12
Nível no Race: Tá ficando maluco igual o Bastter
@Arthursf Obrigado, você tem razão quanto à rapidez na decisão, vou pensar mais um pouco. 
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jjc  181º
em 26/08/2019 09:35
Nível no Race: Tá ficando maluco igual o Bastter
@Bastter Obrigado. Parece que todos concordam que sala comercial não é necessariamente rolo, ao contrário daquele quartos de hotel, por exemplo. É no mínimo interessante para um patrimônio maior e mais diversificado. Já foi bom saber disso. 
Sala comercial como investimento - #15 de 43
Bastter 
em 26/08/2019 09:38
Nível no Race: Turbo Mix 
@pjc nao eh rolo
tem mais risco
e tem mais chance de ficar longos periodos sem inquilino nas crises
ganha mais pq tem mais risco
agora no LP para quem tem outros imoveis e nao depende deles pode ser interessante
para quem ta começando o ideal eh AP residencial pequeno bem localizado
Sala comercial como investimento - #16 de 43
SoftTouch  181º
em 26/08/2019 10:03
o grande problema q vejo em salas comerciais, se for em prédios comerciais, eh a vacância, já que os valores de condomínio são mto altos.
Na minha cidade as construtoras erraram a mão, de forma q a oferta eh mto, mas mto maior q a demanda.
Hj com a facilidade de trabalho remoto fica mais difícil ainda alugar salas comerciais.
Eu mesmo se tiver patrimônio maior n penso neste tipo de investimento #pas
Sala comercial como investimento - #17 de 43
Bastter 
em 26/08/2019 10:10
Nível no Race: Turbo Mix 
imovel comercial, tipo lojas em pontos excelentes acho ainda interessante mas carissimo

salas comerciais, concordo, eh algo q vejo cada vez menos interessante
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celtiberian  18º
em 26/08/2019 10:11
Eu nunca conheci investidor feliz ou satisfeito com salas comerciais (sala de escritório mesmo, em andar). Todos que conheci que compraram alguma prefeririam voltar no tempo e descomprar.

Já vi pessoas satisfeitas com apartamentos, terras/fazendas, galpão, lojas pequenas, lojas grandes, até terrenos e casa na praia. Estou para conhecer ainda alguém que me fale: "comprei salas, melhor negócio da vida".

Claro que isso é uma evidência totalmente empírica, anedótica. Mas é o que vi até hoje. O mercado de salas aqui no RS está arrombado. Muitas vazias a 5+ anos, mesmo anunciado barato (pra locar talvez tenha que anunciar pelo condomínio e IPTU...), é um prejuízo que não recupera mais depois.

Já vi sala comercial dar felicidade: para uma conhecida quando conseguiu vender a que tinha...

Estou dizendo que é impossível ir bem com salas? Não. Estou apenas dizendo que é complicado, na média geral não vale a pena. Talvez valha a pena comprar para uso, para quem vai ter um estabelecimento ali (consultório, etc) e prefere ficar fixo no mesmo endereço, o que é bom do ponto de vista comercial, clientes, etc.
Sala comercial como investimento - #19 de 43
Bastter 
em 26/08/2019 10:20
Nível no Race: Turbo Mix 
pois eh
eu acho q quem ta começando deve se afastar totalmente de sala comercial
quando tiver mais imoveis, mais experiencia, mais patrimonio
ai pensa
a mim nao agrada mesmo
mas pode-se discutir
mas nunca para quem ta começando
Sala comercial como investimento - #20 de 43
Bastter 
em 26/08/2019 10:22
Nível no Race: Turbo Mix 
alias quem leu o Investindo em Opçoes q eu falo da sala em copacabana q eu e predador estavamos la levando ferro

era assim

condominio e IPTU = 400 reais
aluguel = 200 reais

e era uma baita sala
isso naquela epoca
hoje deve estar fechada

mas eu lembro claramente q o aluguel era metade do condomonio + IPTU
Sala comercial como investimento - #21 de 43
Schramm 
em 26/08/2019 22:10
Concordo com o que foi dito quanto a ser menos riscos numa sala comercial que num residencial. Minha esposa e eu temos 2 imóveis que ela herdou do falecido pai que, por um problema de inventário ainda sendo resolvido, não temos como vender. A sala comercial conseguimos alugar com muito esforço, foi mesmo sem imobiliária, o inquilino pagou o ano antecipado, aí vale a pena, ele já fez uma reforma de mais de R$ 30.000,00 e tá top. Agora pergunta se tenho coragem de locar a sala residencial? Nem a pau juvenal eehehhehe, já vi muito caso de gente que entra, não paga e é um inferno pra sair. Estou usando o valor do aluguel da sala comercial pra pagar o condomínio da residencial e assim que liberarem o inventário vou por pra vender. Não que eu vá fazer isso, mas prefiro até vender barato do que locar. Quanto à sala comercial, enquanto tiver com esse inquilino atual vou ficar com ele, mas na hora que tiver a oportunidade venderei também. Muito mais tranquilo e de maior liquidez um FII
Sala comercial como investimento - #22 de 43
Bastter 
em 26/08/2019 22:38
Nível no Race: Turbo Mix 
@Schramm vc nao entendeu nada e ta bem confuso o q vc ta escrevendo

1 - sala comercial tem riscos maiores do q imoveis residenciais
ao contrario do q vc escreveu

2 - sala residencial nao existe
Sala comercial como investimento - #23 de 43
robson_case  181º
em 27/08/2019 07:53
Prefira um apartamento pequeno e bem localizado. 1 ou 2 quartos no máximo. Tenho um nesse estilo ao lado de um quartel do exército a mais de 20 anos e nunca ficou vazio. Pelas várias razões já colocadas, imóvel comercial não é para amadores.
Sala comercial como investimento - #24 de 43
Mauro 
em 27/08/2019 08:38
 
@Arthursf

sem querer me metar (mas ja me metendo), eu trabalho com salas comerciais no Rio de Janeiro e REALMENTE tá muito difícil de alugar.

no Centro da Cidade os edifícios estão muito vagos, com proprietários pedindo só condominio e IPTU, nem precisa pagar aluguel.

os aluguéis de 2014 para cá, QUANDO consegue alugar, cairam em 50% ao menos.

Isso que estou relatando, nao eh uma excecao, eh o mercado real pois eu trabalho com isso.

em Ipanema, na Visconde de Pirajá que eh a area mais nobre, existem muitas lojas fechadas, onde há alguns anos vc "brigava" por um espaço lá.

entao acredito que minha experiencia, no Rio de Janeiro, indica que ta dificil sim, nao eh uma excecao.

(não estou dizendo que Residencial está fácil, somente que Comercial esta muuuuuito dificil se comparado a "sempre", ao menos de 25 anos para ca)
Sala comercial como investimento - #25 de 43
Gru  181º
em 27/08/2019 09:19
@mauro.jasmin

Pois é, eu acredito que esteja ruim mesmo. Vc é a segunda pessoa do RJ que fala desse cenário. Por isso eu falei que se quer iniciar investimento em imóveis, seja sala comercial ou não, faça uma análise de campo e acompanhado por quem é do ramo, não adianta pegar experiência de pessoas que vivem em realidades diferente da sua região. 

O legal dos comentários aqui é que vc percebe que, mesmo sendo cada um de um lugar do Brasil existe +/- um padrão de sensibilidade do comércio (mercado) à períodos de crise.

Concordo tbm com o que o Bastter falou, iniciante pode ficar no feijão com arroz aqui e lá na frente quando tiver com mais patrimônio pode iniciar no ramo imobiliário.
Sala comercial como investimento - #26 de 43
Mauro 
em 27/08/2019 09:46
 
@Arthursf

isso, tambem penso assim.
perfeito.
Sala comercial como investimento - #27 de 43
Mauro 
em 27/08/2019 10:17
 
@celtiberian

para mim, por 25 anos "foi o melhor negócio da vida".
salas comerciais, pequenas, no centrão do Rio.

ta c a administradora e raramente desalugava.
eu não preocupo com nada, eles resolvem tudo, no fim do mês "entrava" sempre um $ pra mim.
cheguei a alugar por 5% do valor de compra, mas agora se conseguir 0,5%, ta excelente.

mas como td muda, agora ta ruim mesmo.
Sala comercial como investimento - #28 de 43
Bastter 
em 27/08/2019 10:26
Nível no Race: Turbo Mix 
eu acho q nao eh soh a crise
a economia ta usando menos salas progressivamente
mas nao tenho certeza
eu acho soh
Sala comercial como investimento - #29 de 43
Mauro 
em 27/08/2019 10:49
 
as salas  comercias pequenas tendem a diminuir, pq quem usa pouco espaço acaba fazendo um Home Office ou uma sala coletiva com secretaria comum, internet, telefone etc...

os pontos comerciais grandes e lojas ACHO que ainda duram mais tempo pela impossibilidade atual de serem substituídas.

principalmente os pontos onde o cliente TEM  que ir, como massagem, dentista, academia etc, que nao da para "fazer de casa".
Sala comercial como investimento - #30 de 43
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