Sobrado ou Galpão?
comentada em 31/05/2022 19:27

@E_Lucas Blza? Difícil opinar.  Tem que conhecer a região e  o ponto do terreno.  De bate pronto eu iria no Sobrado,  mas....

Gostei do Fusca! Será pré fabricado?

Já fez uma pesquisa de mercado? Acha que a demanda é maior para aluguel de casa? Você deixaria na mão de uma imobiliária e teria possibilidade de ter dois inquilinos, caso a demanda seja mais comercial, um galpão logístico ou coisa do tipo, você teria um inquilino apenas. São muitos fatores, tem que conhecer sua região. 

Minha opinião é muito semelhante a do amigo @[REMOVIDO]ts

Uma coisa a considerar é que o risco de vacância fica mais mitigado se você tiver 3 inquilinos.
Aqui no interior de SP quem tem galpão está acostumado a ficar meses (as vezes anos) até arrumar inquilino.

Gostei da idéia do sobrado, se tivesse grana iria construir o sobrado.

Não teria como fazer o galpão e os sobrados em cima? 
Já que tá na dúvida entre os dois

É uma decisão muito pessoal, difícil outra pessoa opinar, mas gostei também do Fusca que parece ser de 1958.

Não conheço o mercado aí de Itumbiara (com essa descrição, só pode ser essa a cidade) para opinar com mais calma, mas pela descrição, vamos lá:

Nesse tamanho de cidade, galpão aluga pra depósito, oficina mecânica, igreja, box de crossfit, academia ou algum outro negócio sem tanto “valor agregado”. 


Você vai ter o trabalho de lidar com apenas um inquilino e o investimento vai ser menor, além de o galpão possuir mais flexibilidade (pode ser derrubado caso a área valorize muito, pode ser adaptado para várias coisas), mas em um negócio que depende muito das condições econômicas da época. Lembrando que por sua cidade ser focada no agronegocio, o mercado imobiliário hoje provavelmente está aquecido, diferentemente do que ocorre em outros lugares. Pode ter que se acostumar a ficar meses ou mesmo anos, sem inquilino. 


Por outro lado, no ponto comercial + apartamentos você mitiga o risco (entre comercial e residencial) mas vai ter que lidar com 3 inquilinos e investir mais grana para isso. Os seus inquilinos provavelmente serão empresas pequenas / médias. Em relação aos apartamentos, pense também no padrão que pretende construir e no potencial de inquilinos. Suas opções de locação do ponto comercial também serão diminuídas pelos ap em cima (você não vai poder alugar para um bar, por exemplo).

As duas opções tem seus prós e contras, que creio ter resumido aí em cima. Dai pra frente, você vai ter que ponderar.

Uma coisa que aprendi é que imóvel barato tende a inquilino ruim, além disso essas ideias de comércio com residência em cima, além de muito feio costuma gerar rolo entre os inquilinos, principalmente se o comércio for algo relacionado a alimentação. Vi aqui na minha cidade uma ideia muito interessante, igual a sua opção? Mas com 4 apartamentos, dois térreos com uma areazinha de lazer individualizada e dois no andar de cima, ele ainda usou a frente do terreno pra 8 vagas de carro (4 na frente e 4 atrás ) pode ser uma boa opção 

Cara, confira não fazer a parte comercial. Pensa aí em fazer um condomínio de 4 aps. Talvez fosse melhor pra vc.

@carteirovascaino e @al.hi, com certeza o Fusca é uma relíquia, mas a imagem é "meramente ilustrativa"



1950: modelo Standard, apenas 50 unidades trazidas para o Brasil. Sem frisos ou cromados, essa versão é virtualmente idêntica aos modelos que ficaram prontos em 1938.

@ d13g0gu1 fiz um breve estudo, concluí que o risco de vacância nos dois casos seria bem parecido.

@Valdisney errou a cidade, no entanto a leitura que fez do mercado local serve bem pra minha cidade também. Uma dica: em Itumbiara passa a BR 153.

Eu passei por isso e fui de galpão

Galpão é versátil...e fácil de adaptar para acompanhar o mercado

Sobrado é engessado

@E_Lucas construir um imóvel pra alugar é um investimento de alto risco. Você terá todos os riscos de um imóvel pronto + os do desenvolvimento.


 Pra vc não quebrar a cara sugiro fazer um levantamento com uma imobiliária parceira do que está em maior demanda naquele bairro. De repente bc constrói algo com um inquilino já na manga. Algumas questões pra vc refletir:

- Quanto tempo projetam que irão alugar o imóvel depois de pronto?
- Vale a pena construir um imóvel com divisões pra mais de um inquilino?
- Quanto irá gastar pra construir?
- Depois de pronto, quanto estima que vale o imóvel?
- Como está a liquidez de um imóvel deste padrão para este preço definido?
-  Qual tipo de imóvel comercial está mais em falta naquele bairro?
- O bairro é residencial ou comercial?
- Existe alguma farmácia que se interessa pelo ponto? Um build to suit (feito sob medida pra alugar) + contrato atípico pode ser interessante. 

Também iria de um condominío com 4 apes e sem o ponto comercial

Não sei se as pessoas gostam de morar em cima de comércio, principalmente virado para avenida. Talvez vc tenha que ser um preço de locação mais baixo para atrair interessados. 
Por que você nao cogita, ao invés de apartamento fazer um conjunto de salas comerciais no piso de cima, algo em torno de 40m2 cada, com banheiro individualizado e uma mini copa. 

@E_Lucas, trabalho para uma conhecida consultoria imobiliária posso dar uma luz:

Obs: Sem saber a localização e o entorno só poderei dar uma opinião genérica, pelo que geralmente ocorre:

a) Barracão: Na grande maioria dos casos, levando em consideração que o imóvel é para investimento, você vai ter mais um retorno: mais barato de fabricar, mais flexível, atende um variedade de clientes comerciais (varejo, oficinas, academia, salão de festas), etc, mas serão de maior porte..O ponto de atenção, que um imóvel assim tem maior chance de vacâncias, mas maior retorno/custo de construção. É o imóvel mais adequado para uma localização mais ruim.

b) Sobrado: se for um ponto muito bem localizado, com grande fluxo de veiculos e pedestres, provavelmente será o melhor a se fazer. Existe um certa sinergia entre o comerciante ter a loja e morar na parte de cima da residência. Seu custo vai ser maior, mas vai ter mais facilidade em locar em sua totalidade. 

c) Se for um bairro mais residencial, considere, como os colegas já falaram, um imóvel sem a parte comercial. 

O ponto mais importante de um imóvel é localização...

Lembre-se apenas de uma coisa quando você for tomar sua decisao: todo mundo precisa de um canto para morar, mas ninguém é obrigado/precisa empreender...

A verdadeira resposta é: nem um nem outro.

Se você chegasse aqui e falasse que tem uma grana guardada é quer investir no setor financeiro e perguntasse 'ITUB ou BBDC?', a única resposta seria 'Não faz nada; coloca o dinheiro na poupança, vai estudar, daqui um ano você decide.'

Porque não nesse caso também?

E, honestamente, é o que eu faria.

Venderia o terreno, colocaria o dinheiro na poupança, ia investindo normalmente conforme o BS mandar.

Se um dia eu estiver a par do mercado imobiliário da minha cidade, aí já compro a casa (ou outro imóvel) pronta, do padrão que eu quero, no bairro que eu quero, com imobiliária já escolhida.

De qualquer modo, respondendo à pergunta, eu iria de galpão ou exclusivamente residencial, como o pessoal comentou acima.

Só complementando o comentário anterior: investimento é valor + tempo.

Tempo todo mundo tem, mas parece que você não sabe realmente o que tem valor para a sua cidade e nessa avenida.

Ou seja, chance de ferro elevada.

Aí, meio que tanto faz o que você venha a construir, porque no final vai ser: se o que você escolheu tem valor, foi golpe de sorte, se não tem, vai vender pra quem quiser comprar e por quanto quiserem pagar, pois o risco do mau investimento é na entrada, que é justamente a posição que você está agora.

No mais, aluguel não deve ser preocupação.

Não conseguiu alugar? Baixa o preço.

Ainda não conseguiu? Baixa mais.

Já tem tópicos mostrando à exaustão que para o pequeno investidor qualquer vacância financeira mínima já é um prejuízo lascado. A gente não é FII.

Teria que ver o que tem mais demanda aí em Catalão.

@Valdisney

BR 050 imaginei Catalão. Itumbiara eh a BR 153.
Abs

Dependendo do q vc vai gastar nesta obra, eu pegaria este dinheiro da obra e venderia este terreno e compraria aptos com 2/4 bem localizados em Goiânia (Jardim Goiás ou Bueno). #pas

eu escolheria a opção onde a diversificação é melhor

Enfim, decidido.


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