Sugestão de novos critérios.
comentada em 30/03/2016 01:16

@ruyfmb. Agradeço as sugestões. É muito bom ver as pessoas contribuindo com o site. Quanto aos dois critérios que você sugeriu (Localização e Qualidade construtiva), realmente são úteis. Porém, como criar um equivalente a isso nos fundos de papel? Não dá pra criar critérios que seja válido apenas para um grupo de ativos e não para outros. É necessário um paralelismo. Agora sobre a questão da falta de critérios objetivos para analisar FIIs. É muito comum que as pessoas tentem usar o mesmo sistema das ações para os FIIs. Afinal, quando nos deparamos com um novo problema, vamos sempre primeiramente usar os conhecimentos antigo para resolver o problema. Apenas quando eles não funcionam é que vamos tentar desenvolver uma nova forma de encarar as coisas. Ações e FIIs são muito diferentes em dezenas de aspectos. E cada mercado também tem suas peculiaridades. Isso nos leva a ter que desenvolver uma mecânica diferente de estudo. No mercado de ações, há cerca de 400 empresas. É um número razoavelmente alto para que alguém possa fazer um estudo antes de montar sua carteira. E delas, pelo menos umas 300 não merecem o mínimo de estudo. Ou seja, 75% do mercado são de ativos "lixo", que não têm o mínimo necessário para merecer a menor análise. Se não fosse a existência dos quadros, as pessoas ficariam muito tempo revirando esse monte de lixo até achar algo que prestasse. O mercado de FIIs é exatamente oposto: - O mercado é bem menor (130 fundos); - Existe um percentual muito pequeno de "bombas" claras ou de fundos dos quais não dá para ser sócio; - Se você descartar os fundos PDD e aqueles sem um mínimo de liquidez, vai reduzir as opções a menos de 100. Ou seja, com apenas um critério não-subjetivo, já se consegue chegar a um quantitativo de fundos a estudar bem menor do que a série de filtros necessários para ações. No mercado de FIIs, são poucos fundos dos quais realmente não dá para ser sócio. É diferente das ações, onde existe um percentual muito alto de "lixo". E é isso que causa incômodo a muitos: estudar, estudar e estudar e ver poucas diferenças entre os fundos. Mas o mercado é exatamente assim. Por isso a análise tem que ser mais subjetiva. Não dá pra criar critérios que permitam descartar 75% do mercado (como nas ações) se não há 75% de "lixo". E essa é uma parte positiva do mercado de FIIs. Quase todos são bem analisáveis. Tudo é razoavelmente "encarteirável". Por isso tudo, a análise tem que ser diferente.

@edulmartinez, desulpe, mas acho que vou discordar de quase tudo que você falou. A questão é que, para o pequeno investidor amador, não vale a pena ficar procurando ações ou FIIs "topo de pirâmide". Veja que o próprio Bastter diz que o importante é ser sócio de empresas boas: ele nunca disse que tem que ser sócio das melhores empresas. Isso de procurar topo de pirâmide é coisa para quem tem muito conhecimento e muito tempo. Porque envolver estudar cada detalhes, ler cada linha das demonstrações contábeis, ligar para RI, etc. O pequeno investidor vai ter um resultado muito melhor usando esse tempo para trabalhar e se desenvolver. Isso é muito melhor do que perder tempo buscando topo de pirâmide. Veja que, na área de ações, frequentemente surgem perguntas comparando uma empresa com outra e questionando qual é a melhor para a carteira. E a resposta é: se ambas são boas, fique com as duas, o que vai melhorar ainda mais a diversificação. Nunca foi parte da linha do site isso de buscar as melhores empresas; apenas se manter nas boas. Os quadros nunca foram criados para servir como comparativo na busca da melhor ação; a principal função é indicar o que não presta. Outra coisa: Se você estudou e encontrou 50 fundos bons, não há absolutamente nenhum motivo que justifique você se concentrar em 20. Não há nenhum benefício em dobrar sua exposição a qualquer problema. Quanto mais se diversificar em ativos de valor, melhor. E quanto a critérios, preciso esclarecer uma coisa. Certamente a localização do imóvel e sua qualidade são questões imprescindíveis para o estudo de um fundo. Sobre isso, não há dúvida. Só não vejo benefício em ter um rating com critérios que mudam conforme o tipo de ativo. Você falou de critérios para banco e para seguradoras. Cada mercado exige seus próprios critérios. Mas veja que os critérios que compõem o rating são os mesmos. Ainda não vi nenhuma discussão no site para que os critérios do rating mudem conforme o setor da empresa. Tentamos melhorar sempre que possível as coisas do site. Veja que muitas das coisas que colocamos e estamos colocando na área de FIIs veio por demanda ou pesquisa com os usuários. Desde que assumi como moderador da área de FIIs, não mudei nada que não tivesse passado primeiro pelo crivo de vocês. Claro que algumas coisa tem certa demora pq a fila de upgrades a serem implantadas no site tem mais de uma centena de itens. Mas vamos sempre colocando novidade. E vou continuar assim: se a maioria quiser que coloquemos alguma coisa, vamos colocar. Mas é algo que possa realmente ajudar o pequeno investidor. E - novamente peço desculpas - procurar "topo de pirâmide" nunca foi algo que fez parte da linha editorial do site.

Se alguém tiver alguma ideia de algum critério que permita scanear o mercado para definir o que é um fundo bom ou ruim, por favor avise. Se tiver consistência, certamente será incluido. Porque toda a literatura que já pesquisei sempre fala muito mais sobre entender o fundo do que olhar números.

Nod, talvez o colega tenha se espressado mal com " topo da pirâmide ". A minha sugestão foi para termos critérios para procurar valor. Vou dar um exemplo: não dá para acontecer como no final do chat passado, quando um forista mandou várias perguntas sobre o XTED ter ou não ter valor e o consultor ter respondido que " ele que tem que decidir, baseado nos seus critérios ... ". Qual o problema em dizer que os imóveis do fundo tem baixo padrão construtivo e que não tem uma localização tão boa, além do que um dos imóveis fica em Macaé? Não vejo problemas nisso. Também não vejo problemas em critérios para FIIs de tijolo e critérios para FIIs de papel. Outro exemplo: acho muito difícil definir se o EDGA tem valor ou não. Não sou do Rio, só conheço os pontos turísticos, nunca fui no centro. O centro do Rio é decadente como o de São Paulo? O Porto Maravilha tende a roubar inquilinos do centro do Rio? Faz falta o EDGA não ter garagens? Pelas fotos, me parece ter um padrão construtivo excelente, um retrofit lindo, mas e a localização? Que tal nos próximos chats, começar pelo EDGA, já que está em pauta dar uma esmiuçada mais a fundo nos diversos FIIs? Abraços, Ruy

Nod, não precisa ter números não. Veja que não seria tão difícil: Cria-se esses dois critérios e os usuários que conhecem os imóveis votam. Votam na Qualidade Construtiva e votam na Localização. Tenho certeza que quem é do Rio sabe se o EDGA, ALMI e PRSV são bem localizados ou não. Quem é de São Paulo pode muito bem opinar sobra a localização do FPAB, CNES, etc. Pessoas de Manaus podem opiniar sobre a loja do MAXR, se é bem localizada, se está bem conservada ou não. Acho que tem uma agência do BBPO por lá também. Falando em BBPO, eu conheço a agência de Ribeirão Preto. Para um banco, fica bem localizada, centrão mesmo. Mas o padrão construtivo é bem velho, para mim, precisa de muitas reformas. Acho que toda a ajuda é válida, e os usuários iriam gostar de contribuir. Pelo menos pense na idéia. Um abraço, Ruy

já faz alguns anos que tou investindo em Fiis e cheguei a seguinte conclusão. Exclui das suas análises as bombas óbvias, e dilui a sua carteira com 2% de cada FII. Coloca de tudo que vocÊ gosta, Shopping, Banco, Faculdade, Logística, Escritório etc... Daí você vai meter um monte de FII legal na sua carteira e deixa o TSDB fazer o resto. Com o tempo alguns vão deixar de ser bons e outros vão valorizar bastante, daí você de vez em quando faz uma limpeza dos que ficaram ruins e deixa o ciclo correr. Deste jeito eu não perco muito tempo com isso, porque pode tomar sua vida toda mexer com estes FIIs

Capivarao, Você disse para excluir as bombas óbvias. Como você sabe quais imóveis são bombas? Depois você disse para montar uma carteira bem diversificada, com avaliação periódica. Após essa avaliação, descartar o que ficou ruim. O que você usa para determinar que tal imóvel ficou ruim? Notem que desde o começo estou falando dos imóveis que compõem o fundo. Abraços!

qnd lançarem um etf de fiis que cobre 0,1% de taxa anual vou comprar soh ele.

Eu to 100% de acordo com o Nod. Vocês querem um quadro com coisas subjetivas como qualidade de imóveis? Não tem como! Ações e FIIs são diferentes e o Nod está certo quando diz que no mercado de FIIs, são poucos "lixos". O melhor jeito pra descartar coisas é pela liquidez, pois tem muita coisa impossível de comprar ou com liquidez que eu acho insuficiente e desnecessária se tem muitos outros tão interessantes quanto e com liquidez melhor. Daí fica muito menos de 100. Acho que dá pra ter páginas diferentes para FIIs de papel e de tijolo, talvez... eu nao tenho interesse nenhum em FIIs de papel e nem entendo bem sobre eles por conta disso, então pode nem fazer sentido o que falo agora... mas quando comecei os descartei e tinha uma lista ainda menor. O que poderia ter talvez era uma aba com opiniões sobre os imóveis, daí pessoas que conhecem poderiam opinar e o Nod (e/ou moderadores) aprovariam ou não, mas algo somente sobre os imóveis. Não seria um área pra ter discussão e sim depoimentos fixos sobre os imóveis, as discussões poderiam ir pro mural, sei lá. Não consigo pensar em outra forma já que pra mim a análise de FIIs sempre foi muito mais subjetiva. Aba pra fotos ou vídeos também, com campo pra descrição da foto, por contribuição de usuários. Só não sei se seria alimentado...

@ruyfmb. Quando ao fato de eu ser "escorregadio" na pergunta sobre o XTED, me comprometo a rever minha fala e, caso tenha faltado alguma informação, vou complementar. A questão é que eu normalmente surgem perguntas do tipo: "Nod, o que você acha do fundo XXXX?". Isso me dá calafrios. Normalmente, sinto que a pessoa quer saber se, na minha opinião, aquele fundo tem valor ou não. Porém - e aí é que está uma das belezas desse site - não indicamos ou recomendamos nada. Minha opinão não importa. O conceito de valor ou não é subjetivo. Não existe nenhum investimento que tenha valor para todas as pessoas. Isso não é algo estanque e absoluto. Então você não pode perguntar a outra pessoa se algo tem valor ou não. Isso é algo que você mesmo tem que definir. O mercado e a mídia fica martelando nossa cabeça para seguir analistas, seguir reportagens, etc. E é frequente as pessoas chegarem aqui no site querendo fazer o mesmo: seguir os moderadores, descobrir a opinião deles e em quê eles investem. Isso é extremamente recorrente por aqui. Se a pergunta sobre o fundos é um pouco mais específica, sinto que a pessoa já desenvolveu um estudo e quer apenas amadurecer alguma coisa. Veja que, nesses casos, normalmente, sou bem mais assertivo. Quanto ao fato do XTED ser de baixo padrão construtivo, desconheço essa informação. Não lembro de ter visto essa informação em nenhum lugar. O propecto do fundo diz que o imóvel de Macaé é padrão A e que o imóvel de SP teve um grande retrofit em 2011. Se você tem informações sobre o baixo padrão construtivo, por favor, poste na página específica, pois será muito útil a todos. Você menciona que tem dúvidas sobre o EDGA, mas você, até agora, não fez nenhuma pergunta na página específica dele. Bastter.com - FII - Fundos de Investimento Imobiliários - BM Edifício Galeria (EDGA11B) Olhei todo o histórico e não encontrei nenhuma postagem sua. Muito provavelmente, se você tivesse colocado lá, as pessoas que conhecem o fundo um pouco mais poderiam ter te ajudado nisso.

@edulmartinez, Diversificação só tem um único limite: o seu conforto pessoal em fazer controle da carteira para fins de IR. Não há qualquer outro limitador. Em momento nenhum dizemos que tem que ser Buy&Forget. Ao contrário: nossa orientação é que seja feita, no mínimo, uma revisão anual de toda a carteira. De tudo mesmo: RF, ações, FIIs, imóveis, criptomoedas, etc. Se você estiver bem diversificado, não precisa fazer nenhum outro acompanhamento além desse. Já, porém, se você quiser ter uma carteira com menos ativos, vai ser necessário manter um acompanhamento mais ativo. Tem 50 FIIs dá muito menos trabalho de acompanhar do que 5. Isso, inclusive foi rapidamente comentado no último chat. Se você acha que o DRIT e o FFCI têm ambos valor, não faz sentido escolher um. Coloca os dois na carteira e aumenta sua diversificação. O tempo que você perdeu para definir que o FFCI é melhor poderia ter sido muito melhor utilizado ficando com sua família, praticando esportes, indo à praia, vendo um filme, etc. Desculpa, mas isso de "ter o melhor portifólio possível" não faz sentido. Em momento nenhum do site você vai encontrar nenhum moderador falando isso. O que falamos é ter ativos de valor e não de ter "o maior valor pssível". Se tem valor, vai para a carteira; se não tem, sai. Em momento nenhum, sugerimos nenhum tipo de análise comparativa para escolher apenas os melhores. Se você se mantiver nos bons e usar o resto do tempo para trabalhar e se tornar um melhor profissional, vai ganhar muito mais.

@ruyfmb. Não é uma análise se o *imóvel* ficou ruim. É uma análise se o *fundo* ficou ruim. Se você quer investir em imóveis, invista em imóveis. Só invista em FIIs se você quer investir em FIIs. São investimentos diferentes, cada qual com sua vantagem e sua desvantagem. O imóvel é parte importantíssima do fundo. Mas existem outras coisa a serem analisadas. Por exemplo, muita gente saiu do BRCR pela operação que o administrador ia fazer com a BR Properties. Muita gente achou uma falha grave de governança. Os imóveis do fundo continuam do mesmo jeito, mas, para elas, o fundo perdeu valor. Muita gente está saindo do TRXL e do XTED pq perderam confiança no gestor e acreditam que ele não está fazendo um bom trabalho. Os imóveis continuam basicamente do mesmo jeito, mas eles já não veem valor no fundo. Cuidado para não misturar as coisas.

Quanto a fundos que são "bombas" óbvias, sempre mencionamos os fundos PDD, que são fundos: - com PRAZO definido; - de DESENVOLVIMENTO; ou - em DESINVESTIMENTO. Atualmente, não são muitos. Mas, demandam uma análise diferente. Além disso, é importante redobrar a atenção com fundos de baixa liquidez, pois podem gerar um desconforto numa decisão de saída. Evitá-los é um ótimo começo. E já vai gerar um ótimo filtro.

Bom dia, Nod, tudo bem? Vou acatar a sua sugestão, e vou postar em todas as páginas de FIIs que tenho dúvidas acerca da qualidade construtiva e/ou localização. Vou fazer a minha parte. Mas você há de concordar que ficaria bem mais organizado se tivéssemos abas para essas informações. Vou começar pelo EDGA. Já sobre a questão fundos/imóveis, não, não quero investir diretamente em imóveis. A minha sugestão versa sobre essa minha dificuldade de avaliar os imóveis. De fundos eu já tenho um bom entendimento para avaliar os critérios disponíveis no site. A minha sugestão é sobre os imóveis mesmo, para mim, a parte mais importante de um FII de tijolo, afinal, é o ativo do fundo. Vou tentar estudar por fora, e, o que conseguir, posto aqui para ajudar os que também buscam essas informações. Um abraço!

Acho válido ambas as posições. Concordo tudo que o @Nod falou sobre as limitações e diferenças entre FII e Imóveis. Discutir nas paginas dos FIIs específicos os imóveis, localizações, e outros itens conforme o @ruyfmb citou. A sugestão da nova aba sobre imóveis que o @stever citou é algo muito interessante @Nod. Há de se pensar.

Achei muito bons os questionamentos e sem dúvida acaba ajudando muita gente. Acredito que uma ABA para os imóveis também seja interessante, tipo opiniões, fotos, videos etc.. Inclusive acho que isso ajudará a movimentar mais a parte de FIIs aqui do site. Abs a todos.

Quem quiser postar fotos ou relatos com opinião, pode usar a aba "Documentos" Vejam o exemplo do EDGA: o brunofsc postou esse mês várias fotos muito legais.

Tem um post onde o povo marcou num mapinha a localização dos principais fundos. Isso deve ajudar algumas pessoas na localização. Particularmente, não conheço nenhum dos locais dos fundos, então a localização não faz muita diferença (também não manjo desses lances de qualidade construtiva). Além disso, como que esses dados seriam atualizados e inseridos no sistema? Vejo o Nod comentando direto que é complicado fazer algumas melhorias "manuais" porque o povo não se compromete continuamente em atualizar os dados nos quadros =( Por exemplo, se a gente colocasse como critério para ter rating no FII a mesma quantidade de votos que são necessários nas empresas (acho que são 15 pros FIIs e 30 pras empresas), teríamos um monte de FII sem rating =,( Em tempo, acho a ideia da aba com fotos dos imóveis algo massa para quem quer estudar com profundidade sobre os imóveis, apesar de achar mais relevante um rating de administradores/gestores de fundos ou mesmo página para eles.

Não tinha visto as fotos. Bem legais. Obrigado amigo @brunofsc pela contribuição.

Vou fazer minha contribuição, Toda vez que eu tentei criar parâmetros exatos para definir se um FII é bom ou não, eu vacilei pois os parâmetros podem definir como um FII topo da pirâmide e no próximo mês ele cair 10 posições, tipo, vacância, mercado em baixa, desvalorização da cota em decorrência da taxa selic, etc. A vida real faz de trouxa qualquer avaliação baseada em ciência exata, é por isso que vemos tanta migração das pessoas deixando FII e ir para a RF e vice-versa. Hoje eu vejo que qualquer pessoa que se atreva a definir um FII como ótimo, corre o sério risco de ser taxado como péssimo analista. Eu gosto muito da filosofia do bastter que o mais importante é identificar de cara quando aquele investimento não é bom, esse devemos logo descartar. Os que sobram devem ser selecionados de forma subjetiva, de preferência com critérios próprios e não baseados cegamente em indicação, ainda que seja do nobre amigo Nod, Primeiro porque se aquele FII for uma indicação e vier a se transformar num desastre total, deve-se assumir o erro e não culpar outro pela perda de dinheiro. A primeira dica que eu dou é que se você não está seguro para comprar e está pedindo para outra pessoa escolher por você, não compre FII, é quase certo que você vai se arrepender. Estude, se aprofunde e crie seus próprios critérios. Quando sentir confiança, você verá que já não mais precisa de “aprovação de um expert”.

Bom dia, The King, tudo bem com você? Creio que você não entendeu o objetivo do tópico. O tópico não foi criado para pedir indicações de experts e sim, para melhorar as páginas dos FIIs, com mais duas características a serem votadas pelos usuários: Localização e qualidade construtiva. A decisão deve ser somente de cada investidor. Isso é individual. Um abraço!

Oi Ruyfmb, Na verdade eu entendi sim sua sugestão, o que falei foi a respeito de uma opinião que li em alguma resposta ao tópico. Sobre a localização concordo plenamente, isso é muito importante, até deixei como sugestão em outro tópico que se use o google maps com google street para que possamos fazer uma visita virtual aos imóveis. Sobre a qualidade construtiva isso é um pouco conceitual do ponto de vista arquitetônico, enfim, pelo menos ajudaria a gente a identificar se não é um imóvel "caindo aos pedaços" Abraços.

Disponha @Tejeda. Conforme eu tiver tempo, pretendo tirar fotos de outros prédios. Sobre a melhora, sou a favor de que a comunidade contribua com informações, sejam elas depoimentos sobre a localização, fotos, videos, composição dos fundos de papel, talvez um alerta se está queimando caixa. Para que ajude-nos a entender como o fundo funciona. Isso sem perder o que acho excepcional nesse site, fazer com que o iniciante ande com suas próprias pernas.

Assumo que fico muito desconfortável com a utilização de seis critérios para avaliar os FIIs no ranking: - Diversificação - Governança - Perpetuidade - Rendimentos - Localização - Qualidade Construtiva Nossa intenção é sempre tornar as coisas as mais simples possíveis, sem ser simplório. E aumentar a quantidade de critérios de 4 para 6 realmente parece fugir disso. Pensando hoje de manhã, me surgiu uma ideia: tentar unificar os critérios de "Diversificação", "Localização" e "Qualidade Construtiva" em um único critério chamado "Qualidade do portfólio" ou algum nome parecido. Afinal de contas, um portfólio de qualidade envolve um portifólio bem diversificado em imóveis bem localizados e de alto padrão. Ainda não estou 100% convencido e talvez ainda possa ser melhorado de alguma forma. Mas queria saber o que você acham. Que tal?

Sim, são diferentes, mas igualmente relevantes para compor uma opinião geral sobre o fundo. Posso pedir para criar uma aba. Isso não é grande problema. Só ainda não intendi porque não pode ser usada a aba "Documentos", como foi feito no EDGA.