Imposto sobre venda de imóvel recebido como herança
comentada em 10/01/2025 19:13

Amigo,

Você vendeu o Imóvel diretamente do espólio para o comprador ou passou para seu nome antes? Essa resposta já vai lhe ajudar a entender o restante.

Dúvidas:
1) O valor declarado na última declaração da minha mãe era de 250 mil. No inventário o valor de avaliação foi de 350 mil e foi pago o ITCMD sobre esse valor. Meu valor de aquisição portanto é o 350 mil?

O valor que vc deve colocar no IR é o valor que foi declarado para pagamento de imposto, logo, 350 mil. Se você passou para seu nome por esse valor e depois vendeu por um valor maior, terá imposto de ganho de capital a pagar sobre isso.

2) A data de alienação seria ou a data da transferência de responsabilidade do imóvel com o pagamento do sinal de assinatura do contrato de compra e venda (novembro) ou a data do último pagamento/escritura (dezembro)? Se for novembro estou com o pagamento do imposto em atraso.

A data de alienação oficial é sempre a Escritura (no Brasil, o bem Imóvel se transfere com o registro da Escritura no Cartório de Imóveis, nunca antes), porém, existem formas de declarar em outras datas, como no compromisso de venda e compra. Vc deveria tirar essas dúvidas com seu contador e seu advogado, pois são diferentes para cada um.

3) Na minha DIRF vai constar como valor 01/01/2024 zerado e valor 31/12/2024 zerado também, correto?

Aí depende da data que foi finalizado o Inventário e registrado na Matrícula do Imóvel, bem como a data da Escritura de Venda e registro na Matrícula do Imóvel. Vc precisa esclarecer se passou o Imóvel para seu nome e depois assinou a Escritura ou se vendeu o Imóvel diretamente no processo de inventário.

Sugiro você verificar o Perguntão IRPF 2024, pois há muitas respostas lá que provavelmente vão te ajudar. Se ainda restar dúvidas, conversa com um contador.

@gumartinek Me corrija se eu estiver errado, na primeira resposta o espólio seria responsável por pagar o ganho de capital sobre a diferença entre os 250 e os 350 mil. No fim, não faz diferença se o valor de aquisição for o valor da última declaração da minha mãe.

@Gregory_

1) O valor declarado na última declaração da minha mãe era de 250 mil. No inventário o valor de avaliação foi de 350 mil e foi pago o ITCMD sobre esse valor. Meu valor de aquisição portanto é o 350 mil?

R: Se você considerar R$ 350 mil como custo de aquisição, a Receita vai considerar que houve um ´lucro imobiliário de R$ 100 mil em favor do espólio, tributado em 15%. Pode ser interessante fazer assim pois o programa Ganho de Capital (GCap) vai considerar a aquisição do imóvel lá no passado quando a falecida sua mãe comprou o imóvel, o que pode ter um redutor no lucro e por consequência, no imposto.

E desta maneira, você poderá transferir o imóvel para seu nome pelo valor de R$ 350 mil.

Sim, o espólio é quem pagará o imposto.

Neste caso, não se aplicam as regras de isenção de IR para vendas até R$ 440 mil.

2) A data de alienação seria ou a data da transferência de responsabilidade do imóvel com o pagamento do sinal de assinatura do contrato de compra e venda (novembro) ou a data do último pagamento/escritura (dezembro)? Se for novembro estou com o pagamento do imposto em atraso.

R: não entendi esta "data da transferência de responsabilidade". Quando comprei imóvel, isto só ocorreu na assinatura da escritura que foi quando realizei o pagamento. Comprei à vista. Se em novembro houve apenas o pagamento do sinal, então considere dezembro como data da alienação.

3) Na minha DIRF vai constar como valor 01/01/2024 zerado e valor 31/12/2024 zerado também, correto?

R: sim.

Lembrando que no caso da venda, se for por até R$ 440 mil, haverá isenção de IR sobre o lucro. Em ambos os casos, jogue os dados no programa GCap 2024. 

Interessante acompanhar as dúvidas e as respostas.
Não sei se já tem algum item em um FAQ sobre assuntos deste tipo, já que pode ser um pouco específico demais. Se já não tiver, acho que seria legal adicionar talvez até o conteúdo de tópicos como este a título de exemplo.

postado por @jackflack em 06/01/2025 16:37

Interessante acompanhar as dúvidas e as respostas.
Não sei se já tem algum item em um FAQ sobre assuntos deste tipo, já que pode ser um pouco específico demais. Se já não tiver, acho que seria legal adicionar talvez até o conteúdo de tópicos como este a título de exemplo.

tem a area de IR com diversos FAQs com tudo sobre IR

postado por @Gregory_ em 06/01/2025 15:32

gumartinek Me corrija se eu estiver errado, na primeira resposta o espólio seria responsável por pagar o ganho de capital sobre a diferença entre os 250 e os 350 mil. No fim, não faz diferença se o valor de aquisição for o valor da última declaração da minha mãe.

O espólio não paga ganho de capital, existem decisões judiciais sobre isso. Por isso, é melhor vc colocar o valor real do Imóvel quando fizer o iventário e pagar o ITCMD sobre isso, pois quando fizer a partilha e passar para seu nome, só quando você vender que terá que pagar ganho de capital.

ITCMD em sp: 4%
Ganho de Capital: 15%

Fui pesquisar e parece que estão batendo cabeça sobre a questão. Uma turma do STF decidiu o contrário do que a outra turma decidiu.

A Receita é conhecida por não obedecer decisões judiciais. E algumas delas podem valer apenas para determinados casos.

Para evitar problemas, recomendo que apure o ganho de capital do espólio, recolha o IR devido e passe o imóvel para seu nome com o valor reajustado.