Cenário para compra de imóvel
comentada em 23/06/2026 15:30

postado por @bituu8 em 20/06/2026 06:43

O que eu havia entendido é que em financiamento para casa própria, os bancos tem acesso a subsídios que permitem taxas mais agressivas, uma simulação do banco azul aqui saiu 11,5% a.a de CET, versus 12% de rendimento líquido do tesouro Selic. Além do spread seria uma forma de não precisar imobilizar toda a grana enquanto essa relação for positiva e manter liquidez por mais tempo.

postado por @carro em 20/06/2026 10:49
Relação positiva você tirar do rendimento para pagar juros logo no início? Você sabe o conceito de amortização e como o financiamento funciona? Você aceita ao invés de ver seu dinheiro rendendo indo para o banco porque as 500 parcelas iniciais e o pagamento da maioria dos juros? Você estudou?

postado por @bituu8 em 22/06/2026 11:18
O financiamento dentro do SFH para casa própria você pode antecipar a amortização do principal e reduzir a base de cálculo de juros, essa parte tá tranquila.

No final das contas o Alucindus e o bhsp entenderam melhor minha dúvida. De fato tenho que ter claro se vale a pena assumir os riscos que ele mencionou (ser roubado, risco da TR anular o spread, ou alguma mudança de regra extraordinária) para manter essa liquidez. Outros argumentos, como precisar do dinheiro, nesse caso é até melhor estar com a liquidez, pois se eu comprar o imóvel à vista não vou ter esse dinheiro caso precise. Se eu perder o emprego ou tiver algum outro cenário catastrófico, vou ter que vender a casa igual, comprando à vista ou financiando. 

Se o onrevoG for pro saco e der calote no Tesouro Nacional, esse financiamento seria o menor dos problemas frente outros que apareceriam. Outro ponto é que em um pagamento à vista, ainda teria um valor relevante de tesouro com <2 anos do aporte, então o financiamento também pode servir como um "pulmão" para deixar a alíquota do IR reduzir a 15% e postergar pagamento do imposto antes de usar o valor para amortizações.

Algumas respostas também não se aplicam, pois não levaram em conta a premissa que seria um imóvel para moradia própria (objetivo de ter uma família sem o risco do locador expulsar a gente em um período crítico), com o valor do imóvel à vista já investido em tesouro pós-fixado. Mas entendo que ao criar um tópico que não respeita as premissas básicas do site estarei sujeito a essas respostas automáticas também, justo.

Acho que o que precisava esclarecer foi esclarecido, obrigado pelo tempo de todos.

 

postado por @fernando em 22/06/2026 13:36

O pessoal explicou bem os riscos, mas vamos abordar alguns pontos importantes:

1-) Sim, a conta pode fechar, mas você precisa levar em conta a TR que pode chegar a pouco mais de 2%, é quase impossível bater 2,5% por causa da forma que é calculada. Quando o bancário te diz que TR é zero, saiba que TR zero é somente com SELIC abaixo de 8,5% - algo difícil de imaginar acontecer por muitos anos a frente.

2-) Não o banco não é bonzinho por emprestar abaixo da SELIC a questão é que captação via poupança e FGTS - mais baratas - obrigatoriamente são utilizadas para o financiamento imobiliário, além da LCI que tem incentivo fiscal, de modo que sim, se mantêm o SPREAD, no caso de programas habitacionais do onrevoG ainda tem subsídios.

Recomendo que não fiquem repetindo essas bobagens sobre bancos por que não é justificativa razoável para financiar ou comprar a vista.

Resumindo, ao financiar você aumenta o risco do seu portfólio porque está alavancado, como não tem benefício tributário, o seu potencial de retorno não tem, normalmente, uma melhora equivalente ao ganhod e risco.

Além disso você fica mais tenso ao investir, porque fica tendo a "obrigação" de ter determinado retorno para que ele feche matematicamente com o financiamento e sabemos que os investimetnos passam por longos períodos de baixos retornos ou mesmor sem retorno.

Existem exceções, como beneficiários de programas sociais e pessoas que tem subsídios muito grandes, além de financiamento imobiliário prefixado disponíveis em alguns países da Europa e Japão a taxas de 3% a 4% + nada, ou seja, acaba equivalendo a um aluguel, mas são exceções e a maioria dos investidores não é atingido por essas possibilidades.

A regra é: o benefício de ter liquidez costuma ser menor do que o aumento de risco de carregar a dívida.

A conta do papel pode sim fechar, no cálculo psicológico e no planejamento é bem mais dificíl - no fim a decisão é sempre sua - e precisa aceitar as consequências.

postado por @bituu8 em 22/06/2026 14:52
Excelente resposta, Fernando, muito obrigado. Apenas uma dúvida que não entendi no seu comentário foi com relação ao financiamento pré-fixado dos outros países, no caso do Brasil ele não é pré-fixado por conta da TR, correto? Ou existe a chance da taxa também mudar no meio do processo?
bastter, queria apenas reforçar que sou eternamente grato pelo site durante a construção do meu conhecimento sobre finanças, como você mesmo falou, comecei no site em 2018 aos 24 anos e graças a vocês, hoje, aos 32, acumulei patrimônio do zero suficiente para comprar um carro e uma casa para a família que estou construindo com minha esposa. Porém, ao mesmo tempo que a ideia de um financiamento obviamente me trás desconforto, também me traz um certo desconforto a ideia de resgatar toda a renda fixa pós-fixada que tenho aportada (as ações venderia sem problema) para investir em uma categoria de ativo imobilizado que não tenho experiência, a ideia de perder liquidez substancial depois de 7 anos tendo MUITA liquidez é algo novo pra mim e por isso quis estressar bastante o tema, mesmo sabendo que isso iria me render uma cacetada de voadoras.
Agradeço especialmente quem se deu ao trabalho de responder as raízes das minhas dúvidas, eu provavelmente devo criar coragem para comprar à vista sim, mas o exercício foi muito importante para mim e essa etapa de transição que estou me deparando em uma nova fase da vida. Mesmo parecendo algo óbvio ainda não me sinto preparado para o maior giro de carteira de investimento da minha vida e essa discussão trouxe muita luz.