Alugar ou comprar sala comercial?
comentada em 04/08/2024 11:24

Tenho para mim que comprar sala comercial é uma das piores ideias possíveis, mas n sei sua realidade.

"Não preciso fazer qualquer tipo de dívida para comprar uma sala aqui na cidade, mas parte do valor sairia da PF para PJ. Não sei se isso é uma boa ideia?

É melhor que o imóvel fique em meu nome ou em nome da empresa?"

Contrate um advogado, de preferência.

Se sua empresa tem responsabilidade limitada, recomendo uma cautela adicional para instrumentalizar essas operações. Seria uma espécie de mútuo do sóciONN para a empresa. Não há qualquer problema nisso, mas precisa ser declarado e registrado nos docs. contábeis da empresa. 

Segundo a mesma lógica, se o imóvel é para uso da empresa, melhor que fique no nome da empresa, sobretudo se a responsabilidade é limitada.

Sobre não ter experiências com aluguel, isso eh indiferente.

Eh só vc achar um local e assinar um contrato junto à imobiliária. 

N tem pq criar tempestade em copo d'água.

@FeMarques   comprar laje ou sala comercial se tornou um péssimo negocio nos ultimos anos.....

As vezes vejo no classificado salas para alugar, cujo o aluguel é quase o valor do condominio+ iptu.......

ou seja 1 mês vazio corroi 1 mês de aluguel recebido........

Vc irá imobilizar um capital, que poderia ser utilizado nas atividades fins da sua empresa......

Pense bem, vc pediu a opinião e aqui vai a minha......

Sugiro conversar com o seu contador. Acredito que o aluguel seja mais interessante do ponto de vista contábil.

"Se alugar um espaço que precisa de reforma, normalmente o valor do investimento pode ser abatido do aluguel?"
Vc pode negociar a carência de alguns meses, mas vai da boa vontade de o proprietário aceitar. Se a sala for crua, provavelmente cederá alguns poucos meses.
O risco para o inquilino é o proprietário vender o imóvel e precisar desocupar. Se precisar realizar um investimento grande na sala (e dado a saúde da sua empresa), pensaria em um contrato longo + averbação do contrato na matrícula.
Dou essa dica pois recentemente aluguei uma sala para um casal de médicos que demonstraram muita preocupação com a possibilidade de venda e pediram prazo de 5 anos. Quando vi que gastariam aproximadamente metade do valor de mercado da sala na reforma eu me coloquei na pele deles em uma eventual venda ou ruptura contratual.

Procure por uma imobiliária séria e em último caso faça a consulta de contrato com um advogado imobiliário para ter um parecer.

Você precisa levar em conta a questão de como a sala comercial vai atender ao seu negócio, e acho que algumas reflexões são necessárias para você chegar na sua resposta:
 
- Se o espaço físico é fundamental para o seu negócio (ponto, fluxo de pessoas, presumo que não seja relevante, uma vez que você está hoje num coworking), vale a pena comprar, se não, eu acho que é melhor alugar.

- Outro ponto é se a necessidade de espaço do seu negócio vai mudar no futuro. Um negócio que tenho hoje precisa de um espaço de 50m², mas a tendência é que daqui a 4 anos, eu precise de um espaço que seja no mínimo o dobro, por isso eu optei por alugar ao invés de comprar um imóvel menor que não vai me atender mais no futuro, ou um imóvel grande que vai ser subutilizado por anos.

No mercado da cidade que vivo, vejo uma oferta gigante de salas e lojas comerciais para alugar.
Cheguei a visitar prédios em que mais da metade das salas estava desocupada e até um que estava migrando para residencial pois ninguém mais ocupava sala comercial.
Esse cenário cria um contexto muito bom para alugar, você tem mais margem de negociação, melhores preços, e inclusive podem surgir situações de compra muito boas.

Sobre a questão da reforma, isso depende muito e o mercado influencia nisso também. Já tive contratos em que era tudo por minha conta e casos em que ganhei 3 meses de carência no aluguel para trocar o piso e mexer nas paredes.

postado por @Abobora em 02/08/2024 15:59:47

Vou lhe passar minha experiência atual e sei que tomarei voadoras pois vai ser uma opinião contrária.

Minha esposa é psicóloga, portanto não se trata de uma empresa e sim MEI. Ela alugou uma sala comercial e fez uma transição de carreira para ser autônoma há 02 anos.

A primeira experiência negativa foi a tentativa de instalar um ar-condicionado. A proprietária não aceita o investimento como melhoria e eu teria o investimento de pagar a instalação e a desinstalação.

Segunda experiência negativa, a sala tem mais de 30m² e, para um psicólogo, é muito. A proprietária novamente não aceita a instalação de dry-walls e não é permitido uma sublocação se você não é proprietário.

Terceira experiência negativa, quis instalar prateleiras e a imobiliária não nos passa a planta para identificar a passagem dos canos. Não quero correr o risco de um vazamento chegar no elevador e desisti.

É claro que posso ter tido uma experiência negativa com a proprietária, mas não temos nenhuma aaaagarantia que o próximo vai ser um bom samaritano.

E por mais que eu pegue uma calculadora e mostre a ela que FIIs são lindos, pois uma boa carteira pode ter rentabilidade de 0.8% ao mês, o que buscamos agora é #pas

Talvez na lógica fria o aluguel funcione para alguns empreendimentos, mas no nosso caso a sala tem um envolvimento muito grande e pessoal com a pessoa física, então estamos no plano de comprar um espaço e que este seja nosso patrimônio pelos próximos 30 anos...

vocês alugaram sem fazer se quer uma pergunta e agora a solução pra sua burrice é comprar uma sala?

Mercado de salas comerciais, na maior parte das regiões e cidades, está favorável ao inquilino e péssimo para os proprietários. Se esse for o caso da sua cidade / região, dá para conseguir bons contratos de aluguel nesse formato, sem imobilizar capital e sem os ônus de ser proprietário. A tendência atual não é de valorização. 
Nos poucos lugares em que salas comerciais ainda são um ativo em ascensão, aí o aluguel está caro, mas o preço delas para comprar também. 
Quanto ao aluguel com mudança de infraestrutura, é tudo negociação. O proprietário pode te entregar com a infra que você quer, sendo que nesse caso ele irá embutir os gastos dele no valor da locação; ou você pode fazer os seus investimentos e ele te dar uma carência por isso. 
Mas tudo isso depende de negociação e contrato. O contrato nesse caso tem que ser mais longo e prever aagarantias e multa pesada para o caso de distrato. Se não tem experiência, como afirmou, é o caso de procurar um advogado para lhe auxiliar. 

Obrigado pelas respostas!
Acho que já descartei a opção de compra.
Não preciso de grande coisa de infraestrutura, será apenas administrativo com duas posições de trabalho e uma mesa de reunião.
Essa dica de ter as plantas hidráulica e elétrica é valida para tratar demandas futuras.
Hoje passei o dia vendo salas. Parece tudo meio igual! Tanto os espaços como as condições de contrato.
Pensando no longo prazo, no aluguel, vale a pena priorizar prédios onde exista a possibilidade de juntar duas salas quando a demanda por espaço crescer ou melhor ignorar isso por enquanto?
Obrigado pela ajuda!

 

voce precisa entender pra o que está otimizando....

explico:

você está tentando matar dois coelhos com uma "caixa d'água só", misturar investimento em imóveis com investimento na sua empresa... normalmente ao tentar otimizar duas variáveis distintas você pega o pior de cada uma...

otimizar o melhor imóvel pra empresa: localização, estacionamento, região de fácil acesso pros clientes, prédio novo, etc (isso pode mudar com o tempo, e é importante você ter a flexibilidade de sempre oferecer o melhor para os clientes, trocando de sala). Além disso, tem a questão do aluguel entrar como despesa, e de você não ficar sujeito a penhora do imóvel em caso de dívidas, por exemplo.

otimizar investimento: preço, localização, manutebilidade, facilidade de locação (o que normalmente converge pra algo como um 2 quartos bem localizado sem muita frescura)

tentar otimizar os dois ao mesmo tempo = pegar as partes ruins de cada item

postado por @FeMarques em 02/08/2024 18:19:40

Pensando no longo prazo, no aluguel, vale a pena priorizar prédios onde exista a possibilidade de juntar duas salas quando a demanda por espaço crescer ou melhor ignorar isso por enquanto?
Obrigado pela ajuda! 

O proprietário de ambas precisaria anuir. Isso ai é um rolo na entrega.

@FeMarques quando pude, eu comprei uma sala comercial. Meu medo era não ganhar nem para pagar o aluguel, na época. A sala me trouxe muita #pas, além de me permitir selecionar os clientes porque não precisa, com urgência, ganhar aquele dinheiro.

90% das vezes ou mais, é melhor negócio alugar.
Seu negócio pode mudar. E você precisar de mais ou menos espaço, e na maioria das vezes é melhor investir na sua área fim, ou mesmo ter uma boa reserva de emergência / capital de giro, do que dinheiro empatado numa sala comercial.

Empreendo na mesma área (fotografia e vídeo) desde 2012. Nesse meio tempo:

- Sala comercial sobreloja (40 m2): ficou pequena
- Casa de (130 m2): aqui dei um passo maior que a perna pois a manutenção era terrível
- Sala comercial de 42m2 (escritório) mas locando estúdios por diária por um tempo

Negócio cresceu:

- Aluguei uma outra casa, devia ter uns 300m2, e em 6 meses vi que fiz outra burrada, aluguel era ok, mas um terror a manutenção seja pelo valor como trabalho

- Atualmente tenho 2 Salas comerciais alugadas, uma de 42m2 como escritório e uma outra de 90m2 como estúdio e eventualmente alugo locações pra trabalhos específicos
Aluguel me permitiu tanto fazer algumas burradas, como sair delas sem muitos danos. Como odeio obra, nunca peguei imóveis crus (contrapiso e etc) o máximo que tive que fazer foi mobiliar e eventualmente pintar e fazer manutenção.

Para mim, sala comercial em prédio comercial com estacionamento, portaria 24h é o melhor negócio. Se o prédio for bom, você coloca mobília e depois paga aluguel, condomínio, limpeza e o imóvel é um facilitador.
Se pega um prédio velho, ou uma casa comercial, toda semana tem algo quebrando, um problema novo aparecendo pra resolver.

Você atualmente trabalha em coworking então imagino que seu trabalho seja de escritório, TI e etc. Aluga uma sala num bom prédio comercial e foca no seu negócio!

postado por @FeMarques em 02/08/2024 18:19

Obrigado pelas respostas!
Acho que já descartei a opção de compra.
Não preciso de grande coisa de infraestrutura, será apenas administrativo com duas posições de trabalho e uma mesa de reunião.
Essa dica de ter as plantas hidráulica e elétrica é valida para tratar demandas futuras.
Hoje passei o dia vendo salas. Parece tudo meio igual! Tanto os espaços como as condições de contrato.
Pensando no longo prazo, no aluguel, vale a pena priorizar prédios onde exista a possibilidade de juntar duas salas quando a demanda por espaço crescer ou melhor ignorar isso por enquanto?
Obrigado pela ajuda!

 

Você não consegue prever juntar duas salas, porque hoje a sala ao lado está vazia. Amanhã pode estar locada para outro inquilino...

Dimensione para a sua demanda atual e coloque um pouco mais de espaço, mais uma ou duas pessoas...

É bom ter uma folga porque mudar empresa de endereço é arriscado. Recebemos uma baita multa da Receita Federal porque não respondemos um comunicado que parou endereço antigo e lá recusaram (mesmo prédio, outro andar).

Como alguém que trabalha em dois escritórios e visita muitos outros, vou te falar alguma experiência:

1 - Estacionamento. Se você recebe clientes/fornecedores, se localize em um lugar em que haja vagas abundantes ou que sejam baratas.

Tem prédios em uma região de SP cujo estacionamento vira $40-$60 fácil e a zona azul não garante vagas na rua. Nem todo mundo é banqueiro rico, pense nisso.

2 - Restaurantes. Dê preferência a lugares que possuam restaurantes e cafés por perto, que dê para ir a pé e não pareçam botecos. Se teu cliente passar o dia no escritório, é bacana que ele almoce em um lugar bom e tranquilo. 

3 - Portaria. Tem que ser inteligente. Tem prédio que é um parto. Faz cadastro. Documento. Foto. QR code. Acessa link. Não sei quem autoriza no link... Logo tem que apresentar QR até para usar banheiro... Parece que você está entrando no prédio do FBI... Saiu almoçar? Tudo de novo...

4 - é melhor ter um escritório bonito e conveniente em um bairro bom (Itaim nos prédios mais antigos é melhor que Faria Lima para 99.9% das empresas, por exemplo).

Sem contar que as janelas abrem de verdade, nem todos usam carpete... Mas aí vai de gosto (e das alergias) de cada um...

Por fim, um lugar que não vire The Walking Dead depois das 18h.