Apartamento com condomínio muito caro:isso é perda de valor?
comentada em 30/07/2018 15:37

Se tiver portaria o nº de funcionários é razoável: 03 porteiros, 01 foguista e 01 faxineiro. R$950,00 reais de condomínio para um prédio de 28 unidades (14 andares, 02 apto. por andar?)com piscina e portaria é razoável. O bairro e a localização são boas?

Se tivesse implantado a academia o condomínio provavelmente estaria mais caro rsrs...Uma boa medida é verificar se dá pra colocar hidrometro individual e separar as contas de água. Existe uma média de valor determinado para locação em cada bairro, e esse valor já inclui condomínio. Por exemplo se um AP de 3 qtos na sua região é alugado por 2500,00 anuncia o seu por 1550,00+950,00 = 2500,00

"e aluguel para de inventar preço aluga pelo q pagam e pronto senao vc perde muito mais sem alugar" (2) Recentemente vi isso acontecer em duas lojas comerciais minhas. Os inquilinos saíram e, por conta da crise, tive que dar um desconto de 30% em relação ao valor anterior para relocá-las. No seu caso, todos que vão alugar vão considerar o valor total para morar, e é esse valor que vc tem focar. Tentar cobrar um valor irreal vai incorrer em mais perdas e gastos enquanto espera novos inquilinos.

Tenho exemplo parecido aqui na cidade com um condomínio de aptos. Apto grandes, cond. 2.600,00. Poderiam ser alugados acima de 4 mil, mas com esse valor de cond. uma parte dos proprietários mudou e alugam os aptos na faixa de 1.500,00. Assim para quem aluga o valor do cond. não faz diferença pois somado ao aluguel compensa.

@fliparts Academia não aumentaria o condomínio, não....porque na minha gestão eu tripliquei o saldo do condomínio mesmo sem aumento acima da inflação, só cortando supérfluos que a outra síndica (e que voltou agora) fazia.. Era jardineiro todo mês (sendo que nem temos jardim, só 3 vasos de planta), contrato de manutenção de bomba que a gente pagava, mas o cara não aparecia, tapete pequeno para limpar pé que se comprava a 1200 reais (só besteira que se gastava, mas o vazamento da piscina continuava), cismavam de pintar a portaria toda hora e mudar a cor dela (pagávamos cota extra para isso), logo quando recebemos um saldo de 80 mil de inadimplência, ela foi lá e gastou para pintar a fachada em vez de deixar aplicado e render um pouquinho (a fachada foi pintada em 2013 e em 2015, a tinta já estava descascando), por isso que eu digo que condomínio é insanidade mental. Só vai à reunião 5 pessoas (idosos que não entendem nada e nem escutam direito) que decidem pelo prédio inteiro. Casa, vc não tem com quem dividir os gastos, mas quem dita as regras é vc e evita de fazer essas burrices. O meu prédio está virando exatamente isso por causa do condomínio: prédio de inquilinos ou de gente que vende os apartamentos. Aqui são 4 apartamentos por andar, a localização não é tão ruim, pq o fim da minha rua é uma favela e aqui como é muito no início não se enxerga a favela. Todavia, é zona norte do RJ , Méier para ser mais preciso - que tem trânsito enorme para chegar em qualquer lugar(não é zona sul ou barra que tem trânsito também, mas tem praia e sem favela). A intenção no futuro é vender isso aqui e comprar outro com o dinheiro bem localizado nos bairros acima (ainda que sejam apartamentos menores, mas com condomínio razoável).

@Bastter e pessoal do Forum:
Tenho dificuldade em definir "perda de valor em imóvel.
Sei que não podemos nos guiar por quanto se recebe de aluguel no momento, mas que outros fatores além dos já conhecidos e fáceis até pra um burrão como eu compreender (bairro ficou violento demais, favela construída ao lado, área de alagamento...) devemos levar em conta?

Condomínio acaba variando bastante. Já vivi em prédio sem nada (nada mesmo, tinha só elevador) com condomínio mais caro que outro com portaria 24 horas e segurança noturno. A principal diferença era o número de apartamentos: um tinha 5 (apto antigo 1 por andar), o outro tinha mais de 60.

SERVIÇOS do condomínio não são ruins, podem ser algo demandando naquela cidade e bairro para aquele padrão de imóvel.

Agora, custo de condomínio alto demais frente ao que oferece é problema.

Infelizmente 28 apartamentos me parece pouco para ter portaria 24 horas e 5 funcionários em um apartamento de padrão normal (se fosse 1 por andar alto padrão é outra história, outro tipo de morador/inquilino com outro nível de capacidade de pagar isso). Então não é bem "perda de valor", é uma característica estrutural desse condomínio, o valor não foi "perdido", ele é a mesma coisa desde que foi lançado. Mesmo que você otimize ao máximo o condomínio, vai para sempre ser mais caro que o do condomínio XPTO no mesmo bairro que fez 2 torres de 20 andares com 4 por andar.

Eu acho que o problema não é o preço do condomínio em si, mas a má gestão/excesso de gastos de síndicos/administradores que podem levar a perder valor - na minha opnião - no médio e longo prazo.

Quanto maior o valor do condomínio, menor o preço do aluguel.

Quem aluga em geral não liga para essas coisas, o que importa é quanto efetivamente pagará por mês pela moradia.

Se as pessoas estão dispostas a pagar 2k para morar no seu apartamento e o condomínio custar 1k, o aluguel não pode passar de 1k.

Simples.

Preço do condomínio só importa para o proprietário. E apartamento paga alugar, em geral, quanto menor o preço do condomínio, melhor. Para isso, quanto menos coisas tiver, melhor.

Isso vale para a maioria absoluta dos casos. Sempre tem a exceção, inquilino que quer morar num prédio com salão de festas, sauna, piscina aquecida, academia, manobrista etc; etc. etc. Estes são exceção.

Uma possibilidade: aluga o apartamento, espera o mercado aquecer, vende.

Outra possibilidade, que foi algo que eu fiz, nas seguintes circunstâncias: o mercado estava muito em baixa (2016), estava impossível vender e muito difícil alugar, mesmo baixando os valores.

Como o mercado não estava ruim só pra mim, uma construtora aqui passou a aceitar imóveis usados como parte da compra. Então troquei o apartamento ruim por outro novo, ainda em construção (faltava pouco mais de um ano pra entrega).

tem que fazer uma revolução ai e tirar a sindica do poder :)

Condomínio sobe, chega a ultrapassar aluguel e faz prédio demitir porteiros - Notícias - UOL Economia

A questão é simples ai. O aluguel que vc "acha que vale" nao vale. Moro numa grande capital do Nordeste. Condominio 900, aluguel 1500. Otima localizacao e com caracteristicas similares ao seu...e com academia. Solução: baixar o valor do aluguel.

O inquilino tem uma quantia q ele pode gastar. Tanto faz se vai para o aluguel ou o inquilinos. É a soma q tem q caber no bolso dele.

digo, "tanto faz se vai para o aluguel ou o condomínio." escrevi errado.

Como já comentaram, para o inquilino, não importa quanto é o condomínio nem quanto é o aluguel, mas sim a soma deles.

E o aluguel não vale o quanto você acha que vale, mas sim o quanto o mercado aceita pagar.

Enquanto ficar nessa de "menos que tanto não aceito", quem vai pagar o condomínio caro é você. Se você já tivesse aceitado a oferta que recebeu, além de estar recebendo alguma coisa, ainda se livrava da despesa do condomínio, IPTU, etc

Valor do condomínio não quer dizer absolutamente nada se analisado de forma isolada.

O condomínio pode ser alto por má gestão, funcionários caros, etc.
O condomínio pode ser baixo, também por má gestão, falta de investimentos estruturais, de segurança, etc.

E o contrário para ambos os exemplos também.

Digo isso com toda a convicção, porque vivo essa situação.