Compra de apartamento com inquilino dentro
comentada em 27/07/2020 18:35

Já  comprei imóvel com inquilino dentro e não tive problemas.  Comprei com o próprio administrador que me mostrou o histórico do inquilino. Isso faz uns 3 anos e está alugado até hoje. 

Certifique-se que o inquilino exerceu o direito de preferência.



LEI No 8.245, DE 18  DE OUTUBRO DE 1991.




Mensagem de veto
Texto compilado



Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.







Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

@Giovanni isso eh verdade, mas dá pra contornar.

Acho q a precaução mais importante eh pedir pro vendedor garantir ao inquilino oportunidade dele exercer a preferência.

O inquilino tem direito de preferência.
a notificação eh de responsabilidade do locador e eh cheio de requisitos formais.
dando tudo certo, vc decide se prossegue com um contrato (nem conhece o atual ocupante. Tiro no escuro e prosseguir ou possível chateação no despejo).
o inquilino nessa pandemia n deve tá a fim de pagar a ninguém. A dúvida se paga pro antigo ou pra vc eh mais um estímulo pra ele n pagar ninguém.
Por fim, se um monte de gente com juízo manda vc fazer n fazer determinada coisa, vc tem de necessariamente de saber pq? Tem de te um “mas”? Sua situação eh diferente mesmo?
boa noite e boa sorte!

Além do direito de preferência vale verificar bse o contrato de aluguel está averbado na matrícula (eficácia plena) nessa situação vc seria obrigado a cumprir o contrato integralmente.... Coisa rara, nunca vi um contrato residencial averbado. 

Como os outros comentários alertaram, o que parece vantagem o inquilino pagante pode esconder um rolo, mas pode ser um bom negócio TB... Eu checaria o histórico de pagamentos dos aluguéis, o CPF dele e do fiador, pediria autorização pra nspeção e faria um aditivo no contrato com seu nome... Se nesse etapas houver resistência e problemas abandonava o negócio... Claro que isso pode te custar um investimento

@Bastter, muito boas as informações acima. Vai ajudar muito a não entrar em encrencas. Seria interessante incluir no livro "Chega de Burrice com Imóveis!!".

Vendi um imóvel locado assim. Porém, antes de confirmar a venda, ofereci o imóvel ao locatário, mas o mesmo preferiu continuar como inquilino. Não tive problemas. Mas é sempre bom fazer uma vistoria completa no apartamento, mas principalmente na documentação.

@AUDITORDOJAZZ

Bom, já que eu fui citado e escrevi o livro, vamos lá...rs.

De fato, no livro eu só digo que é furada comprar imóvel ocupado para MORAR. Para alugar, não tem nenhuma orientação nesse sentido. De repente, em uma revisão, eu incluo. São muitos detalhes e, se eu fosse tentar pensar em todos eles, o livro não sairia nunca. De toda forma, agradeço por terem apontado essa omissão.

O que EU acho:
Se for para morar, NUNCA comprar com gente dentro, seja o proprietário, seja inquilino.
Se for para alugar: Depende. Pode ser interessante sim, se o seu objetivo é manter o imóvel alugado, comprar com inquilino morando nele. Só que aí, além das precauções normais de toda compra, colocadas no livro e no FAQ, algumas coisas precisam ser feitas: 1) verificar se o inquilino exerceu o direito de preferência; 2) olhar o atual contrato de locação em vigor; 3) checar o histórico de pagamentos do inquilino, solicitando os 3 últimos comprovantes de pagamento; 4) verificar se o inquilino mantém as condições financeiras que detinha no início do contrato (se está empregado, se tem renda etc); 5) verificar se não tem pendências de condomínio e IPTU.. 
Se você achar tudo bom, faça um NOVO contrato de locação com o inquilino que já estava morando no imóvel, antes de celebrar o contrato de compra e venda. Coloca o início do novo contrato de locação com a data em que vai ser celebrada a escritura de compra do imóvel. Se o locatário se recusar, você já fica de olho em que ele está com má intenção...Se for uma pessoa bacana, que gosta do imóvel e quer continuar lá, vai topar. Quanto ao valor do aluguel, a não ser que esteja muito defasado, mantenha o valor que ele já paga, que está incorporado nas suas despesas. Muitas vezes o locatário é bom, paga direito, não cria problema, mas o imóvel é subitamente vendido. Ele até gostaria de permanecer, mas se vê obrigado a sair. Se você está comprando para alugar, o cara quer ficar, e você se certificou de que tudo está ok (na medida do possível, pois nada é 100% garantido), não há porque não mantê-lo no imóvel. 

Análise de umbigo, mas vamos lá: eu já comprei ap. com inquilino, para alugar. Depois que eu comprei, a pessoa ainda ficou 7 anos lá pagando direitinho. Porém, aviso: isso não é garantia de nada e cada caso tem que ser analisado individualmente.

Espero ter ajudado.





  
    

Semana passada a proprietária do apto onde moro colocou o imóvel à venda, soube pelo grupo do condomínio.

Conforme desenrolar aqui posto o ponto de vista do outro lado (lembrando que vai ser análise de umbigo também).

Algumas informações sobre direito de preferência e possibilidade de novo contrato o tópico já me clareou.

mas o problema que vcs podem ter com um imóvel já alugado, podem ter também com um novo locatário... 

 

terceiriza essa análise, já fala com uma imobiliária pra assumir o controle do aluguel e toca pra frente...