Construir para alugar

FIIs e Imóveis
tubaraodomato  
em 26/08/17 18:18
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Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só os meus Só quem eu sigo Ordenar por gostei
SOD  180º
em 26/08/2017 20:15
Nível no Race: Na Tonga da Mironga do Kabuletê
Amigo não sou o mais entendido do assunto. Mas vou dar um pitaco de experiência própria.

Uma vez me convidaram para ser um sócio de um empreendimento muito parecido com este seu. Também ficava perto de uma universidade e de um hospital numa região central da cidade.

A diferença na construção era que o empreendimento seria dois pisos. Embaixo seriam lojas comerciais e na parte de cima apartamentos (quarto sala para público estudante, pois era do lado de uma universidade).

A estrutura para construir uma loja é mais barata que uma casa/sobrado.

E a locação de loja e apartamento quarto/sala é muito mais fácil que alugar sobrado. Aqueles têm muito mais demanda que uma casa/sobrado.

No final não entrei no negócio, porque não conhecia muito bem o pessoal, não sei nem se o projeto saiu, porque me mudei da cidade.

Me lembro que na época o investimento era de 100 mil por cota, sendo que seriam 10 cotas. No final, os apartamentos seriam vendidos, para amortizar o investimento e ficaríamos com o aluguel das lojas que remuneram melhor o metro quadrado construído que uma moradia.

Eu te aconselho a pesquisar sobre esta possibilidade. Lembrando que tu podes fazer as lojas e com o tempo ir construindo os apartamento em cima. Assim que for entrando dinheiro.
Construir para alugar - #1 de 30
Bastter 
em 26/08/2017 20:32
Nível no Race: Turbo Mix 
construir me da tique tique nervoso
se vc quiser acabar com toda paz da sua vida
é um bom projeto

agora se vc vai virar uma construtora
ai eh diferente
vc acaba com a paz da vida dos outros

se vc pesquisar neste grupo
usa a ferramenta pesquisar acima
tem MUITA discussao ja sobre isso aqui
Construir para alugar - #2 de 30
Pedro95 
em 26/08/2017 22:41
Já construi 3 casas pra alugar. É bem complicado. Se vc não é do ramo, inevitavelmente vai cometer erros que vão te gerar gastos imprevistos. No final pode dar certo mas não será como planejado. Vai aprender com os erros. Se vc for bem sucedido e gostar isso pode se tornar uma profissão. Pra mim, no fim das contas valeu a pena, mas atualmente prefiro ficar um bom tempo sem ver obra, tb peguei este tique tique nervoso.
Construir para alugar - #3 de 30
tubaraodomato 
em 26/08/2017 22:53
@Fabiano13 Realmente imóveis comerciais remuneram melhor mesmo.

O problema nesse caso é que, apesar de estar praticamente na área central, o bairro é residencial.
Inclusive, por conta do terreno estar em um local de ruas sem saída, a intenção dos moradores é fechar a rua com portaria (com autorização da prefeitura). Dá uma olhada na imagem pra você entender melhor o local.

Agora talvez uma opção em vez de lojas seria a construção de salas para escritórios. Vou estudar isso.
Construir para alugar - #4 de 30
tubaraodomato 
em 26/08/2017 22:58
@Bastter Já li muitas discussões aqui no grupo. Sei do seu tique nervoso hahaha

O que me deixa mais tranquilo é que pretendo fechar com construtora pra não ter tanta dor de cabeça.
E outra coisa é que apesar de não poder acompanhar de perto, pois hoje moro em São Paulo, meu sogro mora na cidade e tem disponibilidade pra acompanhar as obras. Ele tem experiência no ramo, tanto que todo o patrimônio dele está em imóveis que construiu no decorrer da vida.

Posso ficar tranquilo em deixar na mão dele pra acompanhar. :)
Construir para alugar - #5 de 30
tubaraodomato 
em 26/08/2017 23:07
@Pedro95 Obrigado por compartilhar sua experiência. O que me deixa mais tranquilo é que posso contar com meu sogro que tem experiência em construção.
Construir para alugar - #6 de 30
Bastter 
em 26/08/2017 23:34
Nível no Race: Turbo Mix 
@danilomacedo eu saio respondendo sem ler
to vendo q vc entende do negocio e ta se preparando adequadamente
entao unico conselho q dou
é pensar e se der errado
o resto vc entende muito mais do q eu
Construir para alugar - #7 de 30
SOD  180º
em 27/08/2017 06:56
Nível no Race: Na Tonga da Mironga do Kabuletê
@danilomacedo neste caso de ser lugar bem residencial, acho que o teu projeto está certo.

Quando o Bastter fala em riscos, se eu fosse tu colocaria uns 25% a mais de custos. Obra sempre tem gastos extras. Se não gastar melhor, mas se gastar já estava contabilizado.

Como vai ser um condomínio vertical (isso mesmo, edifício é condomínio horizontal porque vale onde está o vizinho, se em cima ou do lado), seria bom fazer alguma consulta sobre licenças junto à prefeitura.

Existem regras para condomínios que são diferentes das de casas, as quais variam em cada Município. Principalmente a questão da área comum e a área construída. Sem falar alguns aspectos ligados à tributação.
Construir para alugar - #8 de 30
Nod 
em 27/08/2017 12:32
Uma sugestão: consulte corretores/imobiliárias da região.
Eles podem te ajudar a definir os tipos de imóveis que têm mais aceitação na área.
Já vi gente que construiu imóveis que achavam ótimos, porém o mercado estava demandando outro tipo de construção.
Construir para alugar - #9 de 30
celtiberian  18º
em 27/08/2017 19:05
@danilomacedo

Eu achei seu plano interessante. Olhando por cima parece bom. Mas sou leigo no assunto.

Sugiro verificar duas coisas:

1) Situação das regras de construção aplicáveis a esse terreno, se poderia fazer o projeto conforme você quer ou teria que mudar algo;

2) Verifica se construir todas de uma vez não seria mais vantajoso, ao invés de uma por vez. Você teria ganhos possivelmente tanto em custo de obra por metro quanto aluguel. Lembrando que aluguel com obra do lado vale menos que um local tranquilo sem obra, ninguém gosta da incomodação e sujeira que obra faz.
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celtiberian  18º
em 27/08/2017 19:21
Mostrei a sua idéia para um arquiteto, seguem os comentários:

- Na maioria das cidades não pode fazer casa regularizada sem vaga de estacionamento, as do fundo ficariam inviabilizadas com isso;

- Tem que verificar índice construtivo e todas regras aplicáveis no plano diretor, lei orânica do município, etc;

- A casa E muito provavelmente não ficaria boa;

- O ideal é você contratar um profissional para verificar a viabilidade do seu projeto;
Construir para alugar - #11 de 30
Sabino33 
em 27/08/2017 22:03
Falo por minha experiência pessoal, construí para vender e para alugar... Sempre foi muito desgastante. O gasto e o tempo sempre foram maiores que o planejado. Dependendo da fase que passa o setor vc terá maior ou menor lucro. Atualmente está péssimo, mas como o Bastter diz, se tem valor vá em frente. Para investir em imóvel físico optaria por imóveis comerciais e residenciais de quarto e sala, mas confesso que hoje estou muito feliz com meus Fii`s, não me desfiz dos imóveis, entretanto, os aportes novos destinados a imóveis vão para aos Fiis.
Construir para alugar - #12 de 30
Pedro95 
em 28/08/2017 19:14
concordo com o Sabino, deu certo, os imóveis agora estão alugados gerando renda passiva, mas se fosse hoje, não tenho certeza se faria tudo de novo.
Construir para alugar - #13 de 30
felipesfc 
em 01/09/2017 17:58
As pessoas constroem pensando sempre na renda, esquecem do valor.

Esses sobrados vão valorizar e vão ter liquidez? Ou vc n vai conseguiur vender nunca por causa das características deles? Penso que aluguel seja o menos importante. Pq se não valorizar, o principal não está sendo remunerado. Aí melhor deixar na poupança que não tem risco, pior ainda em relação ã outros investimentos.
Construir para alugar - #14 de 30
gustcar 
em 09/09/2017 11:25
Complementando: não esqueça de fazer os cálculos dos gastos com instituição de condomínio no Cartório de Registro de Imóveis; senão, se precisar vender um dos sobrados individualmente, não vai poder.
Construir para alugar - #15 de 30
Bolleta  180º
em 13/09/2017 11:56
Nível no Race: Tá ficando maluco igual o Bastter
Eu tb estou pensando em construir. Tenho um lote em um bairro residencial promissor, mas na cidade da família da minha esposa, meio longe de onde estou atualmente.

Minha ideia é fazer uma construção bem simples, básica, mas com boa qualidade, pra ter um imóvel que gere renda passiva. Acredito ser um bom destino para o meu FGTS já que não penso por enquanto em comprar nada.

Mas quero fazer isso com muita calma e planejando bastante pra diminuir os riscos, que são muitos. É um projeto para daqui uns 3 anos.

Já peguei duas ótimas ideias lendo este tópico: 1-conversar com o pessoal da imobiliária e 2-considerar uma reserva para imprevistos
Construir para alugar - #16 de 30
VKNG 
em 13/09/2017 12:06
Nível no Race: Intermediário
@gpaiva 3) contrate os projetos com profissionais competentes, pra nao ter dor de cabeça no futuro.
Construir para alugar - #17 de 30
Bolleta  180º
em 16/09/2017 08:27
Nível no Race: Tá ficando maluco igual o Bastter
@corghi

Certamente! Uma coisa que não pretendo fazer, que fico embasbacado com o tanto de gente que faz, é elaborar um projeto e na hora de construir começa a querer fazer tudo diferente.

Muita dor de cabeça em construção vem desse tipo de coisa. Eu quero é fazer um bom projeto e ser fiel a ele.
Construir para alugar - #18 de 30
AdrianoVP 
em 16/09/2017 09:59
@gpaiva se proteja da vacância e da inadimplência, é mais interessante você fazer um projeto onde ganhe 6 alugueis de R$ 900 do que 1 de R$ 6.000.

Fazendo isso vai diminuir o risco, dividindo a entrada do dinheiro e aumentar a procura por se tratar de um aluguel barato.

Dependendo do tipo do projeto você pode construir uma parte do imóvel, e com os alugueis que entrar fazer o restante com mais capital.
Construir para alugar - #19 de 30
UXX 
em 18/09/2017 11:52
Pelo o que tenho de experiência com construção é que o preço do m2 para construir a obra até a estrutura e alvenaria, é mais ou menos o mesmo preço do acabamento. Então se o cara ta te cobrando 1300 para esse serviço, espere gastar mais 1300 para terminar a parte de acabamento.

Você tá lembrado do Imposto de renda de 27,5% sobre os aluguéis?

Você já pensou em não incorporar, e como alternativa vender o lote e comprar imóveis já prontos para alugar?
Construir para alugar - #20 de 30
bgsouto  180º
em 18/09/2017 14:03
@gpaiva lembrando que para usar o FGTS

- Solicitante não pode ser proprietário de outro imóvel na mesma cidade onde está adquirindo, o que vale para toda a região metropolitana correspondente;

E

- A casa não deve estar localizada em outro município ou região onde o comprador exerça sua função principal,

Logo se você quer contruir em outra cidade creio que não poderá utilizar recursos do FGTS a não ser que se mude para lá.
Construir para alugar - #21 de 30
Fred-[k1d0t4]   73º
em 18/09/2017 14:33
Nível no Race: Tá começando a andar
Pessoal, pra quem entende mais de FGTS. Eu utilizei o FGTS a uns anos atrás para complementar a entrada de uma kit que comprei, pra investimento.

Só que agora eu adquiri um terreno para construir uma casa. Será que eu poderia utilizar o FGTS agora para ajudar a abater o financiamento do terreno ou ajudar na construção da casa?
Construir para alugar - #22 de 30
bgsouto  180º
em 18/09/2017 15:27
@Fred-[k1d0t4]

-Solicitante não pode ser proprietário de outro imóvel na mesma cidade onde está adquirindo, o que vale para toda a região metropolitana correspondente;
Construir para alugar - #23 de 30
Charlito  3º
em 18/09/2017 22:37
@Fred-[k1d0t4] FGTS pode ser usado para comprar imóvel para morar. Se o removido resolver olhar pro teu lado e perceber isso de "comprei com FGTS pra alugar" vai dar mesbla..
Construir para alugar - #24 de 30
bgsouto  180º
em 18/09/2017 23:21
@Charlito ele já comprou um imovel com FGTS. Logo não poderá comprar outro a não ser que venda o atual e compre outro imovel. e mesmo assim tem a questão dos tempos mínimos para se fazer isso.
Construir para alugar - #25 de 30
Fred-[k1d0t4]   73º
em 19/09/2017 11:48
Nível no Race: Tá começando a andar
Entendi. Muito obrigado pessoal pelos esclarecimentos.
Construir para alugar - #26 de 30
tubaraodomato 
em 19/09/2017 20:26
Pessoal, agradeço à todos pelos comentários. Vocês são demais.

@celtiberian e @felipesfc
Vocês estão certos. O projeto não ficaria tão legal tentando "aproveitar" todo o espaço. Com certeza a valorização estaria prejudicada.

@Fabio
Após estudar bastante, optei por não construir mesmo. Irei vender o lote para investir em ações e fiis.

@Nod
Essa dica da imobiliário é ótima. Acredito que quase ninguém pense nisso na hora de construir.

@baster
Acho que depois de estudar peguei esse tique nervoso seu kkkk. Quero é paz na minha vida.
Tem um herdeiro a caminho e eu quero é tranquilidade.

Bons investimentos à todos!
Construir para alugar - #27 de 30
Nod 
em 19/09/2017 20:42
@danilomacedo

Existem também uma opção intermediária entre a construção por conta própria e a venda: a permuta.

Você entrega seu imóvel a um incorporador. E ele não te paga em dinheiro, mas em unidades do empreendimento resultante.

Algumas vantagens:
- Você não precisa decidir nada sobre o que vai ser construído.
- Você não precisa ficar preocupado se a construção segue todas as normas.
- O terreno pode ser melhor aproveitado, como, por exemplo, a construção de um prédio mais alto e com mais unidades.
- Você vai poder decidir por alugar ou vender (durante a construção ou quando pronto).
- Como a construtora não vai precisar te pagar em dinheiro, dá pra negociar melhor.

As principais desvantagens são aquelas relacionadas à compra de um imóvel em construção: atraso na obra, o imóvel ser muito mais bonito nas fotos que no mundo real, etc
Soma-se a isso a questão de que, depois de você entregar o imóvel, ainda haverá um bom tempo de análise detalhada do terreno, estudo de projeto, aprovação da prefeitura, etc. Então, pode demorar um bocado até ficar pronto.
Construir para alugar - #28 de 30
kolhebonon 
em 27/09/2017 16:01
Sou engenheiro civil, e tenho uma certa experiencia nessa area. Tenho alguma dicas a falar:

1° Leia o codigo de obras de sua cidade. Pelo Croqui tenho certeza que não será aprovado, pois o IA (indice de aproveitamento) está muito alto, geralmente bairro residencial eles liberam no maximo 60% a 70% do lote para construção. Tem que tambem ver a questao dos recuos(laterais, frontal e do fundo) isto tudo deve estar mostrando no codigo de obras. E a questão de garagens que deve ser solicitada no projeto.

2° O custo de construção do empreiteiro esta um pouco elevado. Sugiro você procurar uma construtora e tentar fazer uma obra por administração, acaba saindo mais barato para você, pois a remuneração da construtora fica em torno de 10~15 %

3° No custo vc deve englobar os valores com as licenças, que são valores elevado.

4° Sugiro você levar sua ideia a um engenheiro ou arquiteto para melhor adequar o seu projeto e o que vc pode fazer.
Construir para alugar - #29 de 30
analisador 
em 27/09/2017 18:51
esquece sobrado. o custo eh mais alto e o lucro menor na revenda.

casas terreas eh melhor
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