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Um argumento que sempre ouço nessa questão de poupar pra comprar vs. financiar é que o cidadão comum não tem capacidade de poupança, ou paga aluguel ou financia.
Já vi simulações que consideravam morar de favor na casa dos pais, ou acumular enquanto paga aluguel em um valor total acima do que seria o valor da parcela do financiamento.
Há quem considere essas opções inviáveis, e usa isso como argumento pró-financiamento.
Pois bem, pra sanar as dúvidas do sardinha zé-continha que habita dentro de mim, simulei a seguinte situação de financiamento da classe média baixa na minha região (minha realidade):
- Entrada de 20% do valor total.
- Desconsiderei subsídios do ONREVOG (fora da faixa de renda), 30 anos de idade (para fins de cálculo de seguro).
- Tabela SAC, a parcela diminui com o tempo.
- O bancão azul me deu 420 meses em uma taxa de 9,89% aa + taxas de seguros/adm + TR
- Não vi como simular prazos menores no site.
E a seguinte situação de poupança que beira o absurdo:
- Valor inicial igual à entrada.
- O valor do aporte é igual ao Valor da Parcela (simulada acima) menos o Valor do aluguel de um imóvel equivalente (considerando 0,5% do valor do imóvel ao mês), de forma que o
gasto mensal fique igual à situação de financiamento.
- A partir do momento que o aluguel fica maior que a parcela (TR zerada), os aportes vão a ZERO e começa-se a
usar parte dos rendimentos do valor acumulado para
subsidiar o aluguel, de forma que o cidadão "gaste" religiosamente apenas o equivalente à parcela do financiamento.
- O valor do imóvel é reajustado mensalmente por uma taxa de inflação de 5% a.a., e o aluguel acompanha os 0,5%.
Joguei tudo numa planilha porca e o resultado:
- Situação ideal de financiamento: não aconteceu nada, TR não subiu, você não perdeu o emprego, etc.
- Aportes bem baixos, apenas no início do período.
- Aluguel caro, 0,5% do valor do imóvel em questão, reajustado mensalmente.
- Com tudo contra, se conseguir um rendimento líquido de ~12% em uma inflação de 5%, empata com o financiamento, difícil.
- Mas se conseguir um aluguel mais barato, tipo a 0,4% do imóvel, já consegue empatar com um rendimento líquido de ~9,8%a.a., na mesma inflação: bem mais factível.
- Se aportar qualquer trocado a mais, já consegue reduzir anos e anos na jornada.
- Se a TR aumenta 1 ponto percentual, a diferença dos aportes devido ao aumento das parcelas reduz o prazo para quem poupa em uma década quase.
- Se a inflação sobe, dificulta essa "estratégia", já que os rendimentos vão sendo comidos pelo subsídio do aluguel, mas como a TR anda junto da inflação, vai ficar ruim pra todo mundo.
- Alguém melhor entendedor de matemática financeira do que eu chegaria nessas conclusões de forma analítica, fiz na força bruta.
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Ver maisNos gráficos o valor dos aportes indica o percentual poupado do valor ATUALIZADO do imóvel, e já inicia em 20% do valor do imóvel, que seria o valor da entrada. No SAC o percentual é do saldo devedor.
Os aportes percentualmente irrosórios só acontecem nos primeiros 10 anos.
Claro que a vida real é bem diferente de uma planilha, e poupando tão pouco o imóvel é o menor dos seus problemas.
Chovendo no molhado: ao poupar as chances estão a seu favor.
