Gostaria de ouvir proprietários de apartamentos alugados
comentada em 20/12/2024 19:24

1 - não faça conta de padeiro. Não tem que fazer conta. A grana que entra do aluguel mistura com o salário. O que sobrar no final do mês reinveste. O dia que precisar fazer alguma reforma/benfeitoria, faça com o dinheiro que vc tem guardado.
Por aqui as imobiliárias cobram de 10 a 15% do valor do aluguel. Imposto: precisa pagar uma darf de acordo com valor recebido. Só olhar a tabela de imposto disponível na Internet para ter uma noção.

2 - sim. Se vc desapega, como Bastter falou, não dá amolacao.

3- não sei responder sobre isso.

Ao contrário do que o Bastter pensa, não vejo problema em imóvel próximo a universidade.  Os contratos de imóveis não são tao duradouros quanto  vc gostaria. Existe, eventualmente, uma pequena vacância no final de ano, mas logo aluga novamente para um novo ciclo universitário.

Só pra complementar as respostas.

Eu deixo 6% a 10% provisionado. Como entre os imoveis tem galpões, as vezes acontece de ficar um tempinho sem inquilino, então essa provisão cobre até 3 anos de vacancia.
Acaba servindo como uma reserva de emergencia caso precise de alguma obra/reforma.

Eu prefiro contratos de aluguel com seguro fiança (que cobre o calore do iquilino). Tem varias outras opções que costumam ser colocados no contrato. Fiador, deposito caução etc.

Pra vc ter uma ideia, o retorno anual aqui fica na media dos 6%

Na minha experiência esperar conseguir contratos longos com bons inquilinos é o ideal, mas é um sonho. Muitas vezes os bons inquilinos acabam saindo por N motivos e os contratos que eram longos são quebrados no meio, não da pra prever.
Minha experiência com imobiliárias não é ruim, mas nunca encontrei essa tal de "deixa na mão e esquece", sempre tem que ir atrás de um prestador de serviço ou algum outro problema. Atualmente tenho contato com uma imobiliária pequena e que conheço o dono, ajuda bastante mas ainda não exclui sua participação mínima na administração.

Uma pesquisa de mercado você saberá o valor médio do aluguel. Deixa numa imobiliaria ou um bom corretor que ele saberá o valor do aluguel.

Há muitas imobiliárias desse tipo, nas quais que não é preciso fazer absolutamente nada em relação ao imóvel, nada mesmo, a não ser eventualmente aprovar algum orçamento de manutenção do prédio ou apartamento, e toda a comunicação é via e-mail. Falo de cidades médias e capitais. Talvez em cidades muito pequenas não seja assim.  Quando à localização: pela minha experiência, apartamentos pequenos próximos a universidades praticamente não tem vacância.
Além do imposto e 11% de taxa de administração (vale cada centavo), acho ok reservar cerca de 10% para reformas. Na verdade, a maior parte deste valor provisionado acaba não sendo usado, mas se houver um imprevisto, já está guardado,  não precisa mexer em RE

Olha, imobiliária "deixa na mão deles e esquece" não é fácil. Principalmente em cidade pequena. Se o imóvel tb for de muito baixo padrão a clientela não consegue atender as exigências das imobiliárias e vc pode ser "obrigado" a contratar só a captação do inquilino.
Fora que alguns até dizem que prestam esse serviço, mas prestam mal. Acaba chegando demanda do apartamento.
Acho que antes de comprar é melhor dar uma pesquisada em imobiliária na sua região que presta esse serviço e, se conseguir, tenta contato de alguns proprietários pra ter uma noção do serviço prestado.
A diferença de serviços prestados em cidade grande e pequena é abissal. Eu já morei em São Paulo e hoje moro em uma capital do Nordeste (isso mesmo, em uma capital) e a diferença é enorme. Avalie quem mora em cidade de interior.

Sobre imóvel perto de faculdade: eu fiz faculdade fora de minha cidade e morei em apartamento alugado próximo do campus. Cara, eu vi muita coisa nessa época (era uma cidade pequena que girava, ate certo ponto, em torno da universidade), mas nunca soube de calote. Eu penso que os pais dos alunos que botam os filhos pra estudar fora tomam aquela despesa como prioridade e acaba que dificilmente vem calote.
Agora giro de proprietário tem. Aluno não fica a vida toda na faculdade, grupos que se juntam pra dividir o aluguel se separam, etc.

Se tiver a opção de locais melhores, tipo bairros nobres, praia urbana, etc, eu optaria por isso e colocaria imóvel perto de faculdade na conta da diversificação. Não é ruim, mas tendo opção dos bairros top, 1 ou 2 quartos, eu iria neles.

Se sua meta é um contrato de longo prazo, este apartamento pode não ser a melhor opção. A rotatividade de alunos é significativa, devido a fatores como o tempo de permanência na faculdade e mudanças de campus durante o estágio. Esse movimento constante de inquilinos tem dois efeitos principais: por um lado, facilita o reajuste de aluguéis, mas, por outro, pode levar a uma maior depreciação do imóvel devido à troca frequente de moradores. Com o tempo, essas mudanças podem resultar em valores semelhantes ou até inferiores ao aluguel pago pelo inquilino mais antigo. Vale lembrar também que as imobiliárias costumam cobrar uma taxa mais alta no primeiro aluguel, alegando custos de captação.

Obrigado @Mauro . @Sancorner, sim com este publico vai rotacionar mais, mas acho que próximo a universidade seria a melhor opção no meu contexto. Moro no interior (200 a 250 mil habitantes), Ap de 1 quarto, já não tem tanto valor como numa megalópole com SP e Rio. A outra boa localização, pesando em público para Ap de 1 quarto, seria o centro da cidade. Mas ai são imóveis antigos, com infraestrutura grande (condomínio caro). Esta segunda opção se ficar sem alugar por seis meses é ferro grande.
Enfim, acho que vou conversar com uns corretores velhos, pra entender a dinâmica da cidade.
Ótimo escutar a experiencia de vocês

@Bill_Sier

Já considerou pesquisar em cidades maiores do entorno?

Eu tenho imóveis em outra UF e, deixando a administração pra quem é profissional nisso, zero dor de cabeça.

1 - nunca parei fazer essa conta por imóvel. Quem acaba mais definindo valor de aluguel é a 'concorrência', não adianta neura com isso, é normal do tipo de investimento. Os valores junta com os demais rendimentos e entra no bolo de reinvestir. Se precisar de alguma reforma ou vacância usa reserva de emergência, que deve ser adequada as novas responsabilidades.

2 - existem! Não é tão fácil encontrar ou acertar de primeira, mas vai experimentando, é uma real paz. Na minha visão são aquelas que veem os proprietários como clientes, e não os inquilinos. Em cidade pequena é mais difícil.

3 - Existe seguro, mas não tenho experiência com.

Imóvel universitário não fica vago, mas tem alta rotatividade. Imobiliária adora pq cada contrato cobra comissão alta no primeiro aluguel. Se quiser mais 'estabilidade' são imóveis um pouco mais confortáveis, de 2q, para casais ou família, porém podem ter vacância entre inquilinos.

Pra estudante vai ter que desapegar forte. Tirando isso tudo que o pessoal falou ai jah

Se não me engano um "aluguel padrão" é em torno de 0,4% do valor do imóvel.
Mas como falaram, pode variar por vários fatores.

postado por @OuroReal em 20/12/2024 13:03

Se não me engano um "aluguel padrão" é em torno de 0,4% do valor do imóvel.
Mas como falaram, pode variar por vários fatores.

Mais ou menos isso mesmo.

Joga "lucro médio de aluguel" que a IA do Google responde.

1- Aluguel = preço de mercado, qualquer coisa acima disso significa ficar com o apto vazio um tempao ate achar alguem que pague o que voce ta pedindo. Termina que voce fica se iludindo que ta ganhando dinheiro, pq vai alugar 6 meses depois pelo preço caro, mas voce nao botou na conta o desconto desses 6 meses sem receber nada e pagando condominio e demais taxas.
2- Existem, é mais comum em capital e, como qualquer prestador de serviço, é um processo de garimpar até encontrar a empresa que vai te atender bem. Vale muito a pena, porque é extremamente antipas voce gerenciar imóvel de aluguel como pessoa física.
3- Tem, é caro, e como tudo na vida, vai ser embutido no preço final. Ou seja, quem vai pagar por essa segurança é você, porque, como ja estabelecido no item 1, o aluguel quem dita é o mercado, de modo que esse custo voce vai ter que tirar do bolso ou entao vai ficar com o apto vazio com um aluguel acima da média de mercado.

Com relação ao tema da localização, isso é muito relativo. Pessoalmente tive muito sucesso com prédio de aptos pequenos próximo de vários órgãos públicos, então termina que meus inquilinos são todos func públicos, o que tem sido bem positivo em termos de evitar inadimplência, implementar os reajustes e controlar a vacância.

IRPF, pelo que entendi, aluguel abaixo de 2600 (Este ap vai ser uns R$1000) não vai pagar DARF todo mês. Mas na declaração anual o montante recebido vai entrar na receita tributável e você vai pagar tudo de uma vez seguindo a tabela progressiva...

Outra coisa sobre imóvel perto de faculdade:

Estudante normalmente não é muito exigente. Não vai encher o saco por qualquer manchinha na parede.

Os apartamentos bem localizados próximo ao campus (também perto de padaria, mercado, etc) podem rotacionar mas tem pouca vacância. Quando um sai já passou a letra na faculdade e tem outro na fila esperando p entrar. Ninguém espera as férias senão outro vem, pega o apto e vc fica chupando dedo mais longe da faculdade ou num apto pior.
Nos aptos médios normalmente os alunos dividem, daí às vezes um sai, outro entra, e muitas vezes fica girando muitos anos sem vacância.
Na minha faculdade eram 4 dividindo. Saiu um, eu entrei, saiu outro, entrou um irmão de um que já estava conosco. Saiu outro entrou outro q tava na fila. Quando eu saí (uns 4 anos de contrato) entregamos o apartamento e já tinha outros na fila p visitar o apartamento. E olhe que a dona do nosso era chata viu. Tinha umas paradas lá de não querer receber depósito no banco, só em dinheiro vivo. Daí no período de férias queria q a gente viajasse só p dar um envelope de dinheiro p ela. Teve uma vez que a gente juntou um saco de moedas p pagar o aluguel e entregou o saco p ela. Universitário é uma desgraça viu....

postado por @fuderosodaesquina em 20/12/2024 18:41

Outra coisa sobre imóvel perto de faculdade:

Estudante normalmente não é muito exigente. Não vai encher o saco por qualquer manchinha na parede.

Os apartamentos bem localizados próximo ao campus (também perto de padaria, mercado, etc) podem rotacionar mas tem pouca vacância. Quando um sai já passou a letra na faculdade e tem outro na fila esperando p entrar. Ninguém espera as férias senão outro vem, pega o apto e vc fica chupando dedo mais longe da faculdade ou num apto pior.
Nos aptos médios normalmente os alunos dividem, daí às vezes um sai, outro entra, e muitas vezes fica girando muitos anos sem vacância.
Na minha faculdade eram 4 dividindo. Saiu um, eu entrei, saiu outro, entrou um irmão de um que já estava conosco. Saiu outro entrou outro q tava na fila. Quando eu saí (uns 4 anos de contrato) entregamos o apartamento e já tinha outros na fila p visitar o apartamento. E olhe que a dona do nosso era chata viu. Tinha umas paradas lá de não querer receber depósito no banco, só em dinheiro vivo. Daí no período de férias queria q a gente viajasse só p dar um envelope de dinheiro p ela. Teve uma vez que a gente juntou um saco de moedas p pagar o aluguel e entregou o saco p ela. Universitário é uma desgraça viu....

Época boa foi a faculdade, deixou saudade...
Mas falando de minhas experiências horríveis com imobiliária, uma das foi durante a faculdade. Eu recolhia o dinheiro e era o responsável de ir até a imobiliária pagar. Foram uns 4 anos de contrato. Chegava lá e falava, olá sou o José da Silva Sauro, moro na casa 21 da rua dos Cleitonildos e vim pagar meu aluguel. O atendente sai entrava na sala de arquivos (aquelas caixa de guardar papel), e voltava e dizia, você tem certeza que o contrato ta no seu nome? é nesta imobiliária? Olha, vocês não tiraram o nome do ultimo inquilino da caixa arquivo, procura João da silva que você vai achar. E assim aconteceu por quatro anos, eles não tiverem nem a capacidade de trocar o nome em uma caixa de arquivo.
E tive outras experiencias muito piores, morando em outra cidade, um dia precisei descobrir o nome do meu locatário e ligar pra ele pois estava a mais de um ano com o vaso de um dos banheiros sem funcionar e a imobiliária me enrolando e eu queria renovar o contrato mas queria resolver antes. O proprietário me atendeu soltando fogo pelas ventas, descobri que tinha um ano que o cara não via a grana do aluguel. Ele achava que eu estava dando calote nele, mas era a imobiliária não repassava, por sorte eu tinha todos os recibos. A Dona da imobiliária era também sindica do prédio, 2 torres com 144 apartamentos. Poucos meses depois ela sumiu, descobriram 7 balanços do prédio não aprovados em convenção e um rombo entre 700mil e 1 milhão  de dívida no condomínio e sumiu no mundo... 7 anos sem pagar empresa de água, impostos etc...
Dizem que pedreiro é complicado, ai eu sempre imagino, será que é pior que imobiliária. kkkkkkkkkkk