Transformar um projeto original visando rentabilidade?
comentada em 21/05/2017 22:29

Duas coisas não me agradam nesse plano: - Rolo com documentação: Eu verificaria como deixar isso legal, e consideraria também esse custo no plano. - Misturar residência com comércio: Eu morei em uma casa que tinha uma oficina de moto na casa vizinha e era um inferno. Só não saí da casa porque o cara da oficina já estava procurando outro lugar e logo saiu.

Baster, tentei colocar a foto e não consigo, pois informa que o jpg é 1 mb, tentei diminuir a resolução da câmera e manteve a mesma coisa, enfim... Eu também não moraria, acho inviável perder a paz, mas lá tem demanda pra isso, todos que conheço pagam valores mais altos para morar em casas menores que a do meu projeto e sem individualidade alguma!!! As minhas terão sua individualidade cada uma, numa boa pra ninguém ver a cara de ninguém, coloquei 3500 de aluguel mês com margem negativa, se for pra aplicar preço de mercado eu consigo 4 k, oq seria uma boa. A única coisa que me deixa pé atrás é que como você mesmo diz em seus vídeos, enxergar apenas a rentabilidade pode ser um erro, enxergar apenas o quanto vou ganhar e não focar em quanto vou perder. Sei que todo investimento tem seu risco e se não é capaz de enxergar os riscos você corre grande perigo, mas nesse em questão não consigo ver algo de tanto risco, se não alugar nenhuma das duas casas eu simplesmente vou morar em uma delas e expandir meu negócio no salão que está em ponto comercial ( já tenho meu negócio, só mudaria meu ponto)

Fica de olho no custo da obra....80-100mil vira facinho 150mil. Sempre aparece um imprevisto que é "essencial" resolver da hora. Detalhe bem os gasto e adiciona uma gordura de uns 30-40% (isso se tiver bem detalhado).

Alexandrebel, fiz o quantitativo de matéria, mão de obra e deu a faixa de 60 mil, já estou somando a gordura arredondando para 80 a 100 mil.

Um ponto importante também é tomar cuidado para não diluir seu capital não vendendo nada que esteja na carteira,assim vai chegar nos juros compostos. Outra coisa essencial é não pagar juros a banco e nem contar com certezas porque pode existir vacância e inadimplência. Sou iniciante como vc mas num contexto geral acho que isso tem valor e segurança se conseguir fazer tudo na legalidade, mesmo que leve mais tempo e dinheiro.

@AdrianoVP, Exatamente isso aconteceu com o usuário Stark daqui do site. Ele precisou utilizar quase todo o investimento dele pra terminar uma reforma porque calculou mal.

Os dois estão aí, projeto original como podem ver é de uma casa única e grande, transformar em duas e deixar um salão comercial na frente, ignorem a escada no projeto, pois a escada seria para um plano maluco que a arquiteta sugeriu, onde ia subir para mais duas, mas acho muito maluquice fazer isso, então ignore a escada desse projeto e análise apenas as duas casas que era apenas uma e o salão, com relação a legalização, é impossível!! Esse projeto é impossível legalizar!! Teria que derrubar tudo é fazer de novo, além disso teria que fazer um recuo enorme, enfim... Completamente inviável seria rasgar dinheiro fazer legalizado, pois teria que derrubar uma ótima estrutura.

São para pessoas mais humildes morar, a casa original é muito bonita e tem um preço de mercado de 1500, mas com a crise atual eu deixo por 1200, com desconto de 200 reais por que o inquilino paga 10 dias adiantado, SEMPRE, além de sempre zelar e cuidar muito bem do imóvel, mas eu quero mais, da pra fazer mais ali, muito espaço vazio e existem diversas construções do tipo que estão faturando alto no mesmo bairro e localidades piores, segue a planta original... Eae, oq acha, vale os 100 mil modificar a original e ganhar mais mensalmente, perdendo um a liquidez mínima que um imóvel já tem, pois com essa modificação, pode esquecer financiamento para alguém, apenas dinheiro a vista. Ou deixar assim faturando o tanto que fatura e cair pra outra coisa?

Eu particularmente não modificaria por conta da ilegalidade mesmo, vai fazer rolo e corre riscos maiores de sofrer no futuro. Outra possibilidade que tu citou antes, de talvez um dia vir a morar ali, independente do motivo, acho que a residência da maneira como é hoje pode ser melhor pra você. Pelo que vi também, existe o espaço em frente a residência onde seria o salão que mencionaste, talvez vale considerar a possibilidade de somente construir o tal do salão...

Tá todo mundo falando do risco da legalização, você está ignorando ele. No pior caso o que ocorre? Quais são as sanções pela ilegalidade? 100 mil de investimento pra mim é muito, pra você não pode ser 1% do seu patrimônio, então o valor do aporte na verdade não importa pra gente, importa pra você. Outro ponto a se considerar, como vai ficar sua diversificação após o aporte, tá dentro dos seus objetivos ainda, se não, você tá disposto a aumentar a concentração de patrimônio em um ativo? Isso entra na análise de riscos também. Acho que tem muito risco que dá pra você enxergar, se você levar eles a sério.

Utilidade para quem talvez não saiba sobre o tema... Quando você transforma um imóvel regular em um irregular, você apenas perde o poder de financiamento, pois nenhum banco aceita financiar, limitando futuros compradores com dinheiro integral, se a intenção for vender você se arrebenta. CONSTRUÇÃO irregular se for pego pela prefeitura com a obra EM CURSO você toma multa e a obra para, mas depois de feito não existe nada que a prefeitura possa fazer. Com relação aos MEUS risco de fazer uma obra dessa é zero, não posso explicar, mas é zero. A única coisa que eu tomaria ferro ao fazer essa obra seria depois na hora de vender ( ninguém sabe do futuro) não tenho intenção de vender, mas, caso eu queira... Esquece, o número de compradores seriam minúsculos, estamos falando de 400 a 500 mil a vista!! No dinheiro!!! Eu teria que dar um desconto uns 200 mil e vender por 300 a vista, tomando um grande prejuízo na venda, mas a intenção não é vender. Como o amigo aí de cima disse de fazer apenas o salão, ele disse isso por não entender muito bem do tema, assim que fizer o salão, sai da planta original e se torna ilegal do mesmo jeito!! Até um quarto que você fizer na sua casa a mais do original ( famoso puxadinho) já o torna irregular, diferença que apenas um quarto é fácil de regularizar ( depende da obra) na prefeitura. Então fazer só o salão ou fazer a divisão da casa, o tona ilegal do mesmo jeito para um futuro financiamento de algum comprador, entende? Com relação a diversificação, é claro que vou tomar uma queda, veja bem, 100 mil eu tive que juntar por um certo tempo, e não juntei ele na poupança, juntei em alguns cdbs, outros rf e assim foi, de maneira meio amadora, mas foi, vou tirar de lá e aplicar entende? Gerando receita enorme se a obra der certo de 3500, já tenho outro imóvel rendendo 1 mil e tenho o imóvel que eu moro, eu praticamente atingiria a if ( 4500 de renda variável pode parecer pouco, mas não acho), bastaria alguns anos e eu acumularia algo bacana na RF e poderia parar de trabalhar, pois meu custo de vida é muito baixo, com 1 mil reais passo o mês tranquilo e com folga. ( ainda moro com minha mãe pensionista)

Perguntei para quem entende e o risco é isso aí mesmo: - Para vender vai dar problema sem regularizar; - Durante a obra pode tomar multa (mais comum se alguém denunciar, tenha boa relação com os vizinhos); - Ao menos aqui no RS uma operação comercial tem que ter PPCI e parece que sem estar regular a matrícula do imóvel não consegue. Então montar a loja pode ser complicado. Outros pontos a considerar: - Fazer uma boa pesquisa de mercado para verificar a atratividade desses imóveis nessa região; - Ficar atento a questões de zoneamento que podem dar problema para quem locar a "loja" na frente; - Ficar atento para detalhes de administração desse imóvel. Vai ser possível individualizar a conta de luz ou terá que você pagar e depois ratear entre eles (com medidor individual, mas privado)? E a de água? Se não for possível individualizar, a inadimplência dessas contas vai cair sobre você. E se um vizinho for barulhento, como você vai fazer? Vai aplicar multa, vai ter regulamento de uso do imóvel? Pesquise tudo direito e se planeje nessas questões para evitar problemas; - Fazer os cálculos considerando ganho líquido e não bruto; - Considerar planejamento de mais longo prazo para o imóvel. Daqui a algumas décadas, qual a probabilidade dessa região se encher de prédios? O que faria com o terreno, daria em permuta em um negócio desses? É possível regularizar as construções no futuro? E por aí vai. Cuidado com essa mentalidade de dar uma "grande tacada" e atingir a independência financeira com isso. Vai com calma e não pensa nisso. Pensa se o seu imóvel vai melhorar ou piorar em valor ao fazer essa modificação.

@fagner92 se vc já tem a resposta manda ve !!!

Celtiberian, relação a multa eu não me preocupo, como eu disse, não posso explicar esse tema, meu medo mesmo é esse aí que seu amigo falou, minha líquidez com esse imóvel será próxima a zero ( imóvel naturalmente já é difícil de vender), o local está em desenvolvimento, tem demanda pra esse tipo de imóvel ( para alugar, ninguém compra esse tipo aí) o principal risco é esse, nunca mais vender ou vender por preço de terreno no futuro. Aí entraria a filosofia Bastter de nunca vender, sempre adquirir!! Será que ela se aplica a esse caso? Ou estou distorcendo um pouco da idéia? Fazendo confusão...

@fagner92 Não acho que vc esteja fazendo confusão. Isso é o que chamo de "problema bom". Você já se destaca de 99% da população, pois consegue poupar e investir. Já tem imóvel próprio e renda proveniente de aluguel, e ainda mantém um custo de vida baixo ou seja está no caminho certo então vá com calma. Sua questão é um dilema, pois todo investimento tem algum tipo de risco. Você fala que vai investir 100k para ter um retorno extra de R$ 2500,00 certo? Vamos fazer uma conta conservadora e jogar isso para R$ 2000,00 pois como o @celtiberian falou , existe a taxa de administração e custos de manutenção ok? Outa coisa, qual prazo estimado para essa obra? O inquilino atual vai continuar durante a obra? Pq isso tem entra na conta caso ele saia. Agora vamos imaginar alguns cenários. Cenário Otimista: A obra sai como planejado. Mesmo estando irregular você consegue alugar as duas casas e o salão. Com um resultado de r$ 2000,00 vc faz 24k em um ano e em 4 1/2 anos vc recupera seu investimento. Tudo que vier depois é lucro. Cenário Pessimista : Você encara a obra os custos estouram e a prefeitura embarga a obra. Você gastou um bom dinheiro e não obteve o retorno que esperava e ainda perdeu o inquilino que te pagava os R$ 1000,00 todo mês por que ele teve que sair para fazer a obra. Cenário Neutro: Você continua como está. Faça a pergunta de ouro que o pessoal fala aqui: " Se tudo der errado quanto eu vou perder nesse negócio?" Vai ficar confortável? Não é uma decisão fácil , mas como disse é um problema bom. Saudações Bastterianas.

Só uma consideração, o @bastter fala para nunca vender enquanto tiver valor. Eu levo a liquidez de tudo em conta, pois na minha cabeça tudo o patrimônio, em algum momento, poderá ser vendido.

Bom, pensei bastante e as conversas com vocês foi de grande ajuda, acho que vou optar pelo meio termo, vou dar uma caprichada no acabamento atual, não tem muito oq fazer, pois a casa está boa, mas da para melhorar a faixada e um problema no quarto de solteiro, o inquilino nunca reclamou desse problema, mas eu sei que existe e sei que ele incomoda em determinados momentos, ele não reclama pois sabe que a casa por 1 k está muito barato. Enfim, vou optar por meio termo dar uma boa repaginada, concertar esse problema chato e aumentar para 1250, gasto no máximo 10 mil para isso e aumento 250 na renda, assim não concentro tanto em um investimento só. Mas que a idéia de ariscar 3500 de renda em aluguéis é tentadora, isso é... Mas como o Bastter diz, não podemos olhar apenas para o quanto vamos ganhar e sim para o quanto vamos perder... Ganho na rentabilidade, mas a liquidez que já é baixa se transformar em nula ou vender a preço de terreno. E para o amigo aí de cima, eu mesmo administro os imóveis, tenho prática com isso, e nunca tive problemas com aluguel, já tive umas 2 vezes xom conta de luz e água, no resto sempre ok, isso pq tenho casa longe de onde moro e mesmo assim consigo administrar, quando aposentar de vez eu coloco para administrar, por enquanto tô dando conta.

Você disse que é um bairro em expansão, você já pensou em adquirir um terreno e construir legalmente outro imóvel, você matar um propriedade tirando totalmente a possibilidade de vender financiado não acho muito interessante. Compra um outro terreno , já faz o processo de desdobro do lote e faça da maneira correta, enfim é o que eu faria.

A4tech, faz dois anos que estou conbrando 1200 reais de aluguel e a dois anos estou dando desconto de 200 reais por ele sempre pagar 10 dias adiantado, estou mirando 1250 pois sei que o defeito da casa está incomodando e vou arrumar, deixando assim o imóvel bem melhor, além da faixada que vou melhorar, traduzindo, vou levar ao preço original de 2 anos atrás, com acréscimo de 50 reais, entendeu? No contrato está 1200. Com relação aos 3500, eu sei que não podemos tomar como exemplo as outras pessoas, mas o meu vizinho, do lado da minha casa fez uma obra extremamente mal feita!! Parece um formigueiro, terrível!! Sério, não tem garagem pra ninguém, entradas de 1 metro pra cada casa, um aperto, um sufoco, as lojas minúsculas, eu sinceramente não entendo como as pessoas aluguam, mas alugam!! Por preços absurdos no me ponto de vista, uma lona minúscula de 2,80 por 4 alugando a 800 reais, em um bairro que ainda está em expansão, acho um absurdo!! Ele tira com um terreno de 8 por 20 ( menor que o meu e do lado do meu) ele tira 4 k!! Fez um ninho doido que só ele entende e tira 4 k!! Impossível alguém comprar aquilo, pois a estrutura é duvidosa, mas tá lá... Rendendo 4 k para ele, tranquilamente, nunca vi uma loja ou casa dele vazia, NUNCA HOUVE PERÍODO DE VACÂNCIA, acabamento ruim, enfim... Sei que existe riscos e esse é meu maior medo e é justamente isso que vai me impedir de fazer uma obra bagaceira, justamente o fato de não conseguir enxergar o risco. Quando não se enxerga o risco, as chances de se dar mal é grande, não vejo muito risco, só o risco da liquidez, que realmente será praticamente impossível vender sem ter a opção de financiamento disponível, só a preço de terreno e olhe lá...

fagner, o pessoal aqui evita rolo e busca paz, então pra nós é complicado fazer esse tipo de investimento, que tira a "legalidade" do imóvel. Entretanto, sei bem como pode ser a demanda por esses imóveis de baixo padrão a preços acessíveis e sem burocracia pra alugar. Se for em localização com demanda, não fica vago jamais, e creio que o proprietário não venderia nunca, mas se quisesse vender, certamente choveria de pretendentes, inclusive pagando à vista. Eu moro num barraco de fundos, cujo aluguel é MUITO barato, muito próximo do meu trabalho, em um bairro invadido, não legalizado. Nesse bairro não tem praticamente nada, nenhum comércio grande, banco, posto de combustível, nada, zero. Pra ter uma ideia, internet só via rádio. No mesmo lote, são 4 casas alugadas, a obra inclusive foi um pouco mal feita, mal dividida. Moro lá há 1 ano e nunca vi ficar mais de 1 mês vago. Estou desde então esperando pra pegar uma casa maior, mas TEM FILA DE ESPERA PRA ALUGAR OS BARRACOS. Isso pq, pra alugar no bairro mais próximo, que fica uma pista de mão dupla acima, você desembolsa pelo menos O DOBRO e fica refém de todo tipo de burocracia. As opiniões estão postas. Mas só vc pode decidir, só vc conhece o mercado imobiliário da sua cidade e os riscos envolvidos.

Tava refletindo um pouco sobre esse assunto e olhando as plantas de novo acho que dava sim para fazer um projeto "semi-legalizável" Troca uma ideia com o arquiteto para adaptar o projeto em duas etapas, mais ou menos assim: - Etapa 01 (legalizável) - Adaptação do imóvel para 4Q com garagem/área de lazer fechada. Nesta etapa, as duas salas/cozinhas seriam uma só. - Etapa 02 (sua ideia original) - Depois da vistoria da prefeitura e legalização da planta você faz a parede para separar as duas casas e a separação das entradas. Quando quiser vender, basta remover essa parede e tem o imóvel legal de novo. Ainda teria os outros problemas de água, luz e mistura de atividade comercial com residência, mais seria menos problemático. Seja lá o que você resolver, boa sorte aí.

Prmd, isso é uma realidade no bairro onde possuo esse imóvel, as pessoas pagam 500 reais em 2 cômodos ( sala, cozinha e banheiro), eles dividem um cômodo em dois e vira uma coisa terrível de se morar e não vejo essas casas vazias nunca!! Claro que a grama do vizinho sempre parece ser mais verde, as minhas seriam uma """"versão luxo""" bem entre aspas mesmo, pois teriam dois quartos bem divididos e uma área para lavanderia, entradas individuais para cada casa ( essas de 500 é tudo a mesma entrada), de qualquer forma, conversando com vocês eu pensei bem aqui e resolvi não mexer, analisando que meus 100 mil ( preço médio da obra, já somado as gorduras de " imprevistos ") rendendo em 1% mês, gera os mil reais a mais sem dor de cabeça e fico com maior liquidez de tudo, tanto da casa quanto do imóvel, sendo que já custa 1200 o aluguel atual, mais 1 mil de rendimento, 2200 com maior liquidez no imóvel que será algo legalizado atingindo um público maior de compradores caso um dia eu queira vender, e o dinheiro aplicado que possui grande liquidez, sei que alguns aqui vão questionar que 1 % mês eu preciso descontar a inflação do período, pois o capital inicial vai perder o valor, bom... Analisando que uma obra irregular eu automaticamente perco o valor do imóvel para uma venda no futuro ( caso eu queira vender) , já equilibra muito as coisas ( eu acho) , de fato olhei bastante para a rentabilidade que geraria as 2 casas e o salão comercial alugado, uma média acima dos 2200 que vou pegar direcionando os 100 mil do investimento que iria fazer, porém com menor diversificação, menor liquidez, maior risco ( não existe vacância no bairro atualmente, mas ninguém prevê futuro), gostei do pessoal aqui, todos interagem bastante e aprendem e ensinam, vou agora sempre colaborar com comentário e participação aqui. Bem bacana. E com relação a idéia que o último comentário deu, eu também pensei nisso, mas seria completamente inviável devido ao custo fazer isso além do mais eu teria que fazer o salão na frente pra compensar o aluguel atual e investimento feito, tornando assim a obra irregular novamente e para regularizar só derrubando o salão, oq seria um trabalho muito mal feito de fazer e destruir, com relação a instalação de relógio de água e luz é moleza. Cogitei em box no salão comercial fiz o projeto e um estudo de mercado e daria uma renda altíssima, mas exigiria um valor de investimento que não tenho e só girando minha outra casa eu poderia fazer isso e como a filosofia baster diz... Patrimônio não se gira, se acumula.