FII AGRO DA QUASAR

FIIs e Imóveis
putz  
em 22/10/19 13:29

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
Chapulin  
em 22/10/2019 13:33
Pelo princípio básico da dessardinização:

-se te ofereceram, é porque não é bom pra vc.

Cuidado.



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FII AGRO DA QUASAR - #1 de 40
ViniciusCaminha  
em 22/10/2019 13:33
Acho que opnião, a gente só vai ter daqui a 5 anos.
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FII AGRO DA QUASAR - #2 de 40
celtiberian  
em 22/10/2019 13:37
Cap rate é atrativo. Mas não conheço o suficiente para saber se silos são imóveis com poder de manter valor no longo prazo. Não conheço quanto tempo duram os equipamentos nem como é a manutenção. Como o interior é muito grande em termos de espaço vazio, dependendo do caso (não sendo silo portuário ou próximo "outbound" e sim no interior "inbound", inventei agora esses termos para diferenciar armazenagem perto da exportação/uso ou perto do produtor) não vai ter poder de localização, qualquer um levanta um silo igual do lado, só ligar pra Kepler Weber e pagar. Teria que dar uma boa estudada na localização desses silos.

Realmente tem um déficit de silos no Brasil. O que não quer dizer que investir nisso seja bom. Olha Kepler Weber. Tem também déficit de portos, olha a Santos Brasil, etc... Algo estar em falta no país não significa muita coisa.

Olhando as projeções, achei as despesas um pouco altas. 6,8/38 = ~18% da receita de largada para o gestor. Mas não tenho idéia quanto seria o justo em um FII desses.

FII AGRO que eu realmente gostaria seria de ver seriam de arrendamento de terras.

Recomendo o mesmo que aprendi com o Bastter: quem quer isso aí, só molhe os pés, depois ano que vem aumenta participação se for o caso!

IPO é melhor evitar, mas de FIIs é menos grave que de ações. De qualquer forma o mais simples é deixar na lista de estudos e olhar no ORUTUF.

A boa notícia é começarem a surgir FIIs diferentes. Lá fora tem REIT de tudo que é tipo de coisa.
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FII AGRO DA QUASAR - #3 de 40
transdog  
em 22/10/2019 13:44
Espera o IPO lançar, estude os números, espere 6 meses, estude os Fatos Relevantes, espere mais 6 meses, estude as novidades e problemas, espere 1 ano, se tudo se manter, comece a montar uma posição bem devagar (0,5%), FII de Agro parece ser bem especifico da área como o celti falou...

De qualquer maneira você pontuou bem em falar em aguardar um tempo considerável, faça isso e estude nesse meio tempo o FII em questão...
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FII AGRO DA QUASAR - #4 de 40
CobraKainunkai  
em 22/10/2019 13:45


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FII AGRO DA QUASAR - #5 de 40
Sard.n.Hold  
em 22/10/2019 13:47
IPO de FII acho que seja uma grande oportunidade de ficar rico rápido!

Digite sua mensagem
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FII AGRO DA QUASAR - #6 de 40
Snoopy_Beagle  
em 22/10/2019 14:04
quando o @celtiberian comenta clareia tudo hehehe
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FII AGRO DA QUASAR - #7 de 40
Eddie_Brock  
em 22/10/2019 14:23
Boa tarde @MEES! 

 

Vamos analizar a situação de diferentes pontos de vista:

 

1) Pecuarista/Agricultor: meu pai é pecuarista, também planta milho e estou aprendendo a trabalhar no ramo também. Posso realmente confirmar que os déficits de armazenagem são grandes e que o custo para montar um silo é absurdo, porém não tem outra saída a não ser fazer silagem com o grão e armazenar. 

 

Sem dúvida um FII de silo (aluguel de armazenagem de grãos) pode ser uma realidade, vendo a necessidade de grãos que será necessária para alimentar os grandes projetos de Integração Lavoura Pecuária Floresta aparecendo no Centro Oeste. 

 

2) Investidor conservador: IPO's via de regra possuem seus balanços modificados para poderem anunciar um produto mais barato e rentável, pois o objetivo único é venda do ativo. De modo geral IPOs são Bullshit.  FIIs de silo é uma coisa nova, não existe no mercado.

 

Algumas perguntas pra você pensar, tentar responder, já que você quer entrar nesta ''oportunidade'':

 

- Quanto custa pra montar um silo?

- Quais são os custos para manter um silo?

- Será que esse Cap Rate de 9,8% aa é real?
- Quanto isso se sustenta no LP?

- De onde virá esse dinheiro pra construir esses silos? Você está comprando um FII pronto ou em construção?

 

Conclusão: são muitas variáveis a analizar. Você tem de ser alguém do ramo de agro, entender de imóveis e mesmo assim é arriscado. Via de regra os FIIs necessitam de pelo menos 2 anos de análise. Agora uma nova categoria de FIIs, certamente será necessário mais tempo. Você precisa comprar essas cotas já? Pq não estuda com calma isso? Abraço! 
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FII AGRO DA QUASAR - #8 de 40
Wooler_Booler  
em 22/10/2019 14:28
IPO de FII?

É tanta voadora que o nome tópico deveria mudar para "mortal kombat"!

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FII AGRO DA QUASAR - #9 de 40
Amsj  
em 22/10/2019 14:50
Pelo o que eu entendi na sua mensagem, os silos estão prontos, serão adquiridos e alugados a uma empresa que irá explora-los. Entendi tmb que é UMA empresa, ou seja, mono inquilino. É Isso? Se for, esquece cap rate e prazo de contrato, porque ela pode assinar o contrato hoje e requerer falência daqui a poucos meses.
A principal análise, caso minhas premissas acima estejam corretas, é sobre a capacidade econômica e financeira do inquilino. Ainda assim que risco enorme.
PS. Reli a mensagem e de fato nao da para afirmar que seria somente um inquilino.
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FII AGRO DA QUASAR - #10 de 40
naoeoxi  
em 22/10/2019 15:27
caramba, lembrei de um forense , ou forista , grafista chamado Quasar. O cara era muito fera.
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FII AGRO DA QUASAR - #11 de 40
Cleber46  
em 22/10/2019 15:39
Eu olharia primeiramente o gestor pra entender se tem experiência na administração de silos. O mercado como falado tem grande potencial pq alternativas como silos de bolsa (bags) não são tão confiáveis.

Aqui na região pra armazenagem geralmente é cobrado percentual fixo sobre a qtd q pode ser paga com o próprio produto, ou seja há uma garantia aí sobre a inadimplência (cada silo pode ter produtos de variados clientes tb). Localização tb é tudo como o celtiberian falou proximo dos produtores alvo é um plus pra diminuir gastos com logística.

Há claro gastos com manutenção mas há tb um fator q embora custos pra construção do zero seja alto pra expansão do silo ele se dilui e é mais simples.

Setor interessante mas como toda novidade melhor esperar algum tempo pra verificar melhor gestão, governança, etc.
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FII AGRO DA QUASAR - #12 de 40
Zoro  
em 22/10/2019 15:45
Se te ofereceram, pode esquecer. Deve ser ótimo pra quem te ofereceu. Ja pra voce....
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FII AGRO DA QUASAR - #13 de 40
celtiberian  
em 22/10/2019 16:04
Outra coisa que chamou atenção: os cap rate de TODOS os silos em 9,8%.

Esse FII foi montado para dar saída a algum investidor ou empresa que era dono disso tudo? Pois se não fosse o caso o cap rate ia variar.
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FII AGRO DA QUASAR - #14 de 40
bumblebee  
em 22/10/2019 16:09

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FII AGRO DA QUASAR - #15 de 40
Bastter  
em 22/10/2019 16:39
@MEES parei de ler no - Me ofereceram

fosse bom para vc ninguem te oferecia
deixa de ser sardinha e vai estudar

começa por aqui

Iniciantes
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FII AGRO DA QUASAR - #16 de 40
TCEC  
em 22/10/2019 17:49
Vc vai entrar com quantos milhões?
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FII AGRO DA QUASAR - #17 de 40
caro_Watson  
em 22/10/2019 21:09
Se te ofereceram, é bom. Compre tudo. 
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FII AGRO DA QUASAR - #18 de 40
OuroReal  
em 22/10/2019 21:24
Pelo título, pensei que só teria uma chuva de voadoras raivosas, mas incrivelmente aparece um monte de respostas interessantes, aprendi mais umas hoje!
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FII AGRO DA QUASAR - #19 de 40
UpTheIrons  
em 22/10/2019 22:55
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FII AGRO DA QUASAR - #20 de 40
Giovanni  
em 22/10/2019 23:00
@MEES o que é interessante para o desenvolvimento do mercado e o que é interessante para sua carteira como pequeno investidor nem sempre é a mesma coisa. 

Em qualquer ativo, seja FII ou ação, a regra é a mesma: esperar ter algum histórico para estudo. Óbvio que para FIIs que são estruturas mais simples não é necessário esperar um tempo tão grande (5 anos) como uma empresa, mas ainda vale a cautela

Sobre esse FII, veja que todos contratos são iguais e com cap rate igual e provavelmente com o mesmo inquilino. Então foi estruturado para dar saída à algum investidor grande. 

Isso significa que é ruim? Não sabemos - pode se tornar uma opção interessante futuramente. Mas a pressão para vender e fazer marketing em cima desse produto novo é grande.

Sobre o segmento de silos, o pessoal que conhece muito mais sobre o assunto já comentou 
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FII AGRO DA QUASAR - #21 de 40
UpTheIrons  
em 22/10/2019 23:19
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FII AGRO DA QUASAR - #22 de 40
putz  
em 23/10/2019 09:03

@Bastter, se me permite a réplica, em nenhum momento disse que "VOU COMPRAR ESSE FII NO IPO". Como você não leu meu tópico todo, transcrevo abaixo a parte que eu disse que minha intenção era ESTUDAR primeiro e não sair comprando:


"Penso em começar a estudá-lo e, quem sabe, começar a investir devagar nele depois um tempo razoável de IPO".

(Essa é a postura que todo pequeno investidor prudente deve tomar ou por acaso estou errado????)


Acredito que ativos em IPO não devem ser comprados de imediato, haja visto o risco ("não se testa a profundidade de um rio com os dois pés"). Mas isso não quer dizer que você não possa acompanhá-los e estudá-los, como foi minha intenção aqui. Afinal, todo bom ativo, um dia, já passou por um IPO.


Como se trata de um FII totalmente diferente do que eu já vi no mercado (focado em silos e no agro negócio), achei pertinente abrir um tópico para colher mais informações sobre esse segmento para fins de estudo, especialmente com colegas do fórum que conhecem melhor esse segmento.
E esse objetivo foi atingido com as excelentes respostas que foram postadas acima pelos colegas  @transdog @celtiberian @Eddie_Brock @Amsj @Cleber46 @Giovanni  


Obviamente, se fosse um IPO de FII de segmento tradicional (como logística, lages corporativas, papéis) jamais teria postado no site.



Além disso, mesmo que tenham "me oferecido esse FII", posso me deparar, um dia, com outro FII do mesmo segmento e, certamente, as informações aqui colhidas com os colegas que entendem melhor do agronegócio serão de grande valia para decidir ou não pelo investimento no ativo.


Agora, ser tachado de sardinha por ter tido a humildade de perguntar sobre um segmento que eu não conheço, mas que tenho intenção de começar a estudar e acompanhar, realmente é complicado....

Mas, como vc mesmo disse naquele seu livro "Eu Quero Ser Rico", o grande problema de se distanciar da manada é ter que arcar com as consequencias de ser criticado e possivelmente errar sozinho. E, no caso, acredito que ser humilde e buscar conhecimentos sobre um ativo desconhecido é se distanciar da manada, mesmo se sujeitando a voadeiras, "selos" e frases prontas, que a maioria só copia e cola.

Paz

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FII AGRO DA QUASAR - #23 de 40
Bastter  
em 23/10/2019 09:25
@MEES desculpe mas so a emoçao com este FII ja ta errada
q diferença faz investir nele ou nao
vc pode aproveitar as respostas para evoluir
ou ficar na defesa preocupado com ego e nao sair da sardinhice
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FII AGRO DA QUASAR - #24 de 40
arthurcabral  
em 23/10/2019 13:19
Um novo segmento nos Fiis.. interessante a proposta num país agrícola, infelizmente a principio parece pra investidor qualificado e a necessidade de adquirir no mínimo 250 cotas.. 
Outra “novidade” seria um Fii da Vinci. Tal de vinci energia. sobre geração, transmissão e etc de energia.
Vamos cada dia amadurecendo nossas perspectivas e abrindo a mente a novas possibilidades.
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FII AGRO DA QUASAR - #25 de 40
Silvestrereri  
em 23/10/2019 13:41
Por coincidência a corretora me ligou hj oferecendo este produto, dizendo ser uma oportunidade única.
Eu apenas respondi "caramba"!
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FII AGRO DA QUASAR - #26 de 40
Bastter  
em 23/10/2019 14:27
@MEES quand vc postar aqui leia as respostas q te interessam e ignore as outras
se vc entrar numa de tentar controlar o q 175 mil escrevem vai terminar no hospico
quando começa conversa paralela de fulano respondeu assim ou assado deletamos pq senao todo post desvia para isso

pegue as respostas a seu post q te interessam e procure evoluir
ignore as outras

so assim q se evolui
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FII AGRO DA QUASAR - #27 de 40
transdog  
em 23/10/2019 15:44
O mercado de FII's no Brasil é novo a tendencia é ir aparecendo cada vez mais novos modelos de FII's como, acredito que seja ou o oxe ou o celti, apontaram acima.

 

Vamos aguardar enquanto "pinta" esses novos FII's após algum tempo uns vão se manter outros não, ae a gente passa a analisar e ver se os fundamentos são bons...
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FII AGRO DA QUASAR - #28 de 40
Primata  
em 23/10/2019 19:04

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FII AGRO DA QUASAR - #29 de 40
mineiro12  
em 05/11/2019 08:38
Comprei . Como cadastro no Bastter System? Não achei o código. Qagro11.
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FII AGRO DA QUASAR - #30 de 40
transdog  
em 05/11/2019 09:04
@mineiro12 serio? Mesmo depois de todos apontarem que não existe oportunidade, etc.? Que não muda em nada esperar 2-3 anos para ver a qualidade da gestão e dos ativos? então tá ne... @giovanni @bastter
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FII AGRO DA QUASAR - #31 de 40
mineiro12  
em 05/11/2019 09:09
@transdog Comprei primeiro e li o Fórum depois que já tinha comprado e fui cadastrar no bastter system. Agora fazer o que? Faz parte do aprendizado .
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FII AGRO DA QUASAR - #32 de 40
mineiro12  
em 05/11/2019 09:11
@Giovani gentileza cadastrar este fii no bastter system. Senão perco o controle do irpf. Grato
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FII AGRO DA QUASAR - #33 de 40
putz  
em 05/11/2019 09:15
@mineiro12 Acredito que o código não está disponível ainda pois se trata de um FII novo, mas creio que, em breve, vão disponibilizar no BS.

Se for possível, teria como disponibilizar os motivos que o levaram a comprar cotas desse FII?

Estou copiando e salvando as melhores respostas desse tópico para fins de estudo.

Lages Corporativas, Galpões Logístiscos e Galpões Industriais são "menos complicados" de entender, agora, quanto a Silos, sou completamente analfabeto sobre esse segmento. Por conta disso, e por se tratar de IPO, pretendo monitorar esse FII por um bom tempo antes de começar a comprar cotas.

Do ponto de vista leigo, parece-me um segmento bastante interessante para FII, especialmente pelo fato de o agronegócio ocupar uma posição muito importante na economia brasileira. Mas, como alguns colegas já explicaram acima, não necessariamente isso pode ser bom para o cotista.

Por outro lado, com a crescente queda da taxa de juros, acredito que muita gente desinformada vai migrar para o mercado de FIIs, especialmente por conta da menor volatilidade, quando comparado a ações. Na cidade onde moro, a oferta de FIIs está uma febre, vejo muitos colegas comprando. Logo, não sei até que ponto os segmentos tradicionais (Lages Corporativas, Galpões Logístiscos e Galpões Industriais) vão ficar saturados.... Por conta disso, confesso que não fiquei muito a vontade quando comecei a montar minha carteira de FIIs (sou iniciante ainda), daí acabei diminuindo minha posição em FIIs e aumentei em renda fixa. A impressão que tenho é a de que é mais fácil encontrar ações de boas empresas na bolsa do que cotas de bons FIIs,

Paz!


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FII AGRO DA QUASAR - #34 de 40
Giovanni  
em 05/11/2019 10:10
@mineiro12 FII cadastrado

Mas praticamente não tem dado nenhum 
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FII AGRO DA QUASAR - #35 de 40
putz  
em 05/11/2019 10:13
@mineiro12, Esses sites de research até possuem algumas postagens interessantes sobre educação financeira, como, por exemplo, sobre o que é o "novo mercado" na bolsa, governança corporativa, funcionamento do tesouro, etc. Porém, é necessário ter um "filtro" muito forte, pois, pelo que já analisei nesses sites, há muita publicação com conotação comercial escondida. Daí, muitas vezes, você acha que está adquirindo conhecimento, quando, na verdade, está sendo, subliminarmente, induzido a comprar um produto financeiro para gerar lucro ao site ou ao analista financeiro.Esses sites são muito focados em "rentabilidade". Por exemplo, abra a página inicial de um site de research desses e conte quantas vezes aparecem as palavras "rentabilidade", "oportunidade" e "indicação". É uma publicidade muito agressiva, ainda que velada. Por conta disso, acabei parando de acompanhar esses sites. Mas, como gosto muito de pesquisar e educação financeira é um assunto que me agrada muito, ando lendo, ultimamente, publicações de RI de empresas, materiais educativos no próprio site da B3; bem como os manuais e os livros grátis daqui do site. 
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FII AGRO DA QUASAR - #36 de 40
Charlito  
em 05/11/2019 11:02
@celtiberian

Não só todos os Cap rates são iguals, os prazos dos contratos também. Tudo 20 anos.
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FII AGRO DA QUASAR - #37 de 40
Hei_Matau  
em 26/03/2020 15:23
Mandei e-mail para o RI da Qasar, a fim de entender algumas questões levantadas no tópico.

Entraram em contato rapidamente pedindo um telefone para entrar em contato. E fizemos um call que achei que serviu pra entender melhor o case desse FII.

Como o @celtiberian levantou, nesse prospecto inicial todos os silos/imóveis era sim da mesma empresa.

400 milhões ( + de 80% da oferta inicial) eram pra 11 ativos, e o 12º ativo seriam obras de melhoria nos 11 primeiros.

Eles tinham uma intenção de compra, que poderia ser cancelada por ambas as partes.

Ocorre que a empresa cedente trabalha no ramo de proteína animal e foi muito beneficiada com eventos recentes, melhorando a saude financeira e não estão precisando mais fazer essa venda com lease back. 

Então dos 400mi que eles iriam comprar dessa empresa, estão conversando sobre 160mi. Os outros 240mi está fora de questão.

O Cap rat de 9,8% mudou. Em outubro os juros estavam mais altos, não fecharam nada. Agora com os juros mais baixos a ideia é algo em torno de 8% de cap rat.

O Fundo até adquiriu 4 imóveis com cap rat de + de 9%, mas não vai ser a regra, pois no máximo 30% do FII vai pra High Yield. O prazo do contrato é de 10 anos, renováveis por mais 10 (quem decide se vai renovar ou não é o FII).

Os 70% restantes vão pra High Grade. E esses vão pagar entre IPCA + 7,5% a IPCA +8,5%

Com esse revés do fundo, eles desligaram 2 sONcios gestores, zeraram temporariamente a taxa de administração (ficarão zeradas até o fundo alocar 90% da captação inicial) e estão trabalhando "de graça" pra encontrar imóveis para alocar os mais de 400mi que estão em LFT. 

Caso não consigam encontrar imóveis o fundo pode até mesmo devolver dinheiro pros cotistas. (Só a título de informação sem contar a aquisição High Yield, hj só em LFT tem uns 80 reais por cota,  e a cota tá em R$72.)

No momento as negociações estão congeladas pois as empresas estão pensando no curto prazo pela questão do covid-19.

A questão do valor alto de despesas, chegando a quase 18% das receitas:  é possível que seja menor que isso, mas fizeram uma estimativa conservadora pensando em um valor anual para atualização de tecnologias. Mas a manutenção dos silos fica por conta do locatário.

Pensei em colocar na página do FII, mas se possível era bom transferir o tópico pra lá.
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FII AGRO DA QUASAR - #38 de 40
Fortitudine  
em 26/03/2020 15:40
IPO + segmento novo que não existe qq parâmetro de análise como base = nem olho
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FII AGRO DA QUASAR - #39 de 40
Giovanni  
em 26/03/2020 20:45
@Hei_Matau obrigado pelas informações

esse tópico não tem como transferir para lá
se puder, posta lá na página por favor
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FII AGRO DA QUASAR - #40 de 40

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Você está em FIIs e Imóveis > FII AGRO DA QUASAR
por putz em 22/10/2019 13:29

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