Condomínio fechado x loteamento fechado
comentada em 02/03/2021 08:52

Quando diz que "tudo é tratado como condomínio fechado" isso quer dizer que os custos também estão iguais?

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@Discovery no geral, os custos do condomínio fechado são maiores. Quis dizer que os loteamentos fechados (realidade de SP desde a década de 90) tem conseguido autorização das prefeituras para continuar fechado. E por meio das assONciações de moradores, fazem benefícios(club, lazer) que tornam os loteamentos muito semelhantes aos condôminos (inclusive com a cobrança de condomínio). 

Não sou expert no assunto, mas o que sei:

Em um condomínio, as áreas comuns e vias internas são "divididas" entre os proprietários dos terrenos, a tal da "fração ideal". Você é dono do seu terreno e de uma fatia proporcional de vias e áreas comuns.
Tudo que a administração do condomínio fizer é de responsabilidade rateada entre todos os condôminos: multas, condenações ambientais, trabalhistas, etc. 
As vias são fechadas porque elas são propriedade do condomínio (em última instância,rateada entre os condôminos), não são públicas.

Já em um loteamento, você só é dono do seu terreno. Não é dono das vias nem de eventuais áreas comuns. As vias são públicas, pra fechar tem que ter autorização da prefeitura.
As áreas comuns, tipo pracinhas, teoricamente são públicas, só não seriam públicas se estiverem em terreno de particular que tenha permitido que construíssem aparelho de uso comum ali.
Se tiver uma administração do tal loteamento (guarita, coleta de lixo, manutenção de calçamento, etc), o meio legal de instituí-la creio que seria por assONciação de moradores.
E repetindo, pra fechar tem que ter o aval da prefeitura, se não tiver é ilegal.

Salvo engano, o aval da prefeitura para fechar ruas no caso dos loteamentos se dá por autorização, que tem caráter precário e pode ser simplesmente revogada caso dê na telha do administrador público.

Tem também o problema de que, eventualmente, um morador localizado no loteamento fechado pode se recusar a pagar a quantia para manutenção das vias comuns do loteamento. Como ninguém é obrigado a manter-se assONciado (e no caso do loteamento a administração é por assONciação de moradores), vários imóveis podem usufruir dos benefícios do fechamento sem efetivamente pagar por eles. 
Não dá pra impedir a entrada de terceiros nas áreas comuns de um loteamento legalmente; o máximo que pode ser exigido, se não me engano, é identificação na guarita. Se for barrar estranhos de entrar, fica vulnerável legalmente.
Nunca participei de uma assONciação de moradores e pretendo nunca participar, mas creio ter pior controle legal que uma administração de condomínio.

Creio que se a assONciação fizer merda pode respingar nos assONciados, então essa responsabilidade dividida no condomínio de certa forma também está presente em um loteamento fechado.



Enfim, pra mim, o ideal mesmo é uma casa de rua num lugar tranquilo. Sem taxa, sem treta, sem rolo. Só que em cidade grande isso é quase impossível hoje né.

@Japoneis obrigado pelas considerações. Levantei essa questão pq tudo isso que vc disse é o que diz a legislação, mas a realidade do interior de SP é ter "condomínio" de altíssimo padrão que é na verdade loteamento fechado. Daí querer saber dos foristas se isso é uma questão relevante ou não 

Pessoal ai falando que as vias são publicas e precisa de autorização da prefeitura e sei la o que....

Tudo depende de como foi feito o processo de desmembramento da gleba e incorporação do empreendimento. 

E muito fatores influenciam nesse processo, um rio que passa próximo ao terreno ou uma nascente, uma tribo indígena que vivia ali trocentos anos atras

Se quer mesmo saber disso tem que analisar o processo de incorporação do empreendimento.