Vaga na escritura?
comentada em 16/05/2021 21:47

Quando a vaga na escritura é fixa está escrito o número da vaga. Ex: proprietário da vaga número 15 do edifício.

Penso que o oficial do registro de imóveis é o melhor para sanar essa sua duvida.

Na verdade é um direito de uso, acessório (garagem) vinculado a propriedade principal (apartamento), quando não há delimitação, demarcação ou especificação na convenção de condomínio. Vendeu o apartamento o direito vai junto... mas para vender separado precisa ter demarcação...

Se forem delimitadas e demarcadas: Podem ser registradas, alugadas ou até mesmo alienadas separadamente e podem inclusive sofrer usucapião.

Acredito que 'Direito de uso' não é 'propriedade'. A pessoa não vai declarar no IR que possui 'direito de uso de 2 vagas'. E se quiser vender o 'direito de uso' para um vizinho, pode? Acho que não...

@Bastter "vaga fixa eh bem rara hoje em dia" sério? aqui em Porto Alegre ainda não... continuam construindo os prédios com uma ou duas vagas fixas. Imóveis de mais alto padrão chegam a 4 vagas. Normalmente individuais (não duplas).

Trade de vaga

O direito de uso é restrito aos condôminos, só não há demarcação, você tem o direito de uso de 2 vagas de garagem, o condomínio não pode dispor de suas vagas de garagem, só poderia fazê-lo se não estivessem em sua escritura e as vagas fossem da área comum do condomínio, o que não é o caso, você pode usá-las como bem entender, só não pode alugar ou vender ou permitir que pessoas estranhas ao condomínio a usem, mas as leis sobre isso sofrem bastante mudança, no ORUTUF não há como saber o que vai ser, seria mais seguro que as vagas fossem em matriculas próprias.

@Bastter Sim, a convenção de condomínio pode estabelecer regras quanto ao uso, mas não pode eliminar esse direito. 

Neste caso a vaga de garagem é não demarcada e está vinculada ao imóvel (principal), disciplinada pelos seguintes dispositivos do Código Civil:


"Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.



§ 1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.


§ 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral."

Observe, para que haja venda da vaga em separado deve haver desvinculação do imóvel principal, inclusive constar no registro imobiliário e de acordo com com condomínio.

Vamos pensar numa hipótese para ficar bem claro, imagine que você venda via contrato particular a vaga de garagem e na semana seguinte venda o apartamento. Quem passa a ter direito de uso da garagem? R. Quem comprou o apartamento, pois por lei a este direito está vinculado ao Apartamento (Principal), e só seria diferente se este direito (garagem) fosse extinto perante o registro público (cartório de imóveis). Deveria o adquirente da vaga de garagem ter verificado junto a convenção de condomínio e registro imobiliário antes de firmar contrato particular.  

@Bastter, como fica a questão da quantidade de vagas nesses prédio aí no RJ? Na minha cidade eu tenho visto casos onde na escritura diz que tem uma vaga, mas não é demarcada. Aí eu pergunto pro porteiro se tem vaga pra todo mundo e ele diz "fica tranquilo, nem todo mundo aqui tem carro. Tem vários anos que trabalho aqui e só aconteceu de faltar vaga duas vezes". 

@Bastter, quando você diz "tem que manobrar", está se referindo a casos onde pode ser preciso manobrar o carro do vizinho pra entrar ou sair da vaga?

 procurar advogado desse jeito nao evolui nem o pesquisar vc usou

segue links para estudo

Acho neste caso as vagas sao de uso comum,  mas as vagas são definidas por número de apartamento.  quando é seu por direito e’ feito uma escritura da vaga de garagem , pagando IPTU inclusive.

@Bastter Sim, vai prevalecer o registro imobiliário, mas tb este direito poderá ser limitado pela convenção de condomínio, e se for ser detalhista verificar se o registro não infringiu a Convenção de Condomínio na época que foi procedido o registro. 

Ao adquirir o apartamento, verificar:

1) Registro Imobiliário; Verificar se existe alguma restrição, penhora, hipoteca e etc...

2) Ler Atentamente a Convenção de Condomínio e solicitar quais são os proprietários (isto é importante para verificar se existe alguém com muitas propriedade (neste caso é o majoritário, tal como em ações e pode fazer prevalecer interesses conflitantes com os seus e até mesmo com o interesse de outros tantos proprietários...)

3) Solicitar certidão de nada consta a ser emitida pelo próprio condomínio ou administradora (evitar "herdar" dívidas do proprietário anterior); 

4) Solicitar informações do condomínio sobre as dívidas existentes e ações judiciais contra (se o proprietário vendedor estiver interessado, ele mesmo arruma tudo isto), não é raro é ver condomínios com dívidas trabalhistas, parcelamentos de empresas de água, esgoto e energia e outros rolos, que são omitidos e gerando uma bola de neve futura que pode fazer o imóvel desvalrizar ou super elevar o valor do condomínio...

Em prédios velhos, mal administrados é muito comum que o condomínio seja tão caro que vários proprietário locam o imóvel a valores bem baixos só para se livrar do condomínio, não queira isto para você....

5) Verificar questão solar, das garagens, vazamentos, ruídos e características particulares do imóvel....

Tem mais itens mas seguindo estes cuidados vc previne um monte de outros problemas....

"bebe o leite e esquece a vaga"

@Bastter Existe situação em que o número de vagas são inferiores ao número de unidades residências do Condomínio. Neste caso se todos Condôminos possuírem veículos, os últimos a chegarem não têm como estacionarem. Quando as vagas não são demarcadas geralmente é por conta disso. Não seu se o caso específico, obviamente, apresentado pelo Bastter.

O prédio dos meus pais tem vaga demarcada por apto, o que realmente é raridade aqui na zona sul do Rio. Mais paz de espírito impossível. Já o meu é nesse esquema que o Bastter citou, mas com 2 garagistas. Ninguém manobra carro: só eles. No início achei que seria chateação e rolo (como o próprio Bastter relatou), mas me surpreendi. É até bastante cômodo: chego no prédio, deixo o carro no pátio e já vou pro elevador. Na hora de sair é só interfonar avisando, e em cerca de 5 min o carro já tá no pátio. É o tempo de colocar o sapato, trancar tudo e descer.

Sei que tem pessoas que não suportam essa mecânica, mas que nunca chegaram a analisar como alguns condomínios funcionam. Eu mesmo já vi prédio com garagista que era uma confusão danada, enquanto outros são super tranquilos. Enfim, é só um recado pra não generalizarem. Há casos e casos, como tudo na vida.

Outro ponto é que se a pessoa ficar exigindo muito aqui na zona sul, realmente não vai comprar nada. Simples assim. O que mais tem aqui é prédio muito antigo e com pouca estrutura. Fora disso são os que têm preços absolutamente inviáveis.

Meu sogro recentemente se mudou de Icaraí pra Copa. No início ficou nessa de procurar o perfeito. Tinha até uma listinha. Mas ele estava acostumado com Niterói... e aí já viu: quase 6 meses jogados no lixo. Fora a chateação das visitações. No final, encheu o saco e comprou um que tinha uma dívidazinha aceitável e um rolinho besta (o que também é extremamente comum aqui), resolvido facilmente pelo advogado, mas que atendia aos critérios básicos dele. Arcou com tudo e hoje está feliz da vida. Até esqueceu os itens de que ele abriu mão (vaga demarcada e apê maior).

Direito de uso de vaga é diferente de vaga demarcada. Como se utiliza a vaga pode ser estabelecido no condomínio. No RJ tem muito prédio que todos tem direito à vaga, e param em qualquer uma, assim como tem outros prédios que estabelecem rodízio de vagas anualmente, através de sorteio.

Geralmente, quem tem direito a duas vagas, nesses sorteios, ficam com essas vagas duplas, com um carro na frente do outro. No meu prédio, só a cobertura tem vaga demarcada e o resto sorteia todo ano, sem problema algum, o mesmo número de vagas para todos.

Eu acredito (não quer dizer que os motivos sejam esses) que não é permitida a venda de direito de uso da vaga porque o código de obras do município determina um imóvel deve ter um número de vagas de acordo com sua metragem, além de que as vagas também são consideradas no somatório da fração ideal de cada imóvel. Quem não tem direito à vaga tem proporcionalmente uma fração ideal menor na escritura, consequentemente um valor menor a pagar na fatura mensal do condomínio. 

Na ZS do RJ tem muito prédio antigo que foi ficando para trás com a atualização do código de obras e legislação sobre o zoneamento.