Escritura e ITBI
comentada em 29/07/2020 20:24

@Gustavo78 Eu acredito que para os que fizeram financiamento essa transferência de propriedade ( ITBI, Escritura e Registro) é necessária para que a construtora receba o saldo financiado do Banco. Mas a dica do @Bastter é válida.

Depois de levar muita porrada, aprendi que tem 2 coisas na vida que a economia pode custar caro: Advogado e Contador.

Saiu antes para os que financiaram porque eles já receberam o seu dinheiro, e para os que financiaram eles precisavam que os documentos estivessem certos para receber o dinheiro, NUNCA PAGUE NADA SEM TER CERTEZA QUE ESTÁ TUDO CORRETO, É MELHOR QUE ELES CORRAM ATRÁS DE VOCÊ QUE VOCÊ ATRAS DELES, agora vá em um advogado e conte para ele, hoje isso não deixe para amanhã.

Gente do céu....

O Bastter tem TODA razão, não se compra imóvel sem advogado!! 

Vcs não fazem ideia do tanto de rolo que um advogado pode evitar...

Gustavo, se você ainda não tem um advogado, procure um não só para te esclarecer sobre essa dúvida específica, mas também para conferir toda a documentação da compra...

somente um advogado pode te ajudar, pelo que entendi, você pagou um imovel a vista um ano antes de receber, esse parece ser o rolo dos rolos, pagou um imovel na planta a vista. Acho que apenas o que financiou para o cunhado em proprio nome bate esse recorde. Um tempo atrás eu joguei 30% do imovel para financiamento apenas para o banco conferir tudo pra mim (nao tinha advogado de confiança) e o banco fez isso tudo pra mim, depois fui lá e paguei num boleto apenas o saldo, enfim, um advogado agora vai te livrar de uma encrenca bem grande (de acordo com seu relato, claro).

"Eu sei que outros moradores que compraram financiado (o imovel é novo) já pagaram o ITBI essa semana e eu fiquei meio incomodado."

O banco só paga a construtora com tudo 100% perfeito e certinho na papelada e registro de imóveis, com alienação registrada, tudo bonitinho.

Você já deu seu dinheiro para a construtora, tanto faz pra eles, o deles está garantido. Tem várias histórias de pessoas que compraram à vista algo na planta ou sem cuidados e tem extremas dificuldades em colocar o registro do imóvel em seu nome, as vezes a construtora deixa no nome dela e usa como garantia em capital de giro.

Você pode ter a posse do imóvel, mas enquanto não tiver ele no seu nome no registro de imóveis você é mero posseiro e credor da construtora no valor adiantado. A liquidação final do negócio é o imóvel no seu nome. Consulte um advogado.

Aliás, os bancos são bem cri-cri em documentação e tem amplo know-how imobiliário e jurídico, poderiam facilmente vender serviços para compras de imóvel à vista, inclusive segurar o dinheiro em escrow/garantia como um terceiro neutro, entregando ao vendedor quando tudo estiver correto.

Celti, manda esse post pro RI do itaú e do bradescão

eu espero que você tenha pelo menos certificado de quitação do imóvel assinado pela construtora.

também espero que pelo menos você tenha declarado o apartamento nos seus Bens e Direitos no IRPF deste ano.

claro que nada disso substitui o registro do imóvel, mas vão ser documentos úteis pra você passar pro seu advogado pra resolver a questão.

boa sorte!

Não sei mais nada de imóvel na planta ou sem habite-se.

Olá, @Gustavo78!

 

Com relação aos 180 dias q a construtora falou, acho q se refere ao artigo 43-A da nova lei do distrato. A jurisprudência já aceitava atrasos de 180 dias para entrega de imóvel e a lei veio reforçar isso:

"Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador."

Sobre o ITBI, os tribunais entendem que só depois de registrar o imóvel no Registro q o comprador deveria pagar o imposto. Mas a maioria dos Municípios não dá a mínima pra isso e, pra ficar com o dinheiro antes, exigem o imposto logo no ato da compra do imóvel. E fazem com q o pagamento seja condição para o registro do imóvel sob pena de responsabilização do cartorário. Em tese, quando vc comprou o imóvel à vista, já deveria ter pago o ITBI. Em São Paulo, por exemplo, há um prazo de dez dias pra pagar o ITBI da data de assinatura do contrato. Qto aos imóveis financiados, há decisões na Justiça dizendo q o prazo pra pagar o imposto é da última parcela e não qdo da assinatura do financiamento.

 

Procure um advogado, até pq há uma controvérsia em imóveis na planta se o ITBI incide sobre a construção ou apenas sobre o terreno.

@Gustavo78, “quem não registra não é dono”.


A transferência de bem imóvel ocorre por meio do registro de título hábil na matrícula do bem perante o cartório de registro de imóveis.

Se outros compradores já registraram o imóvel em seus nomes, não há óbice para que você registre também. A incorporação é a mesma, a única diferença foi a forma de pagamento.

Sem o registro da escritura de venda e compra ou até mesmo do compromisso de compra e venda, a construtora poderá vender o mesmo imóvel que você comprou a terceiros de boa-fé. Isso porque, ao analisar a matrícula do imóvel, a sua compra não estará registrada e o bem em nome da construtora, livre para ser negociado.

Tome muito cuidado, pois você está exposto a uma insegurança jurídica gigante e, eventualmente, precisar lutar pelo imóvel que pagou com outras pessoas na justiça. Tudo porque não houve o registro na matrícula do imóvel.

Se você já quitou o imóvel, tem todos os comprovantes de pagamento e a construtora está recalcitrante em outorgar a escritura para registro, procure um advogado para o ajuizamento de ação de adjudicação compulsória.

Concordo exatamente com @celtiberian eles que financiaram precisam correr pra pagar ITBI e todos os trâmites pq a vendedora quer receber... Vc já pagou, não é prioridade. Entendo sua boa fé na construtora, normalmente somos educados pra confiar nas empresas, mas a ética deles não prioriza seus interesses na maioria das vezes. Como obviamente priorizam a receita, vc precisa usar seu dinheiro pra alinhar esse interesse, pagando o mínimo como @bastter disse e ficando na vantagem da prioridade.... Mas como vc já está a mercê da burocracia da construtora, eu insistiria com o setor de documentos deles pra agendar logo sua escritura... Segura a ansiedade nesse final de processo TB porque sempre é uma compra importante envolve sentimento etc

@Gustavo78

Eu passei por situação semelhante.
Quitei o apto e qdo li a escritura percebi q tinha um "salvo", após a narrativa da descrição do imóvel. Este salvo se referia à alienação fiduciária em nome do banco, o q me impedia de ter o imóvel registrado.

Ou seja, o dinheiro q entreguei à Construtora para quitar o imóvel ela n o utilizou para isso.

Assim, eu só teria direito de registrar o imóvel após a Construtora pagar esta dívida com o banco.

Eu fiquei no pé da Construtora, ligando, mandando e-mails, indo até ela pessoalmente etc e depois de um ano consegui a liberação da alienação fiduciária. Houve um desgaste grande.

Tem uma Súmula do STJ q favorece o pagador de boa-fé. Nos e-mails q eu enviava eu citava a tal súmula.
Aqueles q financiam conseguem registrar pois a Construtora, com o financiamento, fica fora da jogada. A dívida eh somente entre o adquirente e o banco.

Eu no seu lugar correria atrás disso logo, pois eh bem provável q a sua unidade está garantindo a dívida da Construtora com o banco.

Abs

@Silvestrereri

É a Súmula 308 do STJ. Foi criada após a quebra de uma grande construtora que deixou milhares de adquirentes de apartamentos a ver navios e com o imóvel em construção dado em garantia aos bancos que financiavam a obra.

No final, os próprios compradores se viram obrigados a concluir a obra com a reunião de esforços (e dinheiro).

Além disso, foi criada a figura jurídica do "patrimônio de afetação", que segrega o patrimônio do empreendimento com o da construtora, impedindo a destinação diversa dos valores pagos pelos compradores  e impedindo que o imóvel seja arrecadado em eventual falência da construtora.

Dessa forma, reiterando o que o Bastter disse na primeira resposta a esse tópico, contrate um ADVOGADO. A compra de um imóvel é um ato complexo. 

Pessoal, obrigado a todos pelas respostas. Eu realizei a compra ano passado com meu advogado sim, não fiz sozinho. Conversei com ele sobre isso e me foi explicado que este processo é normal pois a construtora está fazendo o processo de individualização das matrículas das unidades, o que leva algum tempo. Somente com a matrícula do meu ap eu consigo então dar andamento no registro e pagamento do ITBI. 

Me disse que não corro risco neste caso e que se trata de um procedimento normal.

Meu advogado conhece bem o mercado imobiliario, mas eu confesso que não estou 100% tranquilo depois de ler as respostas aqui..